Petição
AO JUÍZO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] DO ESTADO DE $[PROCESSO_ESTADO]
| Resumo |
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1. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO ENTRE AS PARTES 2. CUMPRIMENTO INTEGRAL DAS CONTRAPRESTAÇÕES POR PARTE DO REQUERENTE 3. RECUSA INJUSTIFICADA DO REQUERIDO EM OUTORGAR A ESCRITURA DEFINITIVA 4. NECESSIDADE DE ADJUDICAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL PARA GARANTIA DO DIREITO
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$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no CPF sob o nº $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], por intermédio de seu procurador infra-assinado, conforme instrumento de mandato anexo, com escritório profissional situado na $[advogado_endereco], vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência apresentar a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL
com fulcro nos Arts. 1.225, inciso VII, 1.417 e 1.418, todos do Código Civil, e no Art. 501 do Código de Processo Civil, em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], portador do $[parte_reu_rg] e inscrito no $[parte_reu_cpf], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], de pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.
I. DA LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA
O Requerente é parte legítima para postular a presente ação na qualidade de promitente comprador e eventual cessionário/sucedâneo dos direitos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda celebrado com o Requerente, cujo título instrumental encontra-se anexado.
O Requerido é parte legítima passiva por ser o promitente vendedor (ou atual titular registral) do imóvel objeto do ajuste.
II. DOS FATOS
Em $[geral_data_generica] as partes celebraram instrumento particular de promessa de compra e venda referente ao imóvel matriculado sob nº $[geral_informacao_generica] do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[geral_informacao_generica] do estado de $[processo_estado], devidamente descrito em anexo.
O preço ajustado foi de R$ $[geral_informacao_generica], a ser pago da seguinte forma:
-
- $[geral_informacao_generica];
- $[geral_informacao_generica];
- $[geral_informacao_generica].
O Requerente adimpliu integralmente a sua obrigação contratual, comprovando o pagamento por meio de [recibos assinados, depósitos bancários, extratos, cheques compensados, distratos parciais, recibo de quitação], conforme consta nos documentos juntados aos autos.
O Requerido, apesar de regularmente notificado extrajudicialmente em $[geral_data_generica], através de $[geral_informacao_generica], recusou-se a outorgar a escritura pública de compra e venda e a praticar os atos necessários à transmissão do domínio.
Ademais, não houve qualquer justificativa legal que exima o Requerido de sua obrigação, tampouco indicou condição suspensiva ou resolução contratual válida, permanecendo assim a mora contratual.
Em razão da resistência injustificada e do risco de perecimento do direito do Requerente (situações que podem envolver transferência da titularidade a terceiros, eventual oneração do imóvel ou multiplicidade de contratos), tornou-se imprescindível a presente demanda para a tutela do direito do seu direito.
III. DO DIREITO
Diante da narrativa fática e da prova documental acostada, resta demonstrado que o Requerente é legítimo titular do direito real de aquisição sobre o imóvel objeto da presente demanda, direito este expressamente previsto no Art. 1.225, inciso VII, do Código Civil.
Assim sendo, nos termos do Arts. 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil, temos que:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
No caso em tela, o Requerente adimpliu integralmente suas obrigações contratuais, não havendo qualquer vício, condição suspensiva ou causa resolutiva válida que impeça a consolidação do seu direito.
Todavia, a resistência injustificada do Requerido em outorgar a escritura pública definitiva de compra e venda caracteriza inadimplemento contratual e coloca-o em mora, autorizando a intervenção do Poder Judiciário para compelir o cumprimento da obrigação.
A jurisprudência majoritária atual, de forma pacífica, adota entendimento que reforça o direito do Requerente, vejamos:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Recurso de apelação interposto contra sentença que julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória de imóvel. Os autores firmaram contrato de promessa de compra e venda com a requerida, quitando integralmente o preço, mas a requerida deixou de fornecer completa documentação para outorga da escritura definitiva.
II. Questão em Discussão.
2. A questão em discussão consiste em saber se os autores têm direito à adjudicação compulsória do imóvel, diante da quitação do preço e da recusa da requerida em outorgar a escritura definitiva.
III. Razões de Decidir.
3. A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
4. A adjudicação compulsória é prevista no art. 1.418 do Código Civil, sendo necessária a quitação integral do valor convencionado, o que foi comprovado no caso.
IV. Dispositivo e Tese.
5. Recurso provido. Determinada a adjudicação compulsória do imóvel e a regularização da transferência em nome dos autores.
Tese de julgamento:
1. A hipoteca entre construtora e agente financeiro não afeta o direito do adquirente de boa-fé.
2. A adjudicação compulsória é cabível quando comprovada a quitação do preço e a recusa na outorga da escritura. Legislação Citada: CC, art. 1.418; CPC, art. 85, § 2º.
Jurisprudência Citada: STJ, Súmula 308; TJSP, Apelação Cível 1048746-26.2017.8.26.0602, Rel. James Siano, j. 27.05.2019; TJSP, Apelação Cível 1011658-15.2018.8.26.0053, Rel. J.L. Mônaco da Silva, j. 06.02.2019.
TJSP; Apelação Cível 1002249-86.2022.8.26.0663; Relator (a): Mônica de Carvalho; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votorantim - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/04/2025; Data de Registro: 09/04/2025.
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO DE …