Modelo de usucapião no qual o Requerente requer a propriedade do imóvel com base na posse pacífica e contínua por mais de 10 anos.
Como fazer a usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo que permite o reconhecimento da propriedade de bens imóveis em área urbana ou rural diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, devendo obrigatoriamente ser assistido por advogado.
Inicialmente, o interessado apresenta requerimento fundamentado ao oficial registrador, contendo descrição detalhada do imóvel.
Após análise preliminar dos documentos, o oficial realiza a comunicação aos confrontantes, mediante carta com aviso de recebimento ou edital, garantindo a publicidade do ato.
Em seguida, o pedido é enviado ao município e às Fazendas Públicas para manifestação. Não havendo oposição fundamentada, o oficial promove o reconhecimento da propriedade por meio da averbação no registro imobiliário.
Caso surja controvérsia relevante não resolvida administrativamente (por exemplo, disputa com ex-cônjuge ou ex-companheiro), o procedimento é suspenso, devendo ser resolvido na via judicial.
Qual a previsão legal da usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial está expressamente regulamentada pelo artigo 216-A da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), alterado significativamente pelo Novo CPC (Lei nº 13.105/2015) - vejamos:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil;
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes;
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
Quais documentos são necessários para a usucapião extrajudicial?
Para a efetivação da usucapião extrajudicial, é exigido um conjunto rigoroso e específico de documentos previstos no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73. Dentre os documentos indispensáveis estão:
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Ata Notarial: É documento público elaborado pelo tabelião de notas, comprovando o tempo de posse, suas circunstâncias e a caracterização da posse mansa e pacífica.
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Planta e Memorial Descritivo: Documento técnico elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), contendo descrição precisa da área a ser adquirida por usucapião.
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Certidões Negativas: Certidões emitidas pelas Fazendas Públicas (Federal, Estadual e Municipal) demonstrando inexistência de débitos fiscais vinculados ao imóvel.
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Justo Título: Não é exigido em todos os tipos de usucapião, sendo mais relevante na usucapião ordinária. Quando existente, facilita e acelera o procedimento.
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Comprovação da Posse: Diversos documentos que comprovem a posse prolongada e sem interrupções (faturas de serviços públicos, recibos, fotos, declarações de testemunhas, etc.).
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Documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de residência atualizado e certidão de estado civil (se casado, também documentos de identificação do cônjuge).
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Comprovantes de notificações e avisos: Notificações feitas aos confrontantes e interessados sobre o início do procedimento administrativo, realizadas preferencialmente mediante correspondência com aviso de recebimento, assegurando que as partes foram devidamente comunicadas.
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Declaração sobre estado civil: Caso o interessado seja separado ou divorciado, deverá apresentar documentos específicos relativos ao regime patrimonial e situação atual perante o ex-cônjuge ou ex-companheiro (especialmente relevante na usucapião familiar por abandono do lar).
Esses documentos devem ser cuidadosamente elaborados, organizados e protocolados junto ao cartório competente, sempre com o suporte jurídico de advogado especializado, garantindo que o procedimento extrajudicial transcorra sem impugnações desnecessárias.
Quais são os tipos de usucapião?
Existem diferentes tipos de usucapião previstos na legislação brasileira, cada um com requisitos próprios e aplicabilidades específicas.
Os principais tipos são:
Usucapião Extraordinária
Caracteriza-se pela posse exercida de forma mansa, pacífica e contínua durante o período mínimo de 15 anos. Esse prazo poderá ser reduzido para 10 anos, desde que o possuidor tenha utilizado o imóvel como sua moradia habitual ou realizado obras e benfeitorias relevantes. Para essa modalidade não é exigido justo título ou boa-fé.
Usucapião Ordinária
Essa modalidade exige posse contínua, pacífica e exercida com boa-fé durante o período mínimo de 10 anos.
O prazo pode ser reduzido para 5 anos, desde que exista justo título e que este título, mesmo devidamente registrado, tenha sido posteriormente cancelado ou impugnado judicialmente.
Usucapião Especial Rural
Destinada exclusivamente a imóveis rurais com área de até 50 hectares, esta modalidade exige posse contínua, produtiva, pacífica e sem oposição pelo prazo mínimo de 5 anos.
Além disso, é requisito essencial que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
Usucapião Especial Urbana
Refere-se especificamente a imóveis urbanos destinados à moradia própria e familiar, com área máxima de 250 metros quadrados.
Exige posse contínua, mansa e pacífica pelo prazo mínimo de 5 anos, sendo condição obrigatória que o possuidor não possua qualquer outro imóvel.
Usucapião Familiar
Essa modalidade específica visa proteger o cônjuge ou companheiro que permaneceu residindo no imóvel comum após o abandono do lar pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.
Nesse caso, o imóvel residencial urbano pode ser adquirido por usucapião após apenas 2 anos de posse contínua e sem oposição, contados do efetivo abandono.
Usucapião Extrajudicial
Embora frequentemente mencionada como uma categoria à parte, a usucapião extrajudicial não é, na realidade, um novo tipo de usucapião.
Trata-se de uma via administrativa, regulada pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73, art. 216-A), que permite ao possuidor obter o reconhecimento da usucapião diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis, desde que preenchidos todos os requisitos específicos exigidos para qualquer uma das modalidades acima mencionadas.
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