O que é um compromisso de compra e venda parcelado?

É um contrato entre particulares onde o pagamento do imóvel é feito em parcelas diretamente entre comprador e vendedor, sem a intermediação de um banco ou instituição financeira.

Quais são os cuidados ao realizar um compromisso de compra e venda sem financiamento bancário?

É essencial registrar o compromisso no Cartório de Registro de Imóveis para assegurar direito real sobre o bem e proteger o comprador contra terceiros. Sem esse registro, o imóvel pode ser alvo de penhora ou transferência indevida.

Quais cláusulas são importantes em um contrato de compra e venda parcelado?

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade é crucial para garantir que as partes não possam desistir do contrato. Além disso, a cláusula de adjudicação compulsória é importante para assegurar a escritura definitiva, mesmo sem o registro do compromisso.

Como deve ser feita a identificação do imóvel no contrato de compra e venda?

O imóvel deve ser identificado com precisão, incluindo número de matrícula, cartório de registro e descrição das confrontações, para evitar ambiguidade e assegurar clareza sobre o bem transacionado.

Qual é o papel da cláusula penal em um contrato de compra e venda?

A cláusula penal serve para estabelecer uma multa em caso de descumprimento do contrato, incentivando o cumprimento das obrigações e protegendo a parte inocente de prejuízos.

Por que é importante definir o foro de eleição no contrato?

O foro de eleição é estabelecido para determinar onde eventuais disputas contratuais serão resolvidas, trazendo segurança jurídica e evitando conflitos de jurisdição.

O que acontece se o vendedor falecer antes do pagamento completo do imóvel?

O contrato pode prever que, em caso de falecimento do vendedor, o imóvel será automaticamente considerado quitado e transferido para o comprador, protegendo seus interesses.

Modelo de Compromisso de Compra e Venda | Parcelado

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Modelo de Compromisso de Compra e Venda | Parcelado | 2026

Modelo de Compromisso de Compra e Venda | Parcelado | 2026 | Modelo de compromisso de compra e venda de imóvel entre particulares com pagamento parcelado, sem financiamento bancário, com cláusulas sobre entrega, quitação e escritura definitiva.

Qual a diferença entre o compromisso de compra e venda parcelado e o financiamento bancário?

No compromisso parcelado entre particulares, o pagamento do preço é parcelado diretamente entre comprador e vendedor, sem intervenção de instituição financeira. Não há alienação fiduciária em favor de banco nem incidência de taxas financeiras externas — os encargos por atraso são os definidos no próprio contrato.

Essa modalidade exige atenção redobrada ao registro: sem o registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador não constitui direito real sobre o bem e sua proteção perante terceiros é reduzida. O registro é especialmente importante quando o pagamento se estende por anos, período em que o imóvel pode ser objeto de penhora, cobrança ou transferência indevida.

Quais cláusulas merecem atenção especial nesse tipo de contrato?

A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade é relevante para afastar expressamente o direito de arrependimento e reforçar a vinculação das partes ao contrato. A adjudicação compulsória em caso de recusa do vendedor em outorgar a escritura definitiva é assegurada pelos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e não depende do registro do compromisso. Essa cláusula deve ser combinada com prazo e condições claras para a lavratura da escritura após o pagamento da última parcela.

Cláusulas que prevejam quitação automática ou transferência de propriedade em decorrência de eventos futuros e incertos — como o falecimento do vendedor — devem ser redigidas com cautela. Esse tipo de disposição pode ser contestado por herdeiros e não produz efeitos reais sem o competente registro imobiliário. A cláusula penal deve ser redigida separadamente das disposições sobre reembolso de despesas e honorários advocatícios, que constituem obrigação autônoma.

Como adaptar este modelo ao caso concreto?

Antes de utilizar o modelo, verifique e ajuste os seguintes pontos:

Qualificação completa de todos os vendedores e do comprador, com CPF, RG e endereço; se houver vendedores casados, verificar a necessidade de outorga conjugal;
Identificação precisa do imóvel, com número de matrícula, cartório de registro e descrição das confrontações;
Declaração dos vendedores de que são proprietários do imóvel e de que o bem está livre de ônus, gravames, débitos e restrições até a data do contrato;
Preço total, valor da entrada, número, valor e vencimento das parcelas, com índice de correção e encargos por atraso;
Responsabilidade pelo ITBI, emolumentos e demais custas da escritura definitiva e do registro;
Prazo e condições para a lavratura da escritura definitiva após a quitação integral;
Registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis para constituição do direito real e oponibilidade a terceiros (art. 1.417 do Código Civil);
Cláusula penal proporcional para inadimplemento, observado o art. 412 do Código Civil, redigida separadamente das obrigações de reembolso de despesas;
Foro de eleição para resolução de conflitos.

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CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

PROMITENTE VENDEDOR: $[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_maioridade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], inscrito no CPF sob o nº $[parte_autor_cpf], RG nº $[parte_autor_rg], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo] e $[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_maioridade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], inscrito no CPF sob o nº $[parte_autor_cpf], RG nº $[parte_autor_rg], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo].

PROMITENTE COMPRADOR: $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf], domiciliado $[parte_reu_endereco_completo].

Têm entre os mesmos, de maneira justa e acordada, o presente Contrato particular de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel, ficando desde já aceito, pelas cláusulas abaixo descritas.

CLÁUSULA PRIMEIRA: Que as PROMITENTES VENDEDORAS são legítimas possuidoras do imóvel matrícula $[geral_informacao_generica] – FL. 01 – 2º Oficial de Registro de imóveis e anexos de $[geral_informacao_generica], situado à Rua $[geral_informacao_generica], composto por área privativa, inscrito no livro de registro de imóveis, com as seguintes confrontações: área construída de 28,94 metros quadrados, edificada no terreno designado por lote n° 24, da quadra 39, do conjunto habitacional ‘’$[geral_informacao_generica]’’.

CLÁUSULA SEGUNDA: O valor da presente transação é feita pelo preço de R$ $[geral_informacao_generica], que serão pagos: uma entrada no importe de R$ $[geral_informacao_generica] que será feita no ato da assinatura do presente contrato, e as demais em 4 parcelas iguais de R$ $[geral_informacao_generica] anuais, sendo para o mesmo dia/mês dos anos subsequentes, com término em março/ 2025.

CLÁUSULA TERCEIRA: A PROMITENTE …

É um contrato entre particulares onde o pagamento do imóvel é feito em parcelas diretamente entre comprador e vendedor, sem a intermediação de um banco ou instituição financeira.
É essencial registrar o compromisso no Cartório de Registro de Imóveis para assegurar direito real sobre o bem e proteger o comprador contra terceiros. Sem esse registro, o imóvel pode ser alvo de penhora ou transferência indevida.
A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade é crucial para garantir que as partes não possam desistir do contrato. Além disso, a cláusula de adjudicação compulsória é importante para assegurar a escritura definitiva, mesmo sem o registro do compromisso.
O imóvel deve ser identificado com precisão, incluindo número de matrícula, cartório de registro e descrição das confrontações, para evitar ambiguidade e assegurar clareza sobre o bem transacionado.
A cláusula penal serve para estabelecer uma multa em caso de descumprimento do contrato, incentivando o cumprimento das obrigações e protegendo a parte inocente de prejuízos.
O foro de eleição é estabelecido para determinar onde eventuais disputas contratuais serão resolvidas, trazendo segurança jurídica e evitando conflitos de jurisdição.
O contrato pode prever que, em caso de falecimento do vendedor, o imóvel será automaticamente considerado quitado e transferido para o comprador, protegendo seus interesses.

Modelo de Compromisso de Compra e Venda | Parcelado | 2026

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