EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[processo_comarca]/$[processo_uf]
Processo n° $[processo_numero_cnj]
ESPÓLIO, neste ato representado por sua inventariante $[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_maioridade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], inscrito no CPF sob o nº $[parte_autor_cpf], RG nº $[parte_autor_rg], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo], através de sua advogada abaixo assinada, com procuração em fls. 284, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar a sua
CONTESTAÇÃO COM RECONVENÇÃO
nos autos da Ação de Rescisão Contratual de Contrato de Locação Comercial Cumulado com Indenização por Danos Materiais ajuizada por $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf], domiciliado $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e motivos dispostos abaixo.
DA TEMPESTIVIDADE
O prazo para contestação é de 15 dias úteis contados da audiência de conciliação, conforme os artigos 219 e 335, caput e inciso I, ambos do Código de Processo Civil.
Visto a audiência ter sido realizada no dia $[geral_data_generica], finda-se o prazo em $[geral_data_generica], estando demonstrada a sua tempestividade.
DO BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA
A inventariante é pobre na acepção jurídica do termo e não possui condições em arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo de seu sustento e de sua família.
Conforme se vê em anexo, a inventariante do espólio réu é dependente de seu cônjuge, motivo pelo qual junta a declaração de imposto de renda deste, bem como não trabalha nem possui movimentações bancárias.
Assim, requer a gratuidade de justiça, na forma do artigo 98 do Código de Processo Civil.
BREVE SÍNTESE DAS ALEGAÇÕES DA AUTORA
A autora traz o contrato de locação de imóvel com o réu, onde aquela é locatária e este o locador, onde requereu a rescisão contratual por alegação de aumento abusivo do aluguel, demora em respostas e, ainda, cobrou do réu o valor referente a sua mudança do imóvel.
Confirmou o desconto de R$ $[geral_informacao_generica] até 12/2021 em razão da pandemia, bem como o não reajuste do valor do aluguel durante todo o ano de 2021.
DAS PRELIMINARES
Do valor da causa correto
O Código de Processo Civil é claro quanto ao valor da causa.
Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:
II - na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida;
V - na ação indenizatória, inclusive a fundada em dano moral, o valor pretendido;
VI - na ação em que há cumulação de pedidos, a quantia correspondente à soma dos valores de todos eles.
A autora pretende a indenização por dano material no valor de R$ $[geral_informacao_generica], e a rescisão do contrato, onde o real aluguel em 2022, sem considerar descontos em razão do coronavírus, é de R$ $[geral_informacao_generica].
Considerando a cumulação de pedidos, tem-se a soma dos valores acima, no montante de R$ $[geral_informacao_generica] como o correto valor da causa.
Da inépcia da inicial
A autora realizou pedido de dano material pela retirada de seus pertences do imóvel. Entretanto, em nenhum momento fez a comprovação de tais pagamentos, sequer especificando de onde veio o valor apontado.
O Código de Processo Civil especifica ter o polo ativo dever em juntar à exordial todos os documentos indispensáveis à propositura da ação, em seu artigo 320, bem como o pedido deve ser determinado, isto é, os valores DEVEM ser apontados corretamente.
A autora não especificou as quantias de dano material, sequer anexando comprovante, o que foge do pedido determinado conforme a lei processual, sendo o pedido genérico.
Nota-se que à época do ajuizamento a autora já possuía totais condições de determinar o valor de seus supostos gastos, bem como apresentar todos os comprovantes, apresentando pedido genérico por sua própria escolha.
Art. 330. A petição inicial será indeferida quando:
I - for inepta;
§ 1º Considera-se inepta a petição inicial quando:
II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico.
Desta forma, a petição inicial está inepta, de certo o seu indeferimento.
DO MÉRITO
Da justiça gratuita requerida pela autora
Intimada a apresentar a documentação necessária para justificar o pedido de justiça gratuita, a autora se limitou a anexar a declaração de imposto de renda da pessoa física.
Não apresentou outros documentos que pudessem comprovar, em verdade, a sua renda.
Em que pese o contrato tenha sido anexado pela sua pessoa física, nota-se pelos comprovantes anexados que este se funde com a sua vida financeira pessoal. Afinal, quem realizou os pagamentos dos alugueis e condomínios foi a pessoa jurídica da autora.
Ademais, nota-se pela rede social Instagram da autora que a mesma realiza viagens, diversos encontros com amigos/familiares, festas, além de resultar pesquisa imobiliária em 07 imóveis entre a baixada santista, grande São Paulo e interior.
Desta forma, estando demonstrado nos extratos bancários anexados à exordial recebimentos de valores exorbitantes, impugna a gratuidade de justiça requerida e concedida à autora.
Da realidade dos fatos
Primeiramente, com relação a data de vencimento do aluguel, a autora não juntou qualquer comprovação de que houve acordo para mudar o vencimento para todo dia 05 (cinco). Acordo foi feito com quem, quando? O espólio réu não possui conhecimento, tampouco foi apresentado nestes autos como se deu o dito acordo.
A autora não concordou com a estipulação contratual, tentou impor o desconto da pandemia no tempo normal do aluguel, isto é, o ano vigente, tentou impor outro valor de aluguel, bem como, ao passo que o espólio réu não cedeu as suas exigências, distantes do contrato pactuado, decidiu sair do imóvel e quis, novamente impondo, que o réu aceitasse receber o imóvel de modo diverso do início da locação, além de não querer pagar a multa contratual.
Vejamos o que diz o contrato de locação:
Cláusula 4 – RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL NO VENCIMENTO DO CONTRATO
4.1 – Vencido o prazo de locação estabelecido na cláusula n° 3 deste instrumento, em conformidade com o artigo 23, inciso III, da lei n° 8.245 de 18/10/1991, obriga-se o locatário a restituir o imóvel inteiramente desocupado e em perfeito estado de conservação, fundamento e limpeza tal qual como neste ato recebe e sem qualquer ônus ao locador, sob pena de incorrer na multa deste contrato, e de sujeitar-se ao disposto no artigo 575, do Código Civil Brasileiro.
Cláusula 13 – Uso e benfeitorias
13.3 – Na hipótese de efetuadas sem autorização do locador, deverá repor o imóvel no estado anterior e pagar os prejuízos conforme estabelecido no art. 1255 do Código Civil.
Cláusula 14 – RESPONSABILIDADE PELA CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL
14.1 – O LOCATÁRIO, salvo as obras que importam na segurança do imóvel, obriga-se por todas as demais, devendo trazer e conservar o mesmo em boas condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários e de iluminação, bem como os demais acessórios em perfeito estado de funcionamento, para assim restitui-los, quando findo ou rescindido este contrato, sem direito a retenção ou a indenização por quaisquer benfeitorias introduzidas ou incorporadas no imóvel, ainda que necessárias.
14.2 – Os aparelhos, acessórios, torneiras, registros, chuveiros, fechaduras, armários, etc, que estiverem danificados ao término da locação, deverão ser substituídos às expensas do LOCATÁRIO, que deverá pagar o seu preço de reposição, ou reembolsar o LOCADOR ou ADMINISTRADOR, mediante a apresentação das respectivas notas fiscais, bem como a pintura nova e geral do imóvel.
Cláusula 15 – VISTORIA DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO – [...] Comprometendo-se a devolvê-lo da mesma forma quando findo ou rescindido este contrato, nos termos da cláusulas 13, itens 12.1, 12.2 e 12.3 deste.
Nesta última cláusula, por não ter itens na cláusula 12, é entendível fazer referência, em verdade, aos itens 13.1, 13.2 e 13.3.
Enfim, Excelência, podemos ver que há diversas cláusulas do contrato de locação com previsão de a autora, ora locatária, devolver o imóvel no estado em que se encontrou.
Além disso, os extratos bancários anexados demonstram que no ano de 2020, durante pandemia e período de maior isolamento social, a situação financeira da loja da autora era melhor do que no ano de 2021, verificado pelo saldo bancário, ano onde não houve aumento do aluguel e perdurou o desconto de R$ $[geral_informacao_generica]. Desta forma, a conclusão a que chegamos é que não foi o aluguel ou mesmo a pandemia que prejudicou a autora financeiramente, mas sim a má administração de suas próprias finanças, fato que não pode ser o réu responsabilizado.
O valor mínimo que entrou, por mês, no ano de 2021 foi mais de R$ $[geral_informacao_generica].
Em que pese as exigências absurdas e totalmente fora do contrato pactuado, o espólio réu e sua representante tentaram de toda forma resolver amigavelmente a questão, mas a autora se recusou a abrir mão de qualquer uma das suas exigências, mesmo o réu apenas querendo cumprir o contrato que ambos assinaram!
Do reajuste do aluguel
As fls. 53 comprovam mais uma falácia da autora. Em 06/2020 ela requereu novo desconto no aluguel, citando que este já fora concedido nos meses anteriores. Logo, como a autora proferiu durante toda a exordial que o espólio réu demorou para conceder o desconto? Ainda confessou pagar menos da metade do valor!
O aluguel não “aumentaria em R$ $[geral_informacao_generica]”, conforme alegou a autora em fls. 09. O desconto de R$ $[geral_informacao_generica] concedido em razão da pandemia nunca modificou o valor do aluguel.
O réu, por liberalidade, não aumentou o aluguel em 2021 em razão de compreender o difícil momento em que estamos. Entretanto, com a reabertura de todo o comércio já no fim do ano de 2021, inviável não voltar a reajustar o aluguel.
Em verdade, o réu aumentou o aluguel a menor! Caso fizesse o aumento corretamente, teria corrigido o valor de 2020 para 2021 e o de 2021 para 2022. Achar abusivo não ter pulado a correção monetária de 2020 para 2022, sem considerar o valor de 2021 é fazer o espólio réu perder dinheiro. Afinal, a correção monetária existe para adequar o valor ao poder de compra da época.
Ademais, profere em 01/2022 ter sido surpreendida com o reajuste do aluguel. Em fls. 56/59, documento juntado pela autora, demonstra desde 12/2021 estar ciente que o reajuste viria, bem como a comprovação de que este somente foi aplicado em 02/2022.
Além disso, em e-mail aqui anexado, em 09/03/2021 a autora tomou ciência de que em 01/2022 o valor do aluguel e demais encargos contratuais voltariam ao normal.
Desconto sequer seria obrigatório conceder e não era eterno. A autora sempre teve o conhecimento de que quando houvesse a normalização do comércio, assim seria com o aluguel. O réu ainda manteve por mais tempo! A lei da pandemia não especifica a obrigatoriedade da redução do aluguel. Apenas especifica a não desocupação do imóvel durante este período, o que não foi requerido pelo réu em nenhum momento.
Observa-se em anexo, houve fracionamento do valor do aluguel e descontos durante todo o tempo de 2020 e 2021!
A atualização do valor do aluguel é algo previsto em todo contrato. Um aumento de menos de R$ $[geral_informacao_generica] do valor real da locação não é excessivamente oneroso, tampouco denota extrema vantagem para o locador.
A Teoria da Imprevisão, alegada pela autora, somente é aplicada quando um fato imprevisível recai sobre o contrato e prejudica uma das partes. A correção monetária não é imprevisto. É algo previsto contratualmente.
Ademais, a pandemia do coronavírus não pode ser considerado imprevisto a ponto de rescindir o contrato, quando o locador diminuiu o aluguel e segurou reajuste de valor.
Vejamos o que diz o contrato de locação:
Cláusula 6 – ALUGUEL: “[...] Com reajuste e correção de acordo com a lei e pelo maior índice”.
O IGPM é um dos índices mais utilizados para reajuste de aluguel, de conhecimento do homem médio. Novamente, o espólio réu seguiu o pactuado em contrato.
Das representantes do espólio
Outra falácia é dizer que “cada herdeira repassa a obrigação para outro”. O contrato foi assinado pela inventariante, $[geral_informacao_generica], pessoa de quem a autora possuía conhecimento da existência desde o início da locação, a não ser que não tenha lido o contrato, o que jamais pode ser responsabilidade de outro.
Após a retirada da administradora $[geral_informacao_generica], sempre foi tratado com o espólio réu, representado pela inventariante e por sua procuradora, $[geral_informacao_generica]. Isto não é algo de difícil compreensão. Também não houve repasse de obrigação para outros.
Por óbvio, uma inventariante precisa comunicar os demais herdeiros sobre quaisquer questões envolvendo o patrimônio do de cujus, sob pena de sanções legais. A autora não pode, agora, querer alegar desconhecimento de que se tratava de imóvel locado por um espólio. A representante do réu não pode ser obrigada a não seguir com suas obrigações enquanto inventariante porque a autora simplesmente assim deseja.
Da tentativa de entrega de chaves
Na data estipulada para entrega do imóvel, dia $[geral_data_generica], onde estavam a inventariante e sua procuradora, Andresa, o que de fato ocorreu foi a autora querer entregar o imóvel de modo diverso do qual recebera e sem pagamento de multa por rescisão contratual. Qualquer pessoa consegue compreender que esta perda patrimonial é grande e, se tratando de um espólio, não há que se falar em não contatar os demais herdeiros para uma possível composição amigável, principalmente onde há questões envolvendo quantias.
Na tentativa de entrega das chaves, o prolongamento se deu pela insistência da autora em devolver a loja de modo diverso do que recebera, motivo pelo qual a inventariante e sua representante não puderam receber as chaves e informaram a necessidade de comunicar as demais herdeiras, afinal, nova pintura da loja demanda tempo e dinheiro do espólio.
A autora retirou suas coisas do imóvel por sua escolha. Ademais, mesmo que a autora alegue estar agora o imóvel em melhores condições do que quando recebeu, o espólio réu não é obrigado a recebe-lo de modo diverso do início da locação. As mudanças ocorridas no imóvel foram feitas por deliberação da autora, em nenhum momento obrigada a faze-los, mas sim por livre e espontânea vontade.
Nota-se em fls. 34/39 como estava o imóvel da vistoria para entrega. Nota-se em fls. 246/248 como a autora quer entregar o imóvel, com o chão sem rodapé, parede suja, gesso todo aberto, pintura no teto, sem sposts de luz... além de não querer pagar multa contratual.
Da rescisão contratual
A rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da autora, por esta se negar a cumprir com as suas obrigações enquanto locatária, querendo modificar o contrato de locação pactuado, algo que o espólio réu não é obrigado.
Ademais, em fls. 43, 45/46 e 49 comprovam ter a autora deixado de pagar o condomínio em 10 e 11 de 2021, bem como em fls. 50/51 comprovam o atraso no pagamento da luz.
O não cumprimento do pagamento destas taxas, por si só, já estipula incidência da multa contratual!
Embora a autora tenha alegado a desocupação do imóvel em $[geral_data_generica], em fls. 266 consta a entrega das chaves no dia $[geral_data_generica] em juízo. O réu somente descobriu que as chaves estavam em disposição do juízo quando da citação, em $[geral_data_generica]. Importante ressaltar que as chaves não foram entregues pois a autora não quis seguir o contrato de locação, entregando o imóvel da forma que recebera.
As representantes do espólio réu continuaram tentando resolver amigavelmente a questão, mandando e-mail, mensagens, mas não obteve resposta.
Em nenhum momento foi comunicado da entrega de chaves, apenas na citação da presente.
A consideração da data de rescisão contratual sendo a citação, em casos similares, é de rigor em diversos Tribunais de Justiça, a título de exemplo abaixo:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. PARCIAL CONTRADIÇÃO DO ACÓRDÃO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA DO LOCADOR PARA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL PELOS LOCATÁRIOS. NOTIFICAÇÃO SUPRIDA PELA CITAÇÃO. CHAVES DEPOSITADAS EM JUÍZO ANTES DE ANGULARIZADA A RELAÇÃO PROCESSUAL. SITUAÇÃO ESPECÍFICA QUE ADMITE A DATA DA CITAÇÃO DO LOCADOR COMO LIMITE À COBRANÇA DO ALUGUEL. ATO PROCESSUAL QUE CIENTIFICA O LOCADOR ACERCA DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO PARCIALMENTE ACOLHIDOS .
DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. LEI Nº 8.245/91. AÇÃO PRINCIPAL. RECONVENÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. DATA DA CONSIGNAÇÃO DAS CHAVES EM JUÍZO. INICIATIVA DO LOCATÁRIO. PEDIDO SUBSIDIÁRIO. CABIMENTO. MULTA CONTRATUAL. CÁLCULO. DATA RECONHECIDA COMO DA RESCISÃO DO CONTRATO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. NÃO CONFIGURADO. ADIANTAMENTO DE ALUGUEL. COMPENSAÇÃO PROPORCIONAL AO TEMPO EM QUE PERDUROU A LOCAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CRITÉRIOS DEFINIDOS NOS §§ 2º E 8º DO CPC. MAJORAÇÃO. CABIMENTO. 1. A Lei n.º 8.245/91 prevê, em seu art. 4º, que ?durante o prazo estipulado para a duração do contrato não poderá o locador reaver o imóvel alugado (...), o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (...).O parágrafo único do mesmo art. 4º estipula: ?O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador (...) e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência?. O Código Civil, por sua vez, dispõe que ?havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o (...) locatário devolvê-la (a coisa) ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato? (art. 571). 2. No caso, ocorrendo a entrega das chaves em 18/10/2019 e, por consequência, a concreta desocupação do imóvel, o aluguel é devido até a efetiva consignação e, a partir dessa data, incide a multa contratual. 3. No tocante ao pleito subsidiário, insta ressaltar que são duas as modalidades de cumulação imprópria de pedidos: i) a cumulação alternativa, na qual o autor, sem estabelecer um pedido prioritário e sem condicionar o julgamento de um deles ao indeferimento do outro, faculta ao juiz a concessão de qualquer deles, e ii) a cumulação subsidiária, na qual a prioridade de um dos pedidos é revelada pelo fato de que o autor condiciona a análise de um deles à eventualidade do não acolhimento do outro. Na hipótese, é importante destacar que pelo apelante não foi deduzido pedido alternativo, mas sim pleito de natureza subsidiária. 4. Com efeito, nos pedidos elencados na reconvenção, o réu/apelante pugnou pela rescisão contratual e condenação dos encargos decorrentes da resilição do pacto por culpa do locatário, levando-se em consideração o marco inicial que entendia devido, qual seja, data de sua citação nos autos. No entanto, após detida análise do conjunto fático-probatório, o nobre Juízo concluiu que a resolução do contrato se deu a partir do momento em que o locatário consignou as chaves do imóvel em Juízo, ou seja, em 18/10/2019, sendo que a partir daí, encerrou-se a relação locatícia e obrigações mútuas das partes. 5. Não configura julgamento ?ultra petita? o acolhimento do pedido subsidiário formulado pelo réu em sua peça reconvencional, a uma porque expressamente lançado no rol dos requerimentos, a duas, porque de fato há de ser considerado o marco final da relação locatícia a data em que consignadas as chaves do imóvel em Juízo, sendo devido, a partir de então, a realização dos cálculos da multa e outros encargos decorrentes do descumprimento do contrato. 6. Assiste razão ao apelante quando argumenta que a compensação deve ser proporcional ao tempo em que perdurou a locação, considerando a data da rescisão contratual reconhecida na r. sentença. 7. Os honorários da forma como estabelecidos na origem são insuficientes para remunerar a atuação do advogado do reconvinte. Honorários advocatícios majorados, já considerado o trabalho realizado na instância recursal. 8. Apelação do réu/reconvinte conhecida e provida.
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. CONTRATO DE ALUGUEL. RESCISÃO. DATA DA ENTREGA DAS CHAVES. NÃO APLICÁVEL. AUSENCIA DE COMPROVAÇÃO DA RECUSA. DATA DA CITAÇÃO. TERMO DA RESCISÃO. DEPÓSITO INSUFICIENTE. PROCEDÊNCIA PARCIAL DO PEDIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CONFIGURADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Em regra, a data da rescisão do contrato de locação corresponde àquela da entrega das chaves ao locador, ou no caso da recusa, a entrega das chaves em juízo. Precedentes. 2. …
