O que é um contrato particular de compra e venda?

Um contrato particular de compra e venda é um documento que formaliza a negociação entre comprador e vendedor, descrevendo as partes, o bem, o preço, as condições de pagamento, entrega, transferência e garantias, mas que não é necessariamente registrado em cartório.

Um contrato de compra e venda sem registro no cartório é válido?

Sim, um contrato de compra e venda sem registro no cartório é válido. A jurisprudência, como a súmula nº 239 do STJ, reconhece a validade de contratos particulares de promessa de compra e venda de imóvel mesmo sem registro.

Como posso comprovar a boa-fé em um contrato de compra e venda?

Para comprovar a boa-fé em um contrato de compra e venda, é importante apresentar provas documentais como contratos anteriores, mensagens de negociação, comprovantes de pagamento e evidências de posse ou uso do bem pelo comprador.

Quais são as responsabilidades do vendedor e comprador em um contrato de compra e venda?

No contrato, o vendedor é responsável pelo bem até sua entrega, enquanto o comprador assume responsabilidades por encargos, tributos e obrigações após o recebimento. Alterações no bem devem ser acordadas entre as partes.

O que acontece em caso de inadimplemento de um contrato de compra e venda?

Em caso de inadimplemento, a parte inadimplente está sujeita a multas, juros e correção monetária, além do direito da parte adimplente de rescindir o contrato e exigir perdas e danos.

Como a cláusula de garantia é aplicada em um contrato de compra e venda?

A cláusula de garantia define se o vendedor concede garantia sobre o bem, especificando o escopo, prazo e limites. As garantias legais, como responsabilidade por vícios ocultos, permanecem asseguradas.

Qual é a importância de eleger um foro no contrato de compra e venda?

Eleger um foro no contrato de compra e venda é importante para definir onde serão resolvidas eventuais disputas, garantindo que as partes saibam antecipadamente o local onde deverão comparecer caso ocorram litígios.

Direito Civil

Modelo de Documento de Compra e Venda | 2025

Modelo de contrato de compra e venda que define as partes, objeto, preço, condições de pagamento, entrega, garantias e responsabilidades. Destaca a validade do contrato particular mesmo sem registro, enfatizando a boa-fé do comprador e os cuidados documentais necessários.

Atualizado19 nov 2025

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Como comprovar a boa-fé do comprador quando a aquisição do imóvel ocorreu por contrato particular não registrado?

A análise desse tipo de controvérsia exige sempre que o advogado trabalhe cuidadosamente a prova documental e a coerência cronológica da negociação, justamente porque o cenário — contrato particular não levado a registro — costuma gerar alegações de fraude, sobretudo quando a alienação antecede medida constritiva. E é nesse contexto que a jurisprudência ganha centralidade.

Veja-se o precedente citado, cujo teor precisa ser incorporado integralmente na resposta, justamente porque ele evidencia a orientação que se pretende sustentar:

“CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO. VALIDADE. Em consonância com a súmula nº 239 do STJ, não se nega validade ao contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel por ausência de averbação no cartório competente, de modo que a alienação do imóvel antes do início da execução da ação faz presumir a boa-fé do adquirente.TRT5, 0000086-06.2023.5.05.0032, Agravo de Petição, RUBEM DIAS DO NASCIMENTO JUNIOR, TERCEIRA TURMA, Julgado em 13/06/2023, Publicado em 13/06/2023.”

A partir desse fundamento, o raciocínio jurídico adequado deve ser construído de forma estruturada, sempre considerando que:

O contrato particular integra a categoria dos documentos válidos para demonstrar o compromisso, mesmo sem registro, desde que formalizado com assinatura das partes.

A validade do negócio não depende da forma pública, salvo hipóteses legais expressas, e o comprovante de pagamento reforça a boa-fé, sobretudo quando contemporâneo ao ato.

Quando a alienação ocorreu antes de qualquer medida executiva, o argumento de fraude se enfraquece significativamente, já que não se configura o ato praticado em contrário ao direito do credor.

Em transações envolvendo imóveis, o advogado pode fortalecer a tese de boa-fé com:• contratos anteriores,• mensagens que demonstrem tratativas,• perícias ou vistorias,• documentos que indiquem uso e posse pelo adquirente,• inexistência de vantagens atípicas ou desproporcionais.

Importante destacar que as partes podem ser pessoa jurídica ou pessoa física; a presunção de boa-fé é objetiva e não depende de estado civil ou capacidade econômica.

Se o vendedor já não possuía outra fonte patrimonial relevante, será essencial comprovar que o negócio não buscou blindar bens ou ocultar patrimônio.

Também é adequado demonstrar que o objeto deste contrato não envolvia bens móveis ou permutas de veículo, quando isso for alegado como forma de ocultação patrimonial.

A cláusula contratual que vincula herdeiros e sucessores auxilia na demonstração da seriedade da negociação, evidenciando não se tratar de acordo simulado.

Nas hipóteses em que houver alegação de fraude, é possível trabalhar teses de compensação caso haja valores entregues e posteriormente questionados.

Sempre é útil ajustar as informações apresentadas ao conjunto probatório, evitando contradições que possam enfraquecer a narrativa fática.

A estratégia final é clara: comprovar documentalmente que o contrato particular, muito embora não registrado, não apenas existia, mas refletia um negócio real, com posse transferida e preço efetivamente pago, afastando qualquer intenção de frustração da execução. O núcleo decisório está na demonstração prática da boa-fé, que se revela pelo comportamento coerente das partes e pela cronologia dos fatos.

MODELO DE DOCUMENTO DE COMPRA E VENDA

DAS PARTES

Pelo presente instrumento particular de Compra e Venda, que entre si fazem, de um lado como VENDEDOR e, de outro, como COMPRADOR, na melhor forma de direito, têm entre si, justo e contratado o que segue:

- VENDEDOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente VENDEDOR;

- COMPRADOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente COMPRADOR;

Resolvem celebrar o presente Contrato, de acordo com a previsão legal que consta no artigo 481 e seguintes do Código Civil Brasileiro, bem como demais legislações aplicáveis, mediante as seguintes cláusulas contratuais:

CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO

Parágrafo único: O presente contrato tem por objeto a compra e venda de $[geral_informacao_generica] (descrição detalhada do bem, inclusive características, marca, modelo, nº de série ou matrícula quando houver), doravante simplesmente “BEM”, pertencente ao VENDEDOR, livre e desembaraçado de ônus, salvo os expressamente declarados neste instrumento.

CLÁUSULA 2ª – DO PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

Parágrafo primeiro: O preço ajustado e certo para a presente venda é de R$ $[geral_informacao_generica] (valor por extenso $[geral_informacao_generica]), que será pago da seguinte forma: $[geral_informacao_generica] (descrever: à vista, sinal e parcelas, prazo, local e forma — transferência bancária, cheque, depósito, etc.).

Parágrafo segundo: O pagamento do sinal importa em princípio de pagamento e comprovação de reserva do BEM.

CLÁUSULA 3ª – DA ENTREGA E TRANSFERÊNCIA DE POSSE E PROPRIEDADE

Parágrafo primeiro: A entrega do BEM será efetuada em $[geral_informacao_generica] (local), na data de $[geral_data_generica], ocasião em que o COMPRADOR receberá a posse material do BEM.

Parágrafo segundo: A transferência formal da propriedade (registro/matriculação, quando aplicável) será promovida pelo(a) $[geral_informacao_generica] (indicar parte responsável), no prazo de $[geral_informacao_generica] a contar da quitação total do preço, às expensas de $[geral_informacao_generica] (indicar quem arcará com custos de registro, emolumentos, taxas e tributos).

CLÁUSULA 4ª – DAS DECLARAÇÕES DO VENDEDOR

Parágrafo único: O VENDEDOR declara, sob as penas da lei, que é legítimo possuidor e proprietário do BEM, que o BEM se encontra em $[geral_informacao_generica] (estado de conservação), e que não existem ônus, ações reipersecutórias ou gravames que impeçam a venda, exceto os aqui declarados: $[geral_informacao_generica] (se houver).

CLÁUSULA 5ª – DAS GARANTIAS

Parágrafo primeiro: O VENDEDOR concede (ou não concede) garantia de $[geral_informacao_generica] sobre o BEM, consistente em $[geral_informacao_generica] (escopo, prazo, limites).

Parágrafo …

Modelo de Documento de Compra e Venda | 2025

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