O que é uma ação de restituição de caução locatícia?

Uma ação de restituição de caução locatícia busca recuperar o valor pago como caução ao locador, que deve ser devolvido ao locatário ao final do contrato, caso não haja inadimplência ou danos ao imóvel.

Em que casos a retenção da caução é considerada indevida?

A retenção da caução é considerada indevida quando não há prova de inadimplemento por parte do locatário ou de danos ao imóvel, configurando enriquecimento sem causa, o que obriga o locador a devolver a caução.

Como a caução locatícia deve ser corrigida durante a locação?

A caução em dinheiro deve ser corrigida pelo índice da poupança durante o curso do contrato de locação, revertendo em benefício do locatário ao final do contrato, conforme a Lei 8.245/91.

O que acontece se o locador não devolver a caução ao final do contrato?

Se o locador não devolver a caução ao final do contrato, poderá ser necessário ingressar com uma ação judicial para a sua restituição, podendo ainda ser acrescido de juros de mora e correção monetária sobre o valor devido.

Qual a importância da prova na restituição da caução locatícia?

A prova é essencial para demonstrar a ausência de inadimplemento ou danos ao imóvel, justificando a devolução da caução. Sem comprovação das despesas que justificariam a retenção, a caução deve ser restituída ao locatário.

Direito Civil

Modelo de Ação de Restituição de Caução Locatícia | Aluguel | 2025

Ação busca a restituição de caução locatícia de R$ 16.500,00, não devolvida após rescisão contratual. Argumenta-se que a retenção configura enriquecimento sem causa, uma vez que não houve inadimplemento ou cláusula contratual que justificasse a retenção. Pedido de devolução com correção e juros.

Atualizado26 set 2025

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fábio ferreiraAdvogado Especialista

Modelo de Ação de Restituição de Caução Locatícia | Aluguel | 2025 | Ação busca a restituição da caução locatícia e não devolvida pelos réus após a rescisão contratual e entrega das chaves.

Em que hipóteses a retenção da caução pode ser considerada enriquecimento sem causa em um processo de locação?

DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. CAUÇÃO LOCATÍCIA. RETENÇÃO INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL PARA MULTA RESCISÓRIA. ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO PELO LOCADOR. OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recurso inominado interposto pelos locadores contra sentença que determinou a devolução do valor pago a título de caução locatícia, no montante de R$ 2.200,00, corrigido pelo INPC e acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação. Alegam que a caução deve ser retida em razão da rescisão antecipada do contrato pela locatária, sem justa causa, além da aplicabilidade de multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se os locadores têm direito à retenção do valor da caução locatícia em razão da rescisão antecipada do contrato pela locatária, na ausência de cláusula expressa prevendo multa rescisória. III. RAZÕES DE DECIDIR A caução locatícia tem a finalidade de garantir o cumprimento das obrigações do locatário, podendo ser utilizada para cobrir inadimplência ou danos ao imóvel, conforme previsto nos arts. 37 e 38 da Lei nº 8.245/1991. O contrato de locação celebrado verbalmente entre as partes é válido, mas não exime os locadores do ônus de comprovar a existência de cláusula prevendo a retenção da caução em caso de rescisão antecipada, nos termos do art. 373, I, do CPC. Não há prova nos autos de que a caução foi utilizada para cobrir débitos locatícios ou danos ao imóvel, tampouco de que a locatária descumpriu obrigações contratuais que justificassem a retenção do valor. A retenção da caução sem comprovação de inadimplemento configura enriquecimento sem causa, impondo-se a restituição do valor ao locatário, conforme decidido na sentença recorrida. A multa por rescisão contratual pressupõe cláusula expressa, não demonstrada no caso concreto, não podendo ser presumida pelo simples fato da resilição unilateral do contrato. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso não provido. Tese de julgamento: A caução locatícia deve ser restituída ao locatário ao final do contrato, salvo se comprovada sua utilização para cobrir inadimplência ou danos ao imóvel. A retenção da caução pelo locador sem prova de inadimplemento ou cláusula expressa autorizando sua retenção caracteriza enriquecimento sem causa. A multa por rescisão antecipada de contrato verbal exige pactuação expressa, não podendo ser presumida. (TJAP, 6024921-54.2023.8.03.0001, Recurso Inominado Cível, Decio Jose Santos Rufino, Julgado em 28/03/2025).

Quando se enfrenta a discussão sobre a caução, o ponto essencial é a finalidade dessa garantia: ela serve à segurança do contrato, protegendo o locador contra inadimplência ou danos no imóvel. Se não há prova de inadimplemento, nem de prejuízos concretos, a retenção gera desequilíbrio contratual. O advogado pode trabalhar com:

Verificação documental: analisar se houve termo de entrega de chaves ou vistoria final sem apontar débitos ou reparos;
Descrição clara na inicial da ação judicial, indicando que não houve valores pendentes;
Argumentar que a lei do inquilinato não autoriza retenção por mera rescisão, salvo previsão expressa;
Ressaltar que a retenção sem base gera constrangimentos e possíveis pedidos acessórios, como danos morais.

O ensino prático aqui é que, diante da ausência de base fática e contratual, a devolução integral se torna medida de cumprimento da boa-fé, afastando conflitos desnecessários e assegurando o respeito aos direitos do locatário.

Como a deserção impacta no julgamento de um recurso adesivo em demandas de locação?

APELAÇÃO COM RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA E COBRANÇA DE MULTA. ALEGAÇÃO DO INQUILINO DE RETENÇÃO INDEVIDA DA CAUÇÃO. 1. Ação julgada parcialmente procedente no primeiro grau de jurisdição. 2. Recurso do autor (inquilino) insistindo na aplicação da multa prevista no contrato de locação, não acolhido. Caução não devolvida após a desocupação do imóvel, pela administradora do imóvel. Inaplicabilidade da multa prevista no contrato. 3. Recurso adesivo da administradora do imóvel não conhecido. Ausência de recolhimento de preparo. Deserção. 4. Recurso do autor desprovido. Sentença mantida. 5. Recurso adesivo da ré não conhecido, porque deserto. (TJSP; Apelação Cível 1004113-44.2023.8.26.0302; Rel. Paulo Alonso; 30ª Câmara de Direito Privado; Julg. 24/04/2024).

A deserção ocorre pela ausência de preparo e impede que o recurso adesivo seja apreciado, mantendo-se a decisão de primeiro grau. Essa situação revela a importância do procedimento recursal adequado, sobretudo em casos em que há litígios envolvendo valores significativos, como cauções e multas. O advogado pode orientar o cliente da seguinte forma:

Conferir previamente junto ao cartório a guia de custas e a comprovação do recolhimento;
Atuar com presença constante no acompanhamento do processo, evitando perder prazo por equívocos de pagamento;
Destacar que, sem preparo, não há análise de mérito, o que compromete todo o pedido de reforma;
Ressaltar que a deserção pode ser argumento de defesa forte em contrarrazões, assegurando que a sentença favorável seja preservada.

Aqui, a prática advocatícia exige atenção rigorosa aos detalhes formais do recurso, já que a falta de preparo inviabiliza até mesmo a discussão de fundo, independentemente da plausibilidade jurídica do recurso.

Qual a importância da prova na definição sobre a utilização do depósito caução em contratos de locação?

A prova é elemento central na análise da devolução ou retenção da caução. Sem documentos que demonstrem despesas pendentes ou danos ao imóvel, a retenção carece de fundamento. O advogado deve valorizar a estratégia probatória desde o início do processo, sabendo que o juízo exigirá demonstração concreta da utilização da garantia. Isso envolve:

Solicitar em cartório a juntada integral do contrato e do termo de vistoria;
Garantir que haja visualizações claras de e-mails, notificações e recibos de entrega de chaves;
Apontar a ausência de empresa de vistoria ou de qualquer laudo técnico que sustente a retenção;
Trabalhar na descrição detalhada dos fatos para demonstrar que não houve inadimplemento;
Destacar que a retenção imotivada fere a propriedade do locatário sobre os recursos depositados e afronta o princípio da boa-fé.

Assim, em muitas situações, o êxito da defesa do autor ou do requerente dependerá da atuação ativa do advogado, que pela correta condução do procedimento e pela forma como estrutura as provas, evita conflitos e reforça a legitimidade do acordo ou da indenização pleiteada.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO FORO DISTRITAL DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]

$[parte_autor_razao_social], situada à $[parte_autor_endereco_completo], inscrita no CGC/CNPJ $[parte_autor_cnpj], por intermédio de seus procuradores, vêm propor a presente

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA

em face de $[parte_réu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_rg], $[parte_reu_cpf], residente e domiciliado$[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos jurídicos que passa a expor:

1 - DOS FATOS

Em apertada síntese, as partes celebraram um contrato de locação com o pagamento de caução no valor originário de R$ 16.500,00, e após o término do contrato e a entrega das chaves, as rés se recusam a devolver o valor pago a título de caução.

Em 20/05/2009 as partes firmaram contrato de locação não residencial (anexo 04) tendo como objeto o imóvel situado na $[geral_informacao_generica], com vigência final até 09/05/2012.

A cláusula décima primeira do referido contrato determinava que a garantia locatícia seria por DEPÓSITO CAUÇÃO no valor de R$ 16.500,00 (dezesseis mil e quinhentos reais), conforme contrato anexo.

No dia 29/05/2009 a Autora emitiu o cheque referente à caução, no valor de R$ 16.500,00, nominal ao Sr. $[geral_informacao_generica] (anexo 05), único sócio da PRIMEIRA RÉ, conforme abaixo (grifo nosso):

$[geral_informacao_generica]

O referido cheque, em seguida, foi depositado na Caixa Econômica Federal, na conta poupança nº 4227-3, agência 3150, conforme registrado no verso do cheque na imagem acima aposta.

A conta poupança supracitada é de titularidade do Sr. $[geral_informacao_generica], conforme se vê do comprovante abaixo (anexo 06):

$[geral_informacao_generica]

Logo, fica demonstrado que Depósito Caução foi devidamente entregue aos RÉUS e creditado na conta poupança de titularidade do único sócio da PRIMEIRA RÉ. Mais adiante será robustecida a prova de que a Caução de R$ 16.500,00 estava de fato em poder dos RÉUS.

Sete anos após o início da locação, tendo sido a vigência da locação prorrogada através de termos aditivos (anexo 04), a Autora resolveu devolver o imóvel e encerrar a relação locatícia.

Em 01/06/2016 os RÉUS foram notificados, via e-mail, sobre o interesse em rescindir a relação locatícia no dia 30/06/2016 (Anexo 07).

No mesmo dia em que a notificação foi enviada a RÉ, que por meio de sua preposta $[geral_informacao_generica], confirmou o recebimento da notificação e agendou a data da vistoria final, conforme se vê abaixo (Grifo nosso):

$[geral_informacao_generica]

Após realização da vistoria final e das demais tratativas para o encerramento do vínculo, o contrato foi rescindido em 29/JUNHO/2016, conforme Recibo de Entrega de Chaves e Termo de Rescisão (Anexo 08).

Considerando que os RÉUS não restituíram voluntariamente o valor caucionado corrigido, em 20/07/2016 a Autora enviou notificação, via e-mail, solicitando a DEVOLUÇÃO DA CAUÇÃO corrigida pelo índice da poupança (Anexo 09).

Entretanto, ao invés de restituir a caução, os RÉUS limitaram-se a apresentar justificativas pouco críveis, chegando até ao ponto de afirmar falsamente que haviam realizado depósito bancário restituindo a caução, conforme se vê do histórico de e-mails trocados pelas partes (Anexo 10).

Vejamos algumas das precárias justificativas apresentadas pelos RÉUS, via e-mail, ao serem cobrados da restituição da caução (grifo nosso):

Em 30/08/2016: “BOA TARDE, SR. ODILON, DESCULPA A DEMORA NO RETORNO, É QUE COMO TE EXPLIQUEI, NÃO ERA EU QUEM CUIDAVA DAS COISAS DO SR. WANDERLEI NA EPOCA DO PRESENTE CONTRATO, TIVE QUE FAZER UM REQUERIMENTO NO BANCO PARA RASTREAREM O DINHEIRO, POIS NÃO LOCALIZEI EM CONTA ALGUMA DAS QUAIS EU TENHO ACESSO, ELES ME PEDIRAM PRAZO ATÉ SEXTA FEIRA, ASSIM QUE ESTIVER COM ISSO EM MAOS EFETURAREMOS O DEPOSITO, PEÇO‐LHES MIL DESCULPAS PELA DEMORA NO RETORNO. ”

Em 08/09/2016: “BOM DIA PREZADOS, O BANCO AINDA NÃO ME RETORNOU E DEVIDO A GREVE ELES ME ENROLARAM UM POUCO MAIS, PEÇO‐LHES HUMILDEMENTE UM POUCO DE PACIENCIA POIS DEPENDO DELES. ”

Em 06/10/2016: “Peço imensas desculpas pelo ocorrido, mas a caixa entrou de greve e agora bloquearam minha conta onde esta depositado o valor, alegaram que somente com procuração do Wanderlei para eu poder fazer o desbloqueio e estou desprovida do mesmo, estou fazendo um levantamento de outras contas onde tenho acesso, e espero que até dia 11/10 no máximo 12/10 já tenha o valor total para indenizá‐los. ”

Infelizmente Excelência, a despeito das muitas explicações e promessas, até a presente data, os RÉUS não restituíram a CAUÇÃO, limitando-se apenas em apresentar desculpas esfarrapadas e inverídicas, na medida em que os dias se transformavam e semanas e as semanas em meses.

Tais desculpas, pelo menos, servem como prova de que os RÉUS receberam a caução de R$ 16.500,00 e que reconhecem sua obrigação de restituí-la à Autora.

Tendo em vista que já se passou 1 (um) ano desde que houve a rescisão contratual, sem que os RÉUS devolvessem o valor caucionado, não restou outra saída a não ser ingressar na via judicial.

2 – DA OBRIGATORIEDADE DA RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO CORRIGIDA:

A Lei 8.245/91 traz as diretrizes que regem os contratos de locação residenciais e não residenciais, sendo que em seu artigo 37, I, elenca a caução como uma das modalidades de garantia em contratos de locação. Em sendo uma modalidade de garantia, só poderá ser utilizada pelo Locador em caso de inadimplemento por parte do Locatário.

Vejamos in verbis o que diz o referido artigo:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

No caso dos autos, não houve qualquer inadimplemento por parte da Autora, sendo inclusive firmado pelas partes termo de rescisão de contrato de locação, instrumento este que não faz qualquer menção acerca de eventual utilização da caução para a quitação de suposto inadimplemento.

Logo, é obrigação dos RÉUS restituírem a CAUÇÃO sem delongas.

Ainda nessa seara, é mister ressaltar que, conforme disposto no artigo 38, § 2º da Lei 8.245/91, a caução deve ser corrigida pelo índice da poupança durante o curso da locação.

Eis o que diz o referido artigo (grifo nosso):

A…

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO FORO DISTRITAL DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]

$[parte_autor_razao_social], situada à $[parte_autor_endereco_completo], inscrita no CGC/CNPJ $[parte_autor_cnpj], por intermédio de seus procuradores, vêm propor a presente

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA

1 - DOS FATOS

Em 20/05/2009 as partes firmaram contrato de locação não residencial (anexo 04) tendo como objeto o imóvel situado na $[geral_informacao_generica], com vigência final até 09/05/2012.

$[geral_informacao_generica]

O referido cheque, em seguida, foi depositado na Caixa Econômica Federal, na conta poupança nº 4227-3, agência 3150, conforme registrado no verso do cheque na imagem acima aposta.

A conta poupança supracitada é de titularidade do Sr. $[geral_informacao_generica], conforme se vê do comprovante abaixo (anexo 06):

$[geral_informacao_generica]

Sete anos após o início da locação, tendo sido a vigência da locação prorrogada através de termos aditivos (anexo 04), a Autora resolveu devolver o imóvel e encerrar a relação locatícia.

Em 01/06/2016 os RÉUS foram notificados, via e-mail, sobre o interesse em rescindir a relação locatícia no dia 30/06/2016 (Anexo 07).

$[geral_informacao_generica]

Vejamos algumas das precárias justificativas apresentadas pelos RÉUS, via e-mail, ao serem cobrados da restituição da caução (grifo nosso):

Em 08/09/2016: “BOM DIA PREZADOS, O BANCO AINDA NÃO ME RETORNOU E DEVIDO A GREVE ELES ME ENROLARAM UM POUCO MAIS, PEÇO‐LHES HUMILDEMENTE UM POUCO DE PACIENCIA POIS DEPENDO DELES. ”

Tais desculpas, pelo menos, servem como prova de que os RÉUS receberam a caução de R$ 16.500,00 e que reconhecem sua obrigação de restituí-la à Autora.

Tendo em vista que já se passou 1 (um) ano desde que houve a rescisão contratual, sem que os RÉUS devolvessem o valor caucionado, não restou outra saída a não ser ingressar na via judicial.

2 – DA OBRIGATORIEDADE DA RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO CORRIGIDA:

Vejamos in verbis o que diz o referido artigo:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

Logo, é obrigação dos RÉUS restituírem a CAUÇÃO sem delongas.

Ainda nessa seara, é mister ressaltar que, conforme disposto no artigo 38, § 2º da Lei 8.245/91, a caução deve ser corrigida pelo índice da poupança durante o curso da locação.

Eis o que diz o referido artigo (grifo nosso):

A…

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AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO LOCATÍCIA

1 - DOS FATOS

2 – DA OBRIGATORIEDADE DA RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO CORRIGIDA:

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1 - DOS FATOS

2 – DA OBRIGATORIEDADE DA RESTITUIÇÃO DA CAUÇÃO CORRIGIDA:

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