EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS E ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA
em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos:
DA JUSTIÇA GRATUITA
Inicialmente, antes de adentrar no mérito da demanda, necessário se faz esclarecer que os Autores preenchem os requisitos necessários para a concessão do benefício da Justiça Gratuita.
Em que pese a somatória dos comprovantes de renda dos Autores indicarem renda superior ao limite para a concessão da benesse ora pleiteada, ambos possuem despesas mensais bastante elevadas.
Dentre as maiores despesas mensais do casal, ressalta-se a despesa com o próprio pagamento da parcela mensal do apartamento adquirido e o pagamento do financiamento do veículo adquirido em comum pelos autores.
Assim, somando-se as referidas despesas mensais fixas acima discriminadas, bem como as demais despesas cotidianas dos autores, o valor total auferido com a renda de ambos, deduzidos os enormes gastos fixos, torna-se latente a necessidade do deferimento do benefício da Justiça Gratuita, consoante prevê a lei de regência.
DOS FATOS
Os autores adquiriram o apartamento de n° $[geral_informacao_generica], localizado no 1° pavimento do Condomínio $[geral_informacao_generica] contendo área privativa de aproximadamente 64,23 m2 e uma vaga de estacionamento com área total de 12 m2, consoante se observa da Cláusula Primeira do contrato anexo.
Pela compra do aludido imóvel os Autores comprometeram-se a pagar o valor equivalente a R$ 150.000,00O (cento e cinqüenta mil reais), correspondente a 125,52 CUB’s na data de 27/10/2012.
A forma de pagamento restou determinada nos seguintes termos:
R$ 6.000,00 (seis mil reais), equivalentes a 5,0210 CUB’s na data da assinatura do contrato, pagos com recursos próprios como princípio de pagamento e arras, datado de 27/10/2011.
R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), equivalentes a 1,2552 CUB’s, através de três parcelas de R$ 500,00 (quinhentos reais), equivalentes a 0,4184, tendo primeiro vencimento a data de 10 de novembro de 2012.
R$ 142.500,00 (cento e quarenta e dois mil e quinhentos reais), equivalentes a 119,2478 CUB’s, a serem quitados com recursos de financiamento junto à instituição financeira Caixa Econômica Federal.
A data máxima prevista para a conclusão e entrega da unidade adquirida pelos Autores deveria ser o último dia do mês de Dezembro de 2012, possibilitada a prorrogação por até 90 dias, conforme se extrai da Cláusula Décima Segunda do contrato.
Contudo, a entrega do imóvel adquirido não ocorrera na data acima referida, bem como também não fora concluída dentro do prazo de prorrogação.
Diante do longo período de atraso na entrega da unidade, a Requerida, na data de 22 de abril de 2013, propôs uma alteração no contrato originário através de “Aditivo de Contrato”, prorrogando o prazo de conclusão da obra por mais 90 dias.
No mesmo documento, autorizou os Autores a habitarem o imóvel adquirido, ainda que em condições precárias de funcionamento, desde que passassem a pagar o valor mensal de R$ 1.101,21 “(valor resultante de uma simulação mediante renda e FGTS apresentados)”, como forma de locação ao primeiro Réu, cujos valores seriam abatidos do saldo remanescente quando da efetiva entrega do imóvel.
Ocorre que desde a data da celebração do Aditivo de Contrato proposto pelo Réu em abril de 2013, até a presente data não houve a conclusão da obra conforme prometido, estando as obras totalmente paralisadas.
Cabe salientar que desde a data da celebração do contrato firmado entre as partes, bem como do Aditivo de Contrato, os Autores cumpriram rigorosamente suas obrigações para com seu credor, cujos depósitos mensais a título de abatimento firmados outrora continuam rigorosamente em dia.
Assim, diante das inúmeras promessas verbais, além das já descriminadas nos contratos, todas derradeiramente descumpridas, os Autores notificaram extrajudicialmente os Réus com o intuito de efetivamente resolver o caso narrado, consoante se observa dos AR’s anexos.
Entretanto, mesmo tendo sido notificados os réus, formularam novas promessas verbais no tocante à efetiva entrega do imóvel, porém, como de costume, restaram descumpridas.
Sendo assim, diante da notória inadimplência contratual das Rés, ainda que os Autores não tenham medido esforços para alcançar consensualmente a resolução do contrato, não restou alternativa senão a de buscar a proteção do Poder Judiciário, o que faz pela presente ação.
DO DIREITO
Da Legitimidade do polo passivo da empresa $[geral_informacao_generica]
Em que pese os Autores tenham adquirido o imóvel do primeiro Réu, importante registrar que todo o negócio jurídico foi realizado através da imobiliária $[geral_informacao_generica].
Corroborando o alegado, acosta-se aos autos vários e-mails encaminhados pela referida imobiliária aos Requerentes, fato que torna indene de dúvidas a legitimidade da mesma para figurar no polo passivo do presente feito.
Da aplicação do CDC e necessária inversão do ônus da prova
É latente no caso em apreço a relação de consumo existente entre os Autores e os Réus. Logo, indiscutível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Sendo assim, necessário se faz a inversão do ônus da prova em razão da flagrante hipossuficiência dos Autores em face dos Réus. Tal inversão é de extrema importância para que se estabeleça o equilíbrio das partes, uma vez que o desequilíbrio econômico é latente, além do acesso a documentos e informações que só os Réus possuem.
Portanto, requer a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6 do CDC.
Da rescisão contratual
Ultrapassadas as considerações iniciais, passa-se efetivamente ao mérito objeto da presente demanda. Consoante já salientado alhures, não restam dúvidas de que os Réus não cumpriram as obrigações consubstanciadas no contrato firmado.
Além de não entregar o imóvel na data com a qual se comprometeram para a entrega, os Réus também deixaram de estipular uma previsão para a conclusão da obra.
Nesse contexto, importante salientar o teor do artigo 475 do Código Civil, que dispõe que “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
Sobre a possibilidade de rescisão do contrato, Silvio Rodrigues disciplina que:
(...) contratos bilaterais, (...) são aqueles ajustes que envolvem prestações recíprocas de cada uma das partes, pois cada qual dos contratantes se obriga a um determinado sacrifício (...). Portanto, nos contratos bilaterais existe um elo a prender as obrigações dos contratantes, as quais só se justificam como causa recíproca uma da outra. O cumprimento da prestação de uma das partes, sem o co- respectivo cumprimento da prestação cabente à outra, instalaria um desequilíbrio no contrato, que se chocaria com a idéia de justiça.
Assim, ante o flagrante descumprimento do contrato por parte dos Réus, o que trouxe grandes prejuízos aos Autores, sem contar com a destruição do sonho da aquisição da casa própria, não resta alternativa aos mesmos senão a rescisão contratual disciplinada no artigo acima transcrito.
Logo, rescindido o contrato, devem as partes retornarem ao status quo ante, com a consequente devolução dos valores despendidos pelos adquirentes para o adimplemento do contrato, com a devida correção e a incidência dos juros cabíveis.
Levando em consideração que o descumprimento do contrato ocorreu tão somente por conta dos Réus, não há que se falar em dedução por eventuais despesas de administração, corretagem, comercialização, publicidade, dentre outros.
Por fim, reconhecida a culpa exclusiva dos Réus no inadimplemento do compromisso de compra e venda firmado entre as partes, devem os mesmos serem condenados à devolução de todos os valores despendidos pelos Autores, devidamente atualizados até a efetiva quitação.
Da restituição dos valores com a aplicação da Multa
Em razão do descumprimento exclusivo do contrato por parte dos Réus, além da rescisão contratual, devem ser restituídos todos os valores pagos com a aplicação da multa compensatória de 10% (dez porcento), calculada sobre o valor corrigido do presente contrato, acrescido dos honorários de advogado no percentual de 20% (vinte porcento) sobre o valor da dívida, devidamente corrigido e atualizado na forma da Lei, conforme estipula a Cláusula Nona.
Das perdas e danos
Tão logo passaram a residir no imóvel, fato ocorrido após a formalização do Termo Aditivo de Contrato, os Autores, acreditando na promessa dos Réus em concluírem as obras no novo prazo fixado e efetivamente entregarem a unidade, contrataram a realização de alguns serviços, essenciais à plena utilização do bem então adquirido.
Assim, na tentativa da realização do sonho da casa própria, efetuaram a compra de móveis planejados para a nova residência, incluindo a cozinha e jogo de quarto, ao preço total de R$ 7.180,00 (sete mil, cento e oitenta reais) na data de 29 de abril de 2013, conforme se observa da Declaração anexa.
Também contrataram a aplicação de gesso no interior da unidade adquirida ao preço de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), pintura interna no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), e instalação de granito na churrasqueira pelo preço de R$ 380,00 (trezentos e oitenta reais), conforme se observa dos recibos anexos.
Além disso, adquiriram Box de vidro para instalação no banheiro ao preço de R$ 485,00 (quatrocentos e oitenta e cinco reais) consoante faz certo declaração anexa.
Com relação aos móveis planejados, é sabido que os Autores não poderão aproveitá-los em outra unidade em razão das medidas específicas em que foram fabricados, principalmente no tipo de apartamento objeto do contrato em tela, que possui séria limitação de espaço interno.
O mesmo ocorre no tocante a aplicação do gesso interno, pintura, instalação de granito e o box de vidro instalado no banheiro, já que é notoriamente impossível reaproveitar estes últimos bens pelo fato de terem sido projetados e fabricados exclusivamente para a pequena medida da unidade adquirida.
Assim, latente o prejuízo dos Autores que reuniram todas as suas economias e investiram no interior do Apartamento adquirido, motivados pela falsa promessa de que em breve as obras estariam concluídas e o imóvel seria definitivamente entregue aos compradores.
Neste contexto, disciplinam os artigos 389, 402 e seguintes do Código Civil que devem os Réus ressarcir os Autores pelos prejuízos causados com a inexecução do contrato, já que latente a perda do conjunto de bens adquiridos especificamente para o imóvel em tela.
Logo, certos dos prejuízos causados pela inexecução exclusiva por parte dos Réus, pugnam pela condenação dos mesmos ao ressarcimento dos valores despendidos pelos Autores na aquisição dos aludidos bens, devidamente corrigidos e atualizados na forma da Lei.
Do contrato de adesão
O Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel firmado entre as partes é típico contrato de adesão, em que as cláusulas foram previamente estipuladas, não tendo os Autores qualquer possibilidade de alteração das mesmas.
Como consequência, comum na maioria desses contratos, o mesmo possui cláusulas abusivas e leoninas, cabendo aos Autores, como na maior parte dos casos, tão somente sanções e obrigações, reservando-se aos Réus os privilégios e direitos, caracterizando flagrante desequilíbrio contratual.
Sobre o tema, o artigo 51 do CDC, determina:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
- impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
- subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;
Logo, devem ser consideradas nulas de pleno direito as cláusulas abusivas, sobretudo no que se refere àquelas que geram o latente desequilíbrio contratual entre os contratantes, devendo as mesmas serem resolvidas sempre em favor do consumidor.
Nessa senda, disciplina o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor: (...)
- a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
Assim, em razão da flagrante iniquidade contratual, deve toda e qualquer cláusula que confere direitos somente aos Réus, ser aplicada em relação aos Autores, com o intuito de garantir o equilíbrio contratual entre as partes.
Da nulidade do Contrato de Locação
Em razão do descumprimento do prazo de conclusão das obras, por culpa exclusiva dos Réus, estes impuseram, mediante a formulação do Termo Aditivo de contrato, a alteração das Cláusulas Quarta, Quinta e Décima Segunda.
Em especial na Cláusula Quarta, “ajustaram” que os Autores passariam a habitar o imóvel inacabado na condição de locadores do imóvel objeto do Contrato de Compromisso de Compra e Venda a partir do mês de abril de 2013 até a conclusão total das obras.
O valor do aluguel surgiu de uma simulação do valor a ser financiado junto à Caixa Econômica Federal para a quitação total do imóvel, no qual apontou o suposto valor da parcela mensal de R$ 1.101,21 (hum mil, cento e um reais e vinte e um centavos).
Ainda, na mesma cláusula, comprometeram-se os Réus a deduzirem do saldo a ser financiado todos os valores que os Autores passariam a pagar a título de aluguéis a partir da data do Termo Aditivo (abril de 2013) até a efetiva liberação do imóvel pela Caixa Econômica para financiamento.
Assim, confeccionaram o Contrato de Locação ratificando o negócio jurídico referido no Termo Aditivo de Contrato, conforme se verifica do documento anexo, o qual é flagrantemente nulo em sua essência em razão da evidente simulação.
Portanto, requer o …
