O que é uma ação de adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória é um processo judicial que visa forçar a transferência da propriedade de um imóvel para o comprador quando o vendedor, ou seus sucessores, se recusam a outorgar a escritura definitiva, mesmo após a quitação do contrato de compra e venda.

Quando posso entrar com uma ação de adjudicação compulsória?

Você pode entrar com uma ação de adjudicação compulsória quando já tiver cumprido todas as obrigações do contrato de compra e venda, como o pagamento integral do imóvel, e o vendedor ou seus sucessores se recusam a transferir formalmente a propriedade.

É necessário um inventário para ajuizar uma ação de adjudicação compulsória?

Não necessariamente. A jurisprudência permite a adjudicação compulsória mesmo sem inventário, desde que o contrato esteja quitado e os herdeiros se recusem a outorgar a escritura. O Tribunal de Justiça de Goiás, por exemplo, tem decisões que dispensam o inventário nesses casos.

O que é o princípio da continuidade registral e como afeta a adjudicação compulsória?

O princípio da continuidade registral exige que qualquer transferência de propriedade seja formalmente registrada. Em alguns casos, como no Tribunal de Justiça de São Paulo, a ausência de inventário pode inviabilizar a adjudicação compulsória, pois o bem deve ser formalmente transmitido aos herdeiros antes.

Quais documentos são importantes para uma ação de adjudicação compulsória?

Para uma ação de adjudicação compulsória, é essencial apresentar o contrato de promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento, comunicações que comprovem a recusa dos herdeiros, além de documentos pessoais e matrícula atualizada do imóvel.

Como a sentença de adjudicação compulsória afeta o registro do imóvel?

A sentença judicial em uma ação de adjudicação compulsória substitui a necessidade de declaração de vontade dos herdeiros, permitindo o registro direto da decisão no cartório de imóveis. Assim, formaliza a transferência da propriedade ao comprador.

Qual a importância da boa-fé na adjudicação compulsória?

A boa-fé do comprador, demonstrada pelo cumprimento integral do contrato e pela posse pacífica do imóvel, é crucial para o sucesso da adjudicação compulsória, pois reflete o respeito às obrigações contratuais e justifica o direito à propriedade.

Direito Civil

Modelo de Adjudicação Compulsória Judicial | Atualizado em 2025

Ação de adjudicação compulsória para transferência de imóvel quitado, devido à recusa dos sucessores do vendedor falecido em outorgar escritura. O autor comprova a quitação e posse. A jurisprudência admite a adjudicação mesmo na ausência de inventário, visando garantir o direito do comprador.

Atualizado27 out 2025

12visualizações

12downloads

Carlos StoeverAdvogado Especialista

Petição Premium

Legislação Atualizada
Doutrina Atualizada
Jurisprudência Atualizada
Tipografia Jurídica

Modelo de Adjudicação Compulsória Judicial | 2025 | Petição inicial de ação de adjudicação compulsória para transferência de imóvel quitado, diante da recusa dos sucessores do vendedor falecido em outorgar a escritura definitiva.

É possível requerer adjudicação compulsória quando o imóvel prometido à venda ainda não foi formalmente transferido aos herdeiros do vendedor falecido?

Sim, essa é uma questão recorrente nas demandas imobiliárias e exige análise cuidadosa do procedimento e do fundamento jurídico do pedido. Quando o compromisso de compra e venda foi integralmente cumprido pelo comprador — com a quitação do preço, a posse efetiva do terreno e o cumprimento das obrigações contratuais —, a morte do vendedor não impede o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória.

O ponto central é demonstrar que a autora (ou o autor) cumpriu sua parte e que há omissão ou recusa dos vendedores (ou de seus sucessores) em concluir o ato de outorga da escritura.

O Tribunal de Justiça de Goiás consolidou entendimento nesse sentido, afastando a tese de ausência de interesse processual mesmo sem a existência de inventário:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL. RECONHECIMENTO DE INTERESSE PROCESSUAL. PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO PROVIDO.Apelação cível interposta contra sentença proferida nos autos da ação de adjudicação compulsória, ajuizada em face do espólio do vendedor. A sentença extinguiu o processo, sem julgamento de mérito, por ausência de interesse de agir, diante da falta de comprovação da recusa dos herdeiros do vendedor em outorgar escritura pública.Em sede recursal, a apelante sustenta que a inexistência de inventário do vendedor falecido torna necessária a intervenção judicial para resolver o conflito e evitar prejuízos.A adjudicação compulsória é cabível em casos de recusa ou omissão do promitente vendedor, ou de herdeiros, em outorgar escritura pública de imóvel, sendo desnecessário o inventário para a regularização do domínio.A comprovação do contrato de compromisso de compra e venda, da quitação integral do preço e da resistência dos herdeiros quanto à outorga da escritura evidencia o interesse processual da autora e preenche os requisitos da ação.A sentença de procedência na adjudicação compulsória produz os efeitos da declaração de vontade não emitida, permitindo a transferência do imóvel ao promitente comprador.O inventário do vendedor falecido não é necessário para a adjudicação compulsória de imóvel, eis que suficiente a comprovação do contrato, do pagamento integral e da resistência dos herdeiros à outorga da escritura pública.(TJGO, Apelação Cível nº 5216136-75.2022.8.09.0011, Rel. Des. Rodrigo de Silveira, 10ª Câmara Cível, julgado em 27/08/2025)

Para o advogado que representa o comprador, o foco deve estar na prova documental: contrato assinado, comprovantes de pagamento, correspondências ou e-mails que demonstrem a recusa ou o silêncio dos sucessores. É importante também anexar os documentos pessoais das partes, a procuração, e uma cópia da matrícula atualizada do bem, evidenciando a continuidade do registro em nome do falecido.

Além disso, com base no CPC e no Decreto-Lei nº 58/1937, é possível sustentar que a sentença judicial supre a vontade do inventariante ou dos herdeiros, viabilizando o registro direto da decisão no cartório de imóveis. O escritório que domina essa estratégia evita anos de litígio sucessório desnecessário e garante à pessoa do comprador a regularização imediata de seu direito real, mesmo na ausência de inventário.

O princípio da continuidade registral pode impedir a procedência da adjudicação compulsória quando o imóvel não foi ainda partilhado aos herdeiros?

Sim, há contextos em que o juízo entende pela impossibilidade de adjudicação direta, especialmente quando o bem permanece registrado em nome do falecido e não houve abertura de inventário. Essa posição, adotada em alguns tribunais, tem fundamento no princípio da continuidade registral, segundo o qual nenhum direito real pode ser transferido sem que o anterior esteja formalmente constituído.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, manteve a extinção do processo sem resolução de mérito justamente por essa razão:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.

Ação de adjudicação compulsória proposta por comprador em face de sucessores do vendedor, visando à outorga da escritura definitiva de imóvel adquirido por compromisso de venda e compra. O autor alega ter quitado o valor do imóvel, mas não obteve a escritura pública devido ao falecimento do vendedor.

A questão em discussão consiste em se determinar se é possível a adjudicação compulsória do imóvel, considerando que o bem não foi formalmente transmitido aos sucessores do proprietário registral falecido, o que ofende o princípio da continuidade registral.

A adjudicação compulsória não pode prescindir do inventário ou arrolamento do bem alienado pelo falecido, em respeito ao princípio da continuidade registral.

Sem a regular transmissão do imóvel aos sucessores do proprietário registral, não é possível o acolhimento do pedido de adjudicação compulsória.(TJSP, Apelação Cível nº 1001454-70.2023.8.26.0073, Rel. Des. Mário Chiuvite Junior, 3ª Câmara de Direito Privado, julgado em 14/03/2025)

Nesses casos, o advogado pode adotar algumas estratégias práticas:

Demonstrar que o pagamento integral e a posse pacífica configuram direito consolidado, reduzindo a necessidade de inventário apenas à formalidade do registro;
Requerer, em petição própria, a habilitação dos herdeiros no processo como partes legítimas para cumprir as obrigações pendentes do falecido;
Indicar ao juízo, com base no art. 501 do CPC, que a sentença proferida em adjudicação compulsória produz os efeitos do ato não realizado, permitindo o registro mesmo sem prévia partilha;

Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Caso haja ausência de inventário, propor incidente autônomo apenas para autorização da adjudicação, evitando custos e custas processuais desnecessárias.

O profissional, ao compreender essa divergência jurisprudencial, amplia o repertório de opções no escritório e consegue avaliar, caso a caso, qual via é mais célere e segura: se insistir na adjudicação direta, sustentando o adimplemento e a boa-fé, ou promover a regularização prévia pela via do inventário. Assim, protege o cliente e evita decisões que frustrem a efetiva procedência do pedido de adjudicação das terras.

Mais conteúdo jurídico

Fluxograma e modelos de adjudicação compulsória.

Fluxograma e modelos de mandado de segurança.

Modelo de de Adjudicação Compulsória Judicial | Atualizado em 2025

Conheça também nossa INTELIGÊNCIA ARTIFICIAL!

AO JUÍZO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] DO ESTADO DE $[PROCESSO_ESTADO]

Resumo

1. CUMPRIMENTO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

2. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR

3. CONTRATO QUESTIONADO PELOS SUCESSORES

4. NECESSIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL

$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, através do seu procurador infra-assinado, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, ajuizar a presenta

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

com fulcro no Art. 501, do Código de Processo Civil e Art. 1.417 e 1.418 do Código Civil, em face do espólio deixado pelo de cujus, $[geral_informacao_generica], representado por seus sucessores: $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo]; $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], e sua viúva meeira, $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.

I. DOS FATOS

A presente Ação tem por objeto a adjudicação compulsória de um imóvel vendido através de Contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado no dia $[geral_data_generica], entre o Requerente, $[parte_autor_nome_completo] (Comprador) e o então proprietário, $[geral_informacao_generica] (Vendedor), atualmente falecido.

Conforme consta no referido Contrato, devidamente juntado em anexo, o imóvel é descrito da seguinte forma:

- Endereço: Rua $[informação_genérica], CEP $[informação_genérica], cidade de $[informação_genérica], do estado de $[informação_genérica].

- Descrição do imóvel: Área total de $[informação_genérica]m2, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[informação_genérica], sob a matrícula de nº $[informação_genérica], que consta nas fls. $[informação_genérica], do livro $[informação_genérica], em $[informação_genérica].

- Situação Legal: O referido imóvel é atualmente é livre de qualquer ônus, hipotecas ou qualquer pendência judicial.

- Valor atual: R$ $[geral_informacao_generica].

- Imagens do local: No dia $[informação_genérica], foram registradas fotografias detalhadas do imóvel, abrangendo suas áreas internas e externas, com o intuito de demonstrar o atual estado de conservação e suas características estruturais. As imagens anexadas abaixo refletem fielmente as condições do local, evidenciando que a propriedade se encontra em perfeito estado de uso e manutenção, sem qualquer indício de avarias, danos aparentes ou irregularidades que comprometam sua integridade, vejamos:

$[fotografia_1]

$[fotografia_2]

$[fotografia_3]

$[fotografia_4]

Ocorre que, após o Requerente efetuar a quitação integral do Contrato em questão, conforme consta nos documentos juntados em anexo, e já estando exercendo a posse direta sobre o imóvel, de forma pacífica e ininterrupta, o então proprietário, $[geral_informacao_generica], veio a óbito antes que fosse a lavrada escritura pública da propriedade para o efetivo registro no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[processo_comarca].

Vale ressaltar que consta no Contrato cláusula expressa que determina o efetivo registro após a quitação integral, bem como a produção de todos os seus efeitos, não apenas aos próprios contratantes, mas também a todos os seus respectivos sucessores.

No entanto, o Contrato foi objeto da Ação Anulatória de nº $[processo_numero_cnj], ajuizada pelos herdeiros e pela viúva do de cujus, ora Requeridos, neste momento.

O juízo competente julgou improcedente a demanda dos sucessores, reconhecendo a validade do Contrato em questão, razão pela qual utiliza-se a sentença em questão como prova nestes autos.

Por esses motivos, faz-se necessário o ajuizamento da presente demanda, pois os sucessores recusam-se em outorgar a escritura pública de compra e venda, ocasião em que requer-se que o presente juízo proceda com a adjudicação compulsória em benefício do Requerente, para que passe a ser o proprietário registrado na matrícula do imóvel em questão no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[processo_comarca].

II. DO DIREITO

O Requerente já reside no imóvel cuja propriedade está sendo impugnada pelos Requeridos, pois desde que quitou de forma integral o Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com o então proprietário, adquiriu a posse direta e imediata do referido imóvel no dia $[geral_data_generica].

Assim sendo, busca a Adjudicação Compulsória para garantir a regularização da propriedade que está sendo inviabilizada pelos sucessores do falecido proprietário, nos termos do Art. 1.417 e 1.418 do Código Civil, vejamos:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

AO JUÍZO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] DO ESTADO DE $[PROCESSO_ESTADO]

Resumo

1. CUMPRIMENTO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

2. FALECIMENTO DO PROMITENTE VENDEDOR

3. CONTRATO QUESTIONADO PELOS SUCESSORES

4. NECESSIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

I. DOS FATOS

Conforme consta no referido Contrato, devidamente juntado em anexo, o imóvel é descrito da seguinte forma:

- Endereço: Rua $[informação_genérica], CEP $[informação_genérica], cidade de $[informação_genérica], do estado de $[informação_genérica].

- Descrição do imóvel: Área total de $[informação_genérica]m2, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[informação_genérica], sob a matrícula de nº $[informação_genérica], que consta nas fls. $[informação_genérica], do livro $[informação_genérica], em $[informação_genérica].

- Situação Legal: O referido imóvel é atualmente é livre de qualquer ônus, hipotecas ou qualquer pendência judicial.

- Valor atual: R$ $[geral_informacao_generica].

- Imagens do local: No dia $[informação_genérica], foram registradas fotografias detalhadas do imóvel, abrangendo suas áreas internas e externas, com o intuito de demonstrar o atual estado de conservação e suas características estruturais. As imagens anexadas abaixo refletem fielmente as condições do local, evidenciando que a propriedade se encontra em perfeito estado de uso e manutenção, sem qualquer indício de avarias, danos aparentes ou irregularidades que comprometam sua integridade, vejamos:

$[fotografia_1]

$[fotografia_2]

$[fotografia_3]

$[fotografia_4]

No entanto, o Contrato foi objeto da Ação Anulatória de nº $[processo_numero_cnj], ajuizada pelos herdeiros e pela viúva do de cujus, ora Requeridos, neste momento.

O juízo competente julgou improcedente a demanda dos sucessores, reconhecendo a validade do Contrato em questão, razão pela qual utiliza-se a sentença em questão como prova nestes autos.

II. DO DIREITO

Modelo de Adjudicação Compulsória Judicial | Atualizado em 2025

Petição Premium

Sobre este documento

Petição

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Peças Relacionadas

Confira as perguntas frequentes

Peças Relacionadas

Confira as perguntas frequentes

Petição

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

O conteúdo completo desta peça é exclusivo para assinantes do Plano Avançado