O que é um distrato de contrato de aluguel?

Um distrato de contrato de aluguel é um documento formal que encerra um contrato de locação de forma consensual entre locador e locatário, especificando as condições de rescisão, entrega do imóvel e quitação das obrigações pendentes.

Por que é importante formalizar um distrato de contrato de locação?

Formalizar um distrato é importante porque evita contestação de obrigações residuais e garante segurança jurídica, especialmente em situações onde a rescisão pode ter ocorrido verbalmente, evitando disputas judiciais.

O que acontece se não houver um distrato formal após a rescisão de um contrato de locação?

A ausência de um distrato formal pode levar a cobranças indevidas, pois as obrigações do contrato original podem ser consideradas ainda vigentes, o que pode resultar em execuções judiciais por aluguéis ou multas não pagas.

Como o distrato de um contrato de aluguel pode impactar as obrigações pendentes?

O distrato estabelece que todas as obrigações futuras são extintas, mas ele também deve abordar pendências como aluguéis atrasados e encargos de condomínio, que precisam ser quitados para efetivar a rescisão.

É possível cobrar aluguel pelo período de permanência após o término do contrato, mesmo com o distrato?

Sim, mesmo com o distrato, o locador pode buscar compensação pelo uso prolongado do imóvel, pois o distrato não elimina automaticamente o direito à cobrança pelo período de ocupação após o término do contrato.

Quais são as consequências da não devolução do imóvel nas condições acordadas no distrato?

Se o imóvel não for devolvido nas condições acordadas, o locatário pode ser responsabilizado por reparos ou indenizações, conforme previsto no distrato e após vistoria conjunta com o locador.

O que deve ser feito caso existam danos no imóvel além do desgaste natural?

O locatário deve providenciar os reparos necessários ou indenizar o locador pelos custos, com base em um orçamento apresentado e aceito, para garantir a quitação completa conforme o distrato.

Direito Civil

Modelo de Distrato de Contrato de Aluguel | 2025

Modelo de distrato de contrato de locação, formalizando rescisão consensual, entrega do imóvel e quitação das obrigações pendentes. Destaca a importância do distrato formal para evitar contestações e assegurar a segurança jurídica do locador em caso de ocupação prolongada.

Atualizado18 nov 2025

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Carlos StoeverAdvogado Especialista

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Modelo de Distrato de Contrato de Aluguel | 2025 | Formalização de distrato de contrato de locação, definindo rescisão consensual, entrega do imóvel e quitação ou pagamento das obrigações pendentes.

A ausência de distrato formal pode impactar a cobrança de obrigações residuais em execução fundada em contrato de locação comercial já encerrado?

A discussão acerca da formalização do distrato tem sido cada vez mais recorrente na advocacia que atua com contrato de locação comercial, especialmente quando a execução envolve períodos posteriores ao término da relação locatícia. O profissional precisa sempre avaliar, com rigor técnico, se houve instrumento escrito que materialize a manifestação bilateral de vontade, porque a falta desse documento gera um ambiente processual fértil para contestações, sobretudo quando a locatária sustenta que a rescisão de contrato ocorreu por acordo verbal.

Convém observar que o precedente abaixo demonstra, de maneira didática, como a ausência de distrato formal impede a desconstituição de obrigações expressamente pactuadas:

“APELAÇÃO. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA. DEVIDA. ALUGUEL. MULTA CONTRATUAL. DISTRATO. 1. Em se tratando de contrato escrito, o distrato deve ser realizado da mesma forma, conforme expressamente prevê o art. 472 do Código Civil. 2. Negou-se provimento à apelação. TJDF, 0724056-52.2021.8.07.0001, Embargos À Execução, Fabrício Fontoura Bezerra, 7ª TURMA CÍVEL, Julgado em 17/08/2022, Publicado em 13/09/2022.”

Para orientar o cliente de modo eficaz, é possível estruturar a argumentação destacando:

a exigência de forma equivalente entre celebração e distrato, conforme o artigo 472 do Código Civil;

Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
a insuficiência de meras alegações verbais de encerramento quando persiste ocupação, pendências de valores ou inadimplemento de pagamentos;
a necessidade de examinar contratos acessórios, como garantias e eventual atuação do fiador;
o impacto da inexistência de distrato sobre bens móveis eventualmente remanescentes no imóvel;
as razões que demonstram que o comportamento do acordante não se compatibiliza com a alegada liberação integral.

O advogado pode, assim, utilizar esse precedente para construir uma linha argumentativa que permita demonstrar que o simples abandono do imóvel não produz, por si só, efeitos liberatórios. Isso facilita a recuperação do crédito, reduz risco de alegações de quitação informal e reforça a segurança jurídica do cliente, especialmente quando o negócio envolve sede empresarial, fluxo contínuo de prestação de serviços e operações dependentes de instrumentos formais.

A existência de distrato impede que o locador busque, posteriormente, a fixação do aluguel devido pelo período de ocupação quando houve permanência após o término pactuado?

O ponto sensível aqui está na compreensão de que o distrato não elimina, automaticamente, o direito do locador de buscar compensação pecuniária pelo período em que o imóvel permaneceu ocupado, sobretudo quando o litígio envolve formas de uso prolongado que geram enriquecimento sem causa. A técnica profissional exige a avaliação das circunstâncias fáticas: permanência no imóvel, recusa de devolução, ausência de avaliações adequadas do valor de mercado e controvérsia sobre eventuais danos no momento da saída.

Esse entendimento fica claro no precedente abaixo, que reconhece que o acordo de distrato não resolve integralmente todos os efeitos econômicos da ocupação:

“DIREITO CIVIL – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – DISTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DE MÉRITO – DECISÃO SURPRESA – AUSÊNCIA DE OPORTUNIZAÇÃO DE MANIFESTAÇÃO AO LOCADOR – NULIDADE RECONHECIDA – CAUSA MADURA – APLICAÇÃO DOS §§ 2º E 3º, DO ART.1.013, CPC/15 – NECESSIDADE DE FIXAÇÃO DO ALUGUEL DEVIDO NO PERÍODO DE OCUPAÇÃO, APURADO POR MEIO DE PROVA PERICIAL – CARÁTER DÚPLICE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A extinção de ação renovatória sem oportunização prévia de manifestação da parte caracteriza decisão surpresa e afronta o contraditório. A ação renovatória tem caráter dúplice, podendo ser utilizada para discutir não apenas a renovação contratual, mas também a fixação do aluguel devido em caso de permanência do locatário no imóvel. O fato de ter havido distrato e desocupação posterior do imóvel não afasta a necessidade de fixação judicial do aluguel devido pelo período de ocupação. N.U 1001658-58.2020.8.11.0002, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Julgado em 18/03/2025, Publicado em 18/03/2025.”

Com vistas a atuar estrategicamente, o advogado pode trabalhar o caso observando:

a distinção entre termo de distrato e responsabilidade pelos períodos residuais de uso;
a utilidade prática da perícia para apuração do valor de mercado do aluguel no intervalo pós-contratual;
o papel do representante da empresa locatária e eventual participação do cônjuge nos atos decisórios;
a necessidade de verificar se nada ficou pendente quanto às obrigações acessórias ou indenizações;
a conveniência de esclarecer os deveres das partes nas vias extrajudiciais antes de judicializar a demanda;
a possibilidade de utilizar ferramentas de inteligência artificial para identificar inconsistências contratuais e mapear cenários de risco.

Essa forma de condução amplia a segurança do cliente e possibilita fundamentar, com precisão, o pedido de apuração judicial dos valores decorrentes da ocupação prolongada, mesmo após o distrato, garantindo que não haja lacunas prejudiciais na recomposição patrimonial do locador.

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MODELO DE DISTRATO DE CONTRATO DE ALUGUEL

DAS PARTES

Pelo presente instrumento particular de Distrato de Contrato de Locação, que entre si fazem, de um lado como LOCADOR, e de outro lado como LOCATÁRIO, de comum acordo, nos termos que seguem:

- LOCADOR: $[parte_locador_nome_completo], $[parte_locador_estado_civil], $[parte_locador_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locador_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locador_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locador_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCADOR;

- LOCATÁRIO: $[parte_locatario_nome_completo], $[parte_locatario_estado_civil], $[parte_locatario_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locatario_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locatario_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locatario_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCATÁRIO.

Resolvem celebrar o presente Contrato, de acordo com a previsão legal que consta no artigo 565 e seguintes do Código Civil Brasileiro, bem como pelos regramentos estabelecidos na Lei nº 8.245/91, bem como demais legislações aplicáveis, mediante as seguintes cláusulas contratuais.

CLÁUSULA 1ª – DO CONTRATO ORIGINÁRIO

As partes declaram que:

a) Firmaram contrato de locação residencial em $[geral_data_generica], cujo objeto é o imóvel situado na Rua $[informação_genérica], CEP $[informação_genérica], cidade de $[informação_genérica], do estado de $[informação_genérica];

b) O imóvel em questão tinha área total de $[informação_genérica]m²,registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[informação_genérica], sob a matrícula de nº $[informação_genérica], que consta nas fls. $[informação_genérica], do livro $[informação_genérica], em $[informação_genérica];

c) O prazo inicial do contrato era de $[geral_data_generica], findo em $[geral_data_generica];

d) O valor mensal de aluguel estipulado era de R$ $[geral_data_generica], com reajuste anual pelo índice IPCA conforme consta na cláusula $[geral_informacao_generica];

e) Havia garantia dada por caução em dinheiro no valor equivalente a 02 (dois) meses de aluguel, depositada pelo LOCATÁRIO;

f) O contrato previa multa rescisória no valor correspondente a 03 (três) aluguéis mensais, proporcional ao tempo restante do contrato, em caso de rescisão antecipada por iniciativa do LOCATÁRIO, conforme cláusula $[geral_informacao_generica] do contrato original.

CLÁUSULA 2ª – DO OBJETO DO DISTRATO

Parágrafo primeiro: Pelo presente instrumento, as partes resolvem distratar o contrato de locação referido, extinguindo-se, por mútuo consenso, todas as obrigações futuras dele decorrentes, no que diz respeito ao prazo restante do contrato original, nos termos do Art. 9º, inciso I, da Lei nº 8.245/91;

Parágrafo segundo: Fica ajustado que o LOCATÁRIO entregará o imóvel ao LOCADOR no dia $[geral_data_generica], desocupado, com chaves, e nas condições em que foi recebido, ressalvados os desgastes naturais do uso normal.

CLÁUSULA 3ª – DAS OBRIGAÇÕES PENDENTES

Parágrafo primeiro: O LOCATÁRIO declara que até a presente data existem débitos pendentes referentes a:

a) Aluguéis dos meses de $[geral_data_generica], no total de R$ $[geral_informacao_generica];

b) Encargos de condomínio do mesmo período: R$ $[geral_informacao_generica];

c) Contas de energia elétrica, água e IPTU até a data de desocupação, estimadas em R$ …

MODELO DE DISTRATO DE CONTRATO DE ALUGUEL

DAS PARTES

- LOCADOR: $[parte_locador_nome_completo], $[parte_locador_estado_civil], $[parte_locador_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locador_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locador_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locador_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCADOR;

- LOCATÁRIO: $[parte_locatario_nome_completo], $[parte_locatario_estado_civil], $[parte_locatario_profissao], portador(a) do RG nº $[parte_locatario_rg] e inscrito(a) no CPF sob nº $[parte_locatario_cpf], residente e domiciliado(a) à $[parte_locatario_endereco_completo], doravante denominado(a) simplesmente LOCATÁRIO.

CLÁUSULA 1ª – DO CONTRATO ORIGINÁRIO

As partes declaram que:

c) O prazo inicial do contrato era de $[geral_data_generica], findo em $[geral_data_generica];

d) O valor mensal de aluguel estipulado era de R$ $[geral_data_generica], com reajuste anual pelo índice IPCA conforme consta na cláusula $[geral_informacao_generica];

e) Havia garantia dada por caução em dinheiro no valor equivalente a 02 (dois) meses de aluguel, depositada pelo LOCATÁRIO;

CLÁUSULA 2ª – DO OBJETO DO DISTRATO

CLÁUSULA 3ª – DAS OBRIGAÇÕES PENDENTES

Parágrafo primeiro: O LOCATÁRIO declara que até a presente data existem débitos pendentes referentes a:

a) Aluguéis dos meses de $[geral_data_generica], no total de R$ $[geral_informacao_generica];

b) Encargos de condomínio do mesmo período: R$ $[geral_informacao_generica];

c) Contas de energia elétrica, água e IPTU até a data de desocupação, estimadas em R$ …

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MODELO DE DISTRATO DE CONTRATO DE ALUGUEL

DAS PARTES

CLÁUSULA 1ª – DO CONTRATO ORIGINÁRIO

CLÁUSULA 2ª – DO OBJETO DO DISTRATO

CLÁUSULA 3ª – DAS OBRIGAÇÕES PENDENTES

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CLÁUSULA 3ª – DAS OBRIGAÇÕES PENDENTES

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