Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CONDOMINIAL COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
em face de$[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo] e $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo] pelos fatos e direitos a seguir expostos:
1. DOS FATOS
O Requerente é proprietário do apartamento 2702 do CONDOMÍNIO $[geral_informacao_generica] unidade autônoma nº 2702, desde o ano de 2017, conforme contrato de compra e venda anexo.
Em 09 de abril o Requerente foi surpreendido com uma cobrança de valores extras em seu condomínio referente a uma imposição de multa, sem qualquer justificativa, comunicação ou advertência prévia, na sanção constava que o motivo seria desrespeito ao Capítulo III do regime interno do condomínio
“(...)
os moradores do Edificio deverão guardar silencio das 22h:00 às 8h:00, evitando a produção de ruídos que possam perturbar o sossego dos outros moradores.’’
Destarte Excelência, a aplicação da multa é totalmente indevida, pois o morador da Unidade 2702, jamais infringiu as regras do condomínio, bem como está sendo objeto de perseguição, no âmbito do condominial, como será demonstrado ao longo da instrução processual.
Cumpre salientar que o Requerente trabalha na Marinha então somente vem para seu apartamento uma vez ao mês, sendo que mesmo no curto tempo que fica em sua residência acaba sendo lhe gerados vários aborrecimentos, onde um simples único ruído já é motivo para a imposição de multas. Conforme conversas a seguir:
Em outro momento o Requerente questiona o síndico sobre os valores de uma multa QUE SEQUER FOI ADVERTIDO, todavia, o síndico hesitou em dar maiores explicações, sendo que somente recebeu a imposição de multa no dia 17 de abril por uma carta registrada, ou seja, o Requerente sequer tinha ideia do que poderia ser aqueles valores extras em sua fatura do condomínio.
Já na imposição de multa do dia 29/03/2021, nem sequer uma ligação sobre a reclamação chegou a ser efetuada, na multa do dia 01/04/2021 como consta no livro do condomínio somente foi feito uma ligação e logo após o Requerente e sua convidado saíram do apartamento e NÃO HOUVE MAIS RECLAMAÇÕES.
O Requerente ainda relata que chegou a baixar um medidor de decibéis para ver se realmente estava fazendo barulho de tão complexa que se encontra a situação.
Em resposta o síndico consta que vai aguardar o Requerente retornar para seu apartamento, pois conforme supracitado o Autor trabalha na Marinha portanto passa a maior parte do tempo em seu trabalho para marcar uma reunião e tentar solucionar o litígio.
No entanto na data de 20 de maio de 2021, quando o Requerente questiona sobre a referida reunião por e-mail somente é avisado que a multa será mantida, ferindo totalmente o direito de ampla defesa e contraditório do Autor novamente sem oportunizar em duas ocasiões a defesa.
Deste modo, conforme será demonstrado nesta exordial, que as multas que foram aplicadas à unidade em que a Requerente se encontra estabelecida são totalmente infundadas e absurdas, sem absolutamente qualquer advertência ou possibilidade de justificativa, devendo, portanto, serem imediatamente anuladas por este MM. Juízo.
2. DO DIREITO
2.1 DA APLICAÇÃO DAS MULTAS SEM RESPEITO AO CONTRADITÓRIO
Como se sabe, um dos geradores de nulidade de multas condominiais por erro formal é exatamente as multas aplicadas sem prévia notificação, sem respeito ao contraditório, fora do estipulado pelo Código Civil ou até mesmo sem previsão na Convenção Condominial.
No caso em tela, o Autor somente soube das imposições das multas devido ao valor extrapolado que veio em seu condomínio em nenhum momento chegou a ser enviado ao Requerente uma advertência para que pudesse se defender das sanções impostas.
A ausência de oportunidade prévia de defesa ao Requerente, trata-se de manifesta quebra do direito constitucional à ampla defesa, especialmente por ser a principal afetada na decisão em análise.
Sendo ainda violado o direito de defesa do autor em duas ocasiões quando não houve a notificação prévia e quando apesar do síndico ter concordado com uma reunião com o Autor para debater sobre a situação somente foi lhe enviado um e- mail informando que a multas seriam mantidas.
Ou seja, ausente qualquer notificação, irregular a imposição de tal sanção, que deve ser declarada nula, conforme precedentes sobre o tema:
Condomínio. Ação declaratória de nulidade de multas condominiais.
R. sentença de procedência, com apelo só do Condomínio requerido. Coima que teria sido aplicada sem observância à norma condominial, que prevê a possibilidade somente após advertência. Não notificado, ademais, o condômino para que, previamente à aplicação das multas, pudesse apresentar defesa na esfera administrativa. Procedência daação que se impõe. Intelecção do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal. Nega-se provimento ao apelo do Condomínio requerido, com observação. (TJSP; Apelação Cível 1009522-20.2018.8.26.0223; Relator (a): Campos Petroni; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/10/2019; Data de Registro: 25/10/2019)
Afinal, previamente à imposição de multa, caberia ao condomínio ter advertido formalmente o condômino, fato que não ocorreu, culminando com a sua nulidade.
Sílvio de Salvo Venosa leciona que “qualquer que seja a modalidade de imposição de multa ou penalidade, requer seja conferido direito de defesa ao condômino. Para evitar nulidades, o regimento deve fixar procedimento administrativo para imposição de penalidades, nos moldes de uma sindicância”. (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 7. ed. atual. São Paulo: Atlas, 2007. v. 5. p. 335).
E mais...
João Batista Lopes: “A lei civil contém disciplina deficiente no que toca à imposição e cobrança de multas aos condôminos.
No art. 1.348, VII, limita-se o legislador a conferir ao síndico o poder de impor multas, nada dispondo sobre o direito de defesa. Entretanto, a imposição e cobrança de multas pelo síndico sem observância do direito de defesa acarreta a nulidade desses atos por ofensa ao princípio básico de que ninguém pode ser punido (judicial ou extrajudicialmente) sem ser ouvido. Importa ressaltar que o princípio da ampla defesa ganhou maior elastério, como se vê do art. 5º, LV, da CF: 'aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos e ela inerentes'. Não se pode conferir ao síndico carta branca para, segundo seu arbítrio, impor multas por atos irregulares ou infracionais” (1 - Condomínio nº 14.31, pág. 194, 9ª Ed
Além disso, há de se convir que, a situação acima não pode ser aceita, vez que se assim for mantida, abrirá um precedente muito perigoso, tornando o condômino vulnerável, bem como lhe suprimindo o direito constitucionalmente garantido à ampla defesa.
Desta forma, necessário seja reconhecida a nulidade das multas aplicadas, haja vista a violação dos direitos constitucionais do Autor, e consequente impedimento ao mesmo de exercer seu direito de defesa antes da aplicação das mesmas.
2.2 DOS VALORES EXCESSIVOS APLICADOS A TÍTULO DE MULTA CONDOMINIAL
Conforme narrado acima, foram impostas duas multas totalizando o valor de R$ 2.673,30 (dois mil seiscentos e setenta e três reais com trinta centavos).
Ocorre que, como se sabe, a lei impõe um limite, visto que o valor da multa imposta ao condômino infrator não pode ser aplicado em excesso, bem como para os casos de penalidade extrema, a mesma deve ter a aprovação de, pelo menos, três quartos dos condôminos.
Tal entendimento se ampara no artigo 1337 do Código Civil que prevê: "O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e …