Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], $[parte_autor_rg], $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo], por seus advogados in fine subscritos – procuração anexa, vem, respeitosamente, perante V. Exa., com fulcro nos artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, combinados com o art. 3° e seguintes da Lei n° 9.099/95, e art. 319 et seq, todos do Código de Processo Civil, propor a presente:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Em face de $[parte_réu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_rg], $[parte_reu_cpf], residente e domiciliado$[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos doravante aduzidos:
I. DOS FATOS
Em dezembro de 2004, os autores celebraram, com os réus, promessa de compra e venda de imóvel sito à rua $[geral_informacao_generica], nesta Cidade (anexo – doc. n. 01), de propriedade dos últimos.
Na ocasião, os promitentes vendedores, ora réus, declararam recebimento de sinal no valor de R$ 50.000,00 (item II do contrato anexo). O restante, em conformidade com a Cláusula 1ª do instrumento, seria pago em prestações mensais de R$ 4.000,00, com vencimento entre janeiro/2005 e fevereiro/2006.
A imissão na posse, pelos autores, deu-se na celebração do ato. A outorga da escritura definitiva da transação, porém, de acordo com a Cláusula 4ª, dar-se-ia, apenas, após quitação do saldo devedor:
Sucede que, apesar do regular e tempestivo pagamento das prestações que se venceram nos meses subsequentes à assinatura do contrato preliminar, consubstanciado nos comprovantes anexos (doc. n. 02), os réus se recusaram a lavrar a escritura definitiva do imóvel.
Isso porque, à época, eram os réus síndicos do condomínio e acabou o autor Eduardo apontando irregularidades na administração, que levaram à renúncia dos administradores e à proposição de uma demanda judicial.
Diante dessa conjuntura, pois, quiçá à guisa de retaliação, os réus passaram a opor óbices à conclusão do negócio e se omitiram em cumprir a obrigação de lavrar a escritura definitiva, nos termos da Cláusula 4ª do contrato.
Por não divisar solução diversa, vêm os autores, perante este D. Juízo, reclamar o que de direito, conforme segue.
DO DIREITO
II. DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
De início, declara-se o requerente pobre na acepção da Lei, não podendo arcar com as custas e despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento e do de sua família.
Isso porque, como se vê da inclusa declaração de imposto de renda, o casal requerente se mantém com empreendimento, gerido por ambos, cada qual sob um registro MEI, que lhes rendeu, no exercício anterior, o total de R$ 22.630,00.
Trata-se, portanto, de uma renda mensal familiar de R$ 1.885,83 e renda per capta inferior a um salário mínimo.
Disso resulta que caracterizada, à exaustão, a situação de hipossuficiência e o fato de que não têm recursos correntes para, sem prejuízo do próprio sustento, arcarem com as despesas do processo, que incidirão sobre o valor do imóvel, malgrado se trate de ação deveras simples e que não sequer demanda extensa produção probatória.
Destarte, requer-se, desde logo, os benefícios da gratuidade judiciária (art. 3° da Lei n° 1.060/50), à vista do implemento das condições prescritas para sua concessão (art. 4° da Lei n° 1.060/50 e art. 98, caput e § 1°, § 5° do Código de Processo Civil)
II. DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
O compromisso de compra e venda é, como se sabe, contrato, de natureza preliminar, pelo qual se obrigam os contraentes a vender e comprar o objeto da avença, nos termos convencionados.
A celebração de referido contrato não corresponde ao direito à propriedade, uma vez que não se identifica com os poderes inerentes a esse direito real. Dá, porém, direito à aquisição (futura) da propriedade.
Daí porque ser assente a jurisprudência e doutrina no que toca à desnecessidade de se celebrar o compromisso por meio de instrumento público.
Afinal, o objeto do compromisso de compra e venda é um facere, uma obrigação de fazer, não a transferência da propriedade em si.
Por fim, note-se que o próprio art. 1.417 do CC estabelece que, caso o vendedor não honre a promessa, lavrada por instrumento público ou particular, tem o promitente comprador direito real à aquisição da propriedade. Por sua vez, o art. 1.418 estabelece que tem direito à adjudicação o promitente comprador “titular de direito real”. Assim, evidentemente, a menção que faz o legislador ao direito do art. 1.417 do CC conduz à conclusão de que o instrumento, para dar azo à adjudicação compulsória, prescinde de natureza pública.
Assim já se decidiu o TJSP:
Adjudicação compulsória – Inexistência de instrumento público ou particular escrito Requisito indispensável à adjudicação Sentença mantida – Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 0006745-87.2014.8.26.0201; Relator (a): Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Garça - 2ª Vara; Data do Julgamento: 05/02/2018; Data de Registro: 05/02/2018)
Assim, ante eventual recusa do contratante em cumprir a obrigação de fazer a que se comprometeu, diferentemente do que ocorre no contrato definitivo, sua vontade pode ser suprida judicialmente, por meio da adjudicação compulsória, prescindindo o pré-contrato da natureza de instrumento público, uma vez que não corresponde à translação da propriedade.
III. DA RECUSA. REQUISITOS DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Como já aventado, a adjudicação compulsória é regulamentada nos arts. 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Referidos dispositivos impendem ser aplicados em combinação com a norma processual, que preconiza:
Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
O primeiro aspecto a ser considerado é a ausência de cláusula de arrependimento.
Da análise do contrato anexo, pois, denota-se que não foi pactuada a possibilidade de arrependimento. Inclusive, o instrumento prevê, explicitamente, em sua cláusula 12, a irretratabilidade da promessa:
Superado este ponto, outro aspecto a se considerar é a recusa.
Afinal, na forma do art. 1.418 do CC, o promitente comprador tem o direito de exigir a lavratura da escritura definitiva quando o promitente vendedor se recusa a comparecer em cartório para cumprir a promessa, hipótese em que se torna cabível decisão judicial para suprir a vontade do contratante omisso.
In casu, como já narrado, após quitar as parcelas, no segundo semestre de 2014, os autores procuraram os réus para procederem à outorga da escritura definitiva.
Foi marcado local e horário para comparecimento no competente registro de imóveis.
No dia e hora marcados, estavam no cartório, junto de testemunhas. Os réus, porém, jamais compareceram, tampouco justificaram a ausência ou permitiram marcação de novo compromisso.
Disso faz prova a inclusa cópia da certidão positiva com efeitos negativos, expedida à época, justamente, para instrumentalizar a outorga da escritura:
À época, os litigantes se embatiam em apuração de irregularidade em administração condominial, então a cargo dos réus, e a interpelação acabou por gerar inimizades.
Quiçá por ela motivados, os réus se omitiram em outorgar o registro definitivo da translação da propriedade, malgrado cumpridos os …
