O que é uma ação de adjudicação compulsória judicial?

A ação de adjudicação compulsória judicial é utilizada quando o comprador de um imóvel, que já quitou integralmente o preço, enfrenta recusa do vendedor em formalizar a transferência de propriedade. O objetivo é obter judicialmente a sentença que substitua essa formalização, permitindo o registro da propriedade em nome do comprador.

Quando é possível entrar com uma ação de adjudicação compulsória judicial?

A ação pode ser proposta quando o comprador comprova o pagamento integral do preço do imóvel, o cumprimento das obrigações contratuais e a recusa do vendedor ou de seus herdeiros em outorgar a escritura definitiva, mesmo após o falecimento do vendedor.

Quais documentos são necessários para uma ação de adjudicação compulsória judicial?

É necessário anexar à petição inicial o contrato de compromisso de compra e venda, comprovantes de pagamento, documentos pessoais das partes, procuração do advogado e certidão atualizada da matrícula do imóvel. Comunicações que provem a recusa do vendedor também ajudam a fortalecer o pedido.

Como a sentença de adjudicação compulsória substitui a escritura pública?

A sentença, ao ser julgada procedente, produz todos os efeitos da declaração de vontade que não foi emitida, permitindo que o registro imobiliário seja feito diretamente em nome do comprador, conforme o artigo 501 do Código de Processo Civil.

O que fazer se o imóvel ainda não foi partilhado aos herdeiros?

Nesses casos, pode ser necessário comprovar o adimplemento total e a posse mansa do imóvel, habilitar os herdeiros no processo ou propor um incidente autônomo para autorização de adjudicação, de modo a evitar a abertura formal de inventário.

O que diz a jurisprudência sobre adjudicação compulsória após o falecimento do vendedor?

A maioria dos tribunais reconhece que, mesmo sem inventário aberto, uma vez comprovado o pagamento integral, o juiz pode determinar o registro da sentença, suprindo a assinatura do falecido, desde que comprovada a boa-fé e o cumprimento integral do contrato.

Direito Civil

Modelo de Adjudicação Compulsória Judicial | 2025

A ação de adjudicação compulsória busca a transferência judicial de um imóvel após o falecimento do vendedor, onde o comprador já quitou o preço e está na posse do bem. Os herdeiros se recusam a formalizar a escritura, o que justifica o pedido para que a sentença substitua a escritura pública.

Atualizado27 out 2025

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Carlos StoeverAdvogado Especialista

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O que é o Modelo de Adjudicação Compulsória Judicial

O modelo de adjudicação compulsória judicial é utilizado quando o comprador já quitou integralmente o preço do imóvel, mas o vendedor — ou seus sucessores — se recusam a formalizar a escritura definitiva.

Essa situação é comum em casos de falecimento do promitente vendedor, ausência de inventário ou divergência entre herdeiros.

A ação tem como objetivo obter judicialmente a transferência da propriedade, suprindo a vontade da parte faltante e permitindo o registro direto da sentença no cartório de imóveis.

Quando cabe a ação de adjudicação compulsória judicial

O advogado pode propor a ação sempre que o comprador comprovar:

o pagamento integral do preço do imóvel;
o cumprimento das obrigações contratuais;
e a recusa ou silêncio dos vendedores ou herdeiros em outorgar a escritura definitiva.

Mesmo após o falecimento do vendedor, o direito do comprador permanece protegido.

A quitação e a posse pacífica do bem consolidam o direito à adjudicação, nos termos do Decreto-Lei nº 58/1937 e do art. 501 do CPC, que dispõe:

Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.

Em outras palavras, a sentença substitui a escritura, permitindo o registro imobiliário direto em nome do comprador.

Documentos necessários para o modelo de adjudicação compulsória judicial

Na petição inicial da ação de adjudicação compulsória judicial, é indispensável anexar:

contrato de compromisso de compra e venda devidamente assinado;
comprovantes de pagamento e quitação do preço;
documentos pessoais das partes;
procuração do advogado;
e certidão atualizada da matrícula do imóvel, comprovando que ainda está em nome do vendedor falecido.

Também é recomendável juntar comunicações, e-mails ou notificações que demonstrem a recusa dos herdeiros em formalizar a escritura.

Essas provas fortalecem o pedido e permitem demonstrar ao juiz o cumprimento integral da obrigação pelo comprador.

O princípio da continuidade registral e seus reflexos na adjudicação compulsória

Alguns tribunais entendem que, se o imóvel ainda não foi partilhado aos herdeiros, o princípio da continuidade registral pode impedir a transferência direta ao comprador.

Esse princípio estabelece que nenhum direito real pode ser registrado sem que o anterior esteja formalmente constituído.

Estratégias para contornar essa limitação

O advogado pode adotar medidas práticas, como:

Comprovar o adimplemento total e a posse mansa, demonstrando que o direito do comprador é consolidado, independentemente de inventário;
Requerer a habilitação dos herdeiros no processo, permitindo que cumpram as obrigações do falecido;
Invocar o art. 501 do CPC, sustentando que a sentença judicial produz os efeitos da declaração de vontade não emitida;
Propor incidente autônomo, apenas para autorização de adjudicação, evitando abertura formal de inventário e custos desnecessários.

Essas estratégias são amparadas pela jurisprudência e permitem regularizar a propriedade sem litígio sucessório prolongado.

Entendimento dos tribunais e fundamentos jurídicos

A ação de adjudicação compulsória judicial encontra respaldo tanto na legislação civil quanto processual.

A jurisprudência majoritária reconhece que, uma vez comprovado o pagamento integral, a morte do vendedor não extingue a obrigação de transferir a propriedade.

Assim, mesmo sem inventário aberto, o juiz pode julgar procedente o pedido e determinar o registro da sentença no cartório de imóveis, suprindo a assinatura do falecido.

O ponto central é sempre comprovar a boa-fé e o cumprimento integral do contrato.

Dessa forma, a sentença judicial assume a função da escritura e garante segurança jurídica ao comprador.

Como personalizar o modelo de adjudicação compulsória judicial

Na prática, o advogado deve ajustar o modelo conforme as peculiaridades do caso concreto:

substituindo os nomes e qualificações das partes;
adaptando o valor da causa e os pedidos;
e inserindo fundamentos locais (jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado).

A JusDocs oferece um modelo de petição de adjudicação compulsória judicial completo e atualizado em 2025, pronto para personalização conforme o contrato e a matrícula do imóvel.

Conclusão: regularize o imóvel de forma segura e célere

A ação de adjudicação compulsória judicial é o caminho mais eficaz para garantir ao comprador a propriedade de um imóvel quitado, especialmente quando há omissão ou recusa dos herdeiros do vendedor.

Com a fundamentação adequada e a documentação correta, é possível obter sentença que substitua a escritura pública e registre o bem diretamente em nome do comprador.

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Modelo de de Adjudicação Compulsória Judicial | Atualizado em 2025

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AO JUÍZO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] DO ESTADO DE $[PROCESSO_ESTADO]

Resumo

CUMPRIMENTO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR
CONTRATO QUESTIONADO PELOS SUCESSORES
NECESSIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL

$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, através do seu procurador infra-assinado, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, ajuizar a presenta

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

com fulcro no Art. 501, do Código de Processo Civil e Art. 1.417 e 1.418 do Código Civil, em face do espólio deixado pelo de cujus, $[geral_informacao_generica], representado por seus sucessores: $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo]; $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], e sua viúva meeira, $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.

I. DOS FATOS

A presente Ação tem por objeto a adjudicação compulsória de um imóvel vendido através de Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado no dia $[geral_data_generica], entre o Requerente, $[parte_autor_nome_completo] (Comprador) e o então proprietário, $[geral_informacao_generica] (Vendedor), atualmente falecido.

Conforme consta no referido Contrato, devidamente juntado em anexo, o imóvel é descrito da seguinte forma:

Endereço: Rua $[informação_genérica], CEP $[informação_genérica], cidade de $[informação_genérica], do estado de $[informação_genérica].

Descrição do imóvel: Área total de $[informação_genérica]m²,registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[informação_genérica], sob a matrícula de nº $[informação_genérica], que consta nas fls. $[informação_genérica], do livro $[informação_genérica], em $[informação_genérica].
Situação Legal: O referido imóvel é atualmente é livre de qualquer ônus, hipotecas ou qualquer pendência judicial.

Valor atual: R$ $[geral_informacao_generica].

Imagens do local: No dia $[informação_genérica], foram registradas fotografias detalhadas do imóvel, abrangendo suas áreas internas e externas, com o intuito de demonstrar o atual estado de conservação e suas características estruturais. As imagens anexadas abaixo refletem fielmente as condições do local, evidenciando que a propriedade se encontra em perfeito estado de uso e manutenção, sem qualquer indício de avarias, danos aparentes ou irregularidades que comprometam sua integridade, vejamos:

$[fotografia_1]

$[fotografia_2]

$[fotografia_3]

$[fotografia_4]

Ocorre que, após o Requerente efetuar a quitação integral do Contrato em questão, conforme consta nos documentos juntados em anexo, e já estando exercendo a posse direta sobre o imóvel, de forma pacífica e ininterrupta, o então proprietário, $[geral_informacao_generica], veio a óbito antes que fosse a lavrada escritura pública da propriedade para o efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[processo_comarca].

Vale ressaltar que consta no Contrato cláusula expressa que determina o efetivo registro após a quitação integral, bem como a produção de todos os seus efeitos, não apenas aos próprios contratantes, mas também a todos os seus respectivos sucessores.

No entanto, o Contrato foi objeto da Ação Anulatória de nº $[processo_numero_cnj], ajuizada pelos herdeiros e pela viúva do de cujus, ora Requeridos, neste momento.

O juízo competente julgou improcedente a demanda dos sucessores, reconhecendo a validade do Contrato em questão, razão pela qual utiliza-se a sentença em questão como prova nestes autos.

Por esses motivos, faz-se necessário o ajuizamento da presente demanda, pois os sucessores recusam-se em outorgar a escritura pública de compra e venda, ocasião em que requer-se que o presente juízo proceda com a adjudicação compulsória em benefício do Requerente, para que passe a ser o proprietário registrado na matrícula do imóvel em questão no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[processo_comarca].

II. DO DIREITO

O Requerente já reside no imóvel cuja propriedade está sendo impugnada pelos Requeridos, pois desde que quitou de forma integral o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com o então proprietário, adquiriu a posse direta e imediata do referido imóvel no dia $[geral_data_generica].

Assim sendo, busca a Adjudicação Compulsória para garantir a regularização da propriedade que está sendo inviabilizada pelos sucessores do falecido proprietário, nos termos do Art. 1.417 e 1.418 do Código Civil, vejamos:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Nesse …

AO JUÍZO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] DO ESTADO DE $[PROCESSO_ESTADO]

Resumo

CUMPRIMENTO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR
CONTRATO QUESTIONADO PELOS SUCESSORES
NECESSIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

I. DOS FATOS

Conforme consta no referido Contrato, devidamente juntado em anexo, o imóvel é descrito da seguinte forma:

Endereço: Rua $[informação_genérica], CEP $[informação_genérica], cidade de $[informação_genérica], do estado de $[informação_genérica].

Descrição do imóvel: Área total de $[informação_genérica]m²,registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[informação_genérica], sob a matrícula de nº $[informação_genérica], que consta nas fls. $[informação_genérica], do livro $[informação_genérica], em $[informação_genérica].
Situação Legal: O referido imóvel é atualmente é livre de qualquer ônus, hipotecas ou qualquer pendência judicial.

Valor atual: R$ $[geral_informacao_generica].

Imagens do local: No dia $[informação_genérica], foram registradas fotografias detalhadas do imóvel, abrangendo suas áreas internas e externas, com o intuito de demonstrar o atual estado de conservação e suas características estruturais. As imagens anexadas abaixo refletem fielmente as condições do local, evidenciando que a propriedade se encontra em perfeito estado de uso e manutenção, sem qualquer indício de avarias, danos aparentes ou irregularidades que comprometam sua integridade, vejamos:

$[fotografia_1]

$[fotografia_2]

$[fotografia_3]

$[fotografia_4]

No entanto, o Contrato foi objeto da Ação Anulatória de nº $[processo_numero_cnj], ajuizada pelos herdeiros e pela viúva do de cujus, ora Requeridos, neste momento.

O juízo competente julgou improcedente a demanda dos sucessores, reconhecendo a validade do Contrato em questão, razão pela qual utiliza-se a sentença em questão como prova nestes autos.

II. DO DIREITO

Nesse …

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