Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], $[parte_autor_rg], $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo], por seus advogados in fine subscritos – procuração anexa, vem, respeitosamente, perante V. Exa., com fulcro nos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, propor a presente:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Em face de $[parte_réu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_rg], $[parte_reu_cpf], residente e domiciliado$[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos doravante aduzidos:
I. DOS FATOS
Em dezembro de 2004, os autores celebraram, com os réus, promessa de compra e venda de imóvel sito à rua $[geral_informacao_generica], nesta cidade (doc. 01), de propriedade destes.
Na ocasião, os promitentes vendedores, ora réus, declararam recebimento de sinal de R$ 50.000,00 (item II do contrato). O saldo, conforme Cláusula 1ª, seria pago em prestações mensais de R$ 4.000,00, com vencimentos entre janeiro/2005 e fevereiro/2006.
A imissão na posse pelos autores ocorreu na celebração do negócio. A outorga da escritura definitiva, nos termos da Cláusula 4ª, seria feita após a quitação integral.
Apesar do regular e tempestivo pagamento das prestações subsequentes, comprovado pelos recibos (doc. 02), os réus recusaram-se a lavrar a escritura definitiva.
Conforme relatado, à época os réus atuavam como síndicos do condomínio e o autor Eduardo apontou irregularidades na administração, que culminaram na renúncia dos gestores e no ajuizamento de demanda. Quiçá em retaliação, passaram os réus a opor obstáculos à conclusão do negócio, omitindo-se no cumprimento da obrigação de outorgar a escritura (Cláusula 4ª).
Esgotadas as tratativas, os autores não vislumbraram alternativa senão buscar tutela jurisdicional para ver concretizada a transação.
DO DIREITO
II. DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
Declaram os requerentes ser pessoas economicamente hipossuficientes, não podendo arcar com as custas e despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.
Conforme declaração de imposto de renda anexa, o casal mantém-se por meio de empreendimento gerido por ambos, cada qual sob registro MEI, que lhes rendeu, no exercício anterior, o total de R$ 22.630,00. Configura-se, portanto, renda mensal familiar aproximada de R$ 1.885,83 e renda per capita inferior a um salário-mínimo.
Demonstra-se, assim, a hipossuficiência, razão pela qual se requer a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, caput e §§ 1º e 5º, do CPC, bem como do art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal. (Faz-se referência histórica aos arts. 3º e 4º da Lei 1.060/50.)
III. DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
O compromisso de compra e venda é, como se sabe, contrato, de natureza preliminar, pelo qual se obrigam os contraentes a vender e comprar o objeto da avença, nos termos convencionados.
A celebração de referido contrato não corresponde ao direito à propriedade, uma vez que não se identifica com os poderes inerentes a esse direito real. Dá, porém, direito à aquisição (futura) da propriedade.
Daí porque ser assente a jurisprudência e doutrina no que toca à desnecessidade de se celebrar o compromisso por meio de instrumento público.
Afinal, o objeto do compromisso de compra e venda é um facere, uma obrigação de fazer, não a transferência da propriedade em si.
Por fim, note-se que o próprio art. 1.417 do CC estabelece que, caso o vendedor não honre a promessa, lavrada por instrumento público ou particular, tem o promitente comprador direito real à aquisição da propriedade. Por sua vez, o art. 1.418 estabelece que tem direito à adjudicação o promitente comprador “titular de direito real”. Assim, evidentemente, a menção que faz o legislador ao direito do art. 1.417 do CC conduz à conclusão de que o instrumento, para dar azo à adjudicação compulsória, prescinde de natureza pública.
Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul consolidou o entendimento de que a ausência de contrato escrito e a existência de cláusula de arrependimento válida inviabilizam o deferimento da adjudicação compulsória:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS - INEXISTÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO EM RELAÇÃO A TRÊS LOTES - PRESENÇA DE CLÁUSULA DE ARREPENDIMENTO - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Há duas questões em discussão: (i) verificar se os requisitos necessários para a adjudicação compulsória foram preenchidos, especialmente a comprovação da existência de contrato escrito referente aos imóveis, a quitação integral do preço e a inexistência de cláusula de arrependimento; (ii) analisar a validade da cláusula de arrependimento e sua eventual superação pelo decurso do prazo ou pela quitação das obrigações. 2. A adjudicação compulsória exige a celebração de contrato escrito de promessa de compra e venda, a comprovação da quitação integral do preço e a inexistência de cláusula de arrependimento. 3. O recorrente não apresentou contrato escrito referente aos lotes n. 13, 18 e 19, sendo inviável aferir as cláusulas específicas das negociações. Para o lote n. 15, embora exista contrato, há previsão de cláusula de arrependimento válida, que impede o reconhecimento do direito à adjudicação compulsória. 4. Os termos de quitação anexados aos autos não substituem o contrato de compra e venda formal, que é requisito essencial para a procedência do pedido. 5. A cláusula de arrependimento é expressa e válida, e o decurso do prazo ou a quitação do preço não alteram sua eficácia, tampouco suprem a ausência de comprovação da quitação integral para os lotes sem contrato. 6. Sentença de improcedência mantida. 7. Recurso conhecido e desprovido.
TJMS. Apelação Cível n. 0801820-11.2014.8.12.0005, Dois Irmãos do Buriti, 4ª Câmara Cível, Relator (a): Juiz Wagner Mansur Saad, j: 18/12/2024, p: 19/12/2024
Assim, ante eventual recusa do contratante em cumprir a obrigação de fazer a que se comprometeu, diferentemente do que ocorre no contrato definitivo, sua vontade pode ser suprida judicialmente, por meio da adjudicação compulsória, …