Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Em face de ESPÓLIO $[geral_informacao_generica] representado por seus sucessores: $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo]; $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], e sua viúva meeira, $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo]; e pelos fatos e motivos que passa a expor:
1. DOS FATOS
1.1. Do contrato de promessa de compra e venda de área em condomínio.
A presente ação objetiva a adjudicação compulsória de imóvel vendido por $[geral_informacao_generica], falecido em 21.03.2013 e sua esposa e herdeira necessária $[geral_informacao_generica], para $[geral_informacao_generica] e sua esposa $[geral_informacao_generica].
A venda se deu por meio de Contrato de Promessa de Compra e Venda Irretratável e Irrevogável (Anexo 1) firmado entre os vendedores e os compradores, no qual foi vendida a fração de 12.500 m² que os vendedores possuíam em condomínio com outros proprietários.
O referido contrato foi pactuado livremente pelas partes, na data de 26 de agosto de 1983, o valor da venda foi de Cr$480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil cruzeiros), o qual foi integralmente pago, conforme recibo ora carreado. (Anexo 2)
No entanto, após o recebimento dos valores pactuados e a imissão na posse do imóvel pelos compradores, o vendedor $[geral_informacao_generica] veio a óbito, sem a efetiva outorga da escritura da propriedade conforme prometido, consoante fazem prova as certidões de matrícula referidas no contrato nas quais ainda não consta o registro da escritura em nome dos autores. (Anexo 3)
Gize-se que tal contrato foi questionado judicialmente pelos herdeiros ora réus perante o MM Juízo da 1ª Vara Cível desta Comarca, Processo nº $[geral_informacao_generica], os quais buscaram sua anulação.
Os pedidos formulados na ação foram julgados improcedentes, tendo o juízo reconhecido a higidez e validade do contrato, conforme faz prova a sentença da referida ação, ora carreada. (Anexo 4).
Os autores tentaram contatar os sucessores do falecido, conforme fazem provas as notificações extrajudiciais enviadas a todos os herdeiros. Entretanto, os mesmos restaram silentes. (Anexo 5)
Diante do exposto, não se vislumbra outra hipótese senão acionar o Poder Judiciário a fim de que o contrato seja honrado e cumprido da forma convencionada.
1.2. Da adjudicação compulsória – da área de 9.514,62 m²
O Imóvel, objeto da presente demanda, refere-se a fração em condomínio de 12.500m² (doze mil e quinhentos metros quadrados), de partes dos lotes rurais números 39, 40, 41, 37, 35, todos da linha zero, Secção Paiol Grande, Município de Erechim-RS., conforme comprova a transcrição do instrumento particular de promessa de compra e venda:
“PRIMEIRO: Os VENDEDORES, são senhores e legítimos proprietários da área de 12.500m² (doze mil e quinhentos metros quadrados), de partes dos lotes rurais n°’s $[geral_informacao_generica], todos da linha zero, $[geral_informacao_generica], sem benfeitorias, matriculada sob n° $[geral_informacao_generica], livro $[geral_informacao_generica]do CRI de Erechim e transcrições n°’$[geral_informacao_generica], fls. 67 do Livro 3 “BC”, 84.315, fls. 67 do Livro 3 “BC”, 84.316, 84.317, todas as mesmas folhas n° 67 do Livro 3 “BC”, do Cartório de Registro de Imóveis de Erechim – RS.”
Ao analisar as matrículas e as transcrições referenciadas no contrato, na data de sua assinatura, os Vendedores eram proprietários da fração em condomínio de 9.514,62 m², conforme disposição das matrículas 19.651 (transcrição 84.317) e 73.687 (transcrição 84.316).
Matrícula Transcrição Lotes Área Total (%) do Vendedor Propriedade Vendedor (m²)
19.651 84.317 39 e 40 90.558,5 m² 7,14% 6.456,88 m²
73.687 84.316 39 e 40 42699,5 m² 7,14% 3.048,74 m²
TOTAL DE ÁREA DE PROPRIEDADE DO VENDEDOR 9.514,62 m²
A área de terra de propriedade dos Vendedores, contida nas transcrições 84.314 e 84.315 (que correspondem respectivamente as matrículas 19.397 e 19.398), referenciadas no contrato, foram alienadas a terceiro ainda antes da outorga contratual.
O direito à adjudicação da área que era de propriedade dos Vendedores aos Autores vem insculpido inequivocamente no Código Civil, ao dispor sobre o direito do promitente comprador:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Conforme dispõe a Súmula 239 do STJ, o direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Dessa forma, para a procedência da ação cabe a parte requerente comprovar a existência do contrato de promessa de compra e venda, como também a quitação total do preço, não sendo necessário que a parte registre junto ao Registro de Imóvel a promessa de compra e venda, pois tal registro não é condição para o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória, mesmo sem o registro é possível adjudicar o bem.
SÚMULA 239-O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Nesses termos:
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL QUITADO. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. IMPOSSIBILIDADE. BLOQUEIO DE TODOS OS BENS DA CONSTRUTORA DETERMINADO PELA JUSTIÇA FEDERAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME JUDICIAL COM OUTORGA DA ESCRITURA, SOB PENA DE MULTA DIÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RÉU IMPOSSIBILITADO DE CUMPRIR VOLUNTARIAMENTE A OBRIGAÇÃO. FIXAÇÃO DE ASTREINTES QUE NÃO SE JUSTIFICA. INDISPONIBILIDADE DOS BENS QUE NÃO ALCANÇA O PROMITENTE COMPRADOR NA HIPÓTESE, POR SE TRATAR DE OBRIGAÇÃO PRETÉRITA E TOTALMENTE QUITADA. ACOLHIMENTO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL, COM BAIXA DO GRAVAME JUDICIAL. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Hipótese em que, após o pagamento total do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, a construtora não outorgou ao comprador a respectiva escritura definitiva, tendo em vista a indisponibilidade de todos os seus bens determinada pela Justiça Federal. 2. A aludida constrição patrimonial visa impedir apenas a alienação dos bens da empresa em benefício próprio, a fim de evitar prejuízos aos demais credores, não se aplicando a bens dos promitentes compradores de imóveis negociados antes da decretação de indisponibilidade, máxime em razão do direito real à aquisição do imóvel previsto no art. 1.417 do Código Civil. 3. Considerando que a restrição imposta pelo Poder Judiciário impede não só a alienação do patrimônio da construtora, mas, também, a prática de quaisquer atos cartorários que possam viabiliza-la, é de se concluir pela impossibilidade de cumprimento voluntário da obrigação (baixa do gravame judicial e outorga da escritura), revelando-se, em consequência, descabida a fixação da multa diária. 4. Diante das particularidades do caso e da necessidade de solucionar o litígio de forma efetiva, deve ser acolhido o pedido subsidiário formulado na ação, no sentido de ser proferida sentença declaratória de outorga da escritura definitiva (adjudicação compulsória), determinando-se a baixa da restrição existente no imóvel aludido, a teor do comando do art. 466-B do CPC/1973. 5. Recurso especial provido.? (REsp 1432566/DF, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/05/2017, DJe 29/05/2017)
APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PENHORA E INDISPONIBILIDADE DE BENS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA: Provada a compra e venda de bem imóvel, via contrato estabelecido entre as partes, e o pagamento do preço, o adquirente tem direito de exigir a outorga da escritura pública. No caso concreto, a existência de gravame sobre os imóveis em questão não obstaculiza a procedência da ação de adjudicação compulsória, mormente por se tratar de direito real à aquisição (art. 1.417 do CCB), e comprovados os requisitos da adjudicação compulsória. Precedentes do STJ e desta Corte. Recurso provido. [...]. DERAM PROVIMENTO AO APELO.? (Apelação Cível, Nº 70083167056, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Eduardo João Lima Costa, Julgado em: 12-12-2019)
Necessário salientar que o contrato sub judicie prevê expressamente que tal pacto é firmado em caráter irrevogável e irretratável, conforme cláusula oitava, preenchendo assim, mais um dos requisitos legais para a concessão da escritura pública, in verbis:
“OITAVO: O presente contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, excluída que fica expressamente a hipótese de arrependimento, podendo o COMPRADOR exigir a sua execução compulsória.”
Assim, diante da existência de um …