Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
Processo n.º $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo] e $[parte_autor_nome_completo], ambos já devidamente qualificados nos autos do processo que movem em face de $[parte_reu_razao_social], em atenção ao r. ato ordinatório de fls. 249/250 publicado em 17/08/2021, vêm, apresentar suas
CONTRARRAZÕES À APELAÇÃO
interposta.
Requer a remessa dos autos ao Egrégio Tribunal de Justiça para o devido processamento do recurso.
Nestes termos,
Pede-se deferimento.
$[advogado_cidade], $[geral_data_extenso].
$[advogado_assinatura]
CONTRARRAZÕES À APELAÇÃO
Processo:$[processo_numero_cnj]
$[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
Apelante: $[parte_autor_razao_social]
Apelados: $[parte_reu_nome_completo] e $[parte_reu_nome_completo]
Egrégio Tribunal,
Colenda turma
I – SÍNTESE DA DEMANDA
O recurso interposto tem o objetivo de reformar a r. sentença de fls. 208/213 que julgou totalmente procedente o pleito da parte autora no sentido de:
a) Declarar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes por culpa da parte requerida;
b) Condenar a parte requerida a restituir todos os valores pagos pela compradora falecida, inclusive os valores pagos a título de comissão de corretagem, sem qualquer retenção;
c) Atualização monetária dos valores a serem devolvidos por simples cálculos aritméticos pela Tabela Prática do TJSP, desde a data de cada pagamento, com juros moratórios de 1% ao mês desde a citação;
d) Condenação da parte requerida ao pagamento de honorários de sucumbência de 10% calculados sobre o valor atualizado da condenação em favor dos advogados da requerente, ora apelada
Documente-se que, após embargos de declaração, às fls. 225, o juízo originário deferiu a concessão dos benefícios da justiça gratuita aos apelados.
Em suas razões de apelação, a apelante sustenta que:
1) Não apresentou resistência à devolução dos valores, assim como não houve oposição ao pagamento de honorários advocatícios sobre o montante que entende ser incontroverso;
2) Não deve ser condenada à devolução da comissão de corretagem porque entende que houve prescrição trienal dos valores pleiteados;
3) A rescisão contratual se deu por culpa dos apelados, uma vez que, à época de conclusão da obra, a falecida não conseguiu financiamento por falta de capacidade financeira. E que, conforme cláusula contratual, a retenção de 20% dos valores pagos pelos apelantes é devida;
4) Não recebeu diretamente todos os valores pleiteados pela parte apelada. A apelante informa que celebrou contrato de cessão de crédito com a Construtora $[parte_reu_razao_social] em 19/03/2013 a fim de viabilizar o término da obra e que, até essa data, a titular dos créditos foi a construtora. Portanto, a apelada deveria devolver apenas os valores que ela recebeu diretamente.
Informa ainda que a comissão de venda deveria ser paga diretamente aos vendedores autônomos e à empresa $[geral_informacao_generica]., portanto, não possui nenhum vinculo entre a apelante e as partes no contrato de corretagem;
5) Da atualização monetária. Por entender que o contrato foi rescindido por culpa da apelada, requer que os juros moratórios sejam contabilizados a partir do trânsito em julgado e não da citação.
II – DO MÉRITO
1) Da ausência de pretensão resistida e do interesse de agir - condenação aos honorários de sucumbência
O juízo a quo reconheceu o interesse processual da apelante nesta demanda, uma vez que ela atribui culpa à apelada pela rescisão contratual e se compromete a devolver parte dos valores pleiteados.
A apelante, por sua vez, entende que não se opôs à devolução de valores, uma vez que reconhece como incontroverso o valor de R$ 13.004,28, correspondente a 80% dos valores que ela informa ter recebido diretamente da parte apelada.
A Apelante mesmo, em contestação às fls. 91/105 e razões de apelação às fls. 228/246, apresentou cópias de e-mails em que se comprometia a devolver a quantia de R$ 20.648,38.
A oferta de devolução de valores e comprometimento de distrato na transação (conforme documentos acostados pela própria requerida), por si só, já comprovam o interesse de agir da apelada, ainda que ela não tenha respondido e-mails ou mesmo apresentado sua insatisfação via telefone ou de forma presencial.
Há, portanto, uma divergência quanto aos valores que devem ser devolvidos. Divergência essa que resultou na propositura desta demanda.
A apelante defende que o percentual a ser aplicado seja sobre os valores que ela entende serem incontroversos porque, em seu entendimento, não apresentou resistência quanto a devolução.
O art. 85 do CPC estabelece que os honorários de sucumbência devem ser fixados ao valor mínimo de dez por cento sobre o valor da condenação, devendo levar em consideração o zelo profissional.
Assim, uma vez que a parte apelante foi condenada à integral devolução dos valores pagos pela apelada devidamente atualizados, deve também apelada ser condenada ao pagamento de honorários sucumbências sobre o total da condenação, nos termos da legislação processual.
Portanto, deve a preliminar para minoração dos honorários sucumbenciais com base nos valores que a apelante entende serem incontroversos ser afastada por estar em total descompasso com a legislação processual vigente.
2) Da inexistência de prescrição – rescisão por culpa da vendedora
A apelante alega que deve ser aplicada a prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, IV, CC, conforme jurisprudência sedimentada no tema repetitivo 938 do STJ.
Ocorre que a jurisprudência consolidada no tema repetitivo 938 do STJ prevê a prescrição trienal dos valores quando a tese defendida pelos requerentes, baseia-se no enriquecimento sem causa por parte da construtora, na falta de informação adequada para o consumidor quanto à transferência de responsabilidade do pagamento ao comprador e valores a serem pagos a título de corretagem.
No caso em tela, a apelada discute que a rescisão do contrato de compra e venda imobiliária se deu por culpa da construtora responsável pelo empreendimento que, apesar do financiamento recebido da apelante, atrasou a obra em mais de dois anos.
A fim de retornar o patrimônio ao estado anterior ao da compra, a apelada pleiteia pela devolução integral dos valores pagos à Apelante.
Nesse sentido, a jurisprudência recente deste Tribunal:
78767359 - COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Pedidos de rescisão contratual, com restituição dos valores pagos, inclusive a título de correção monetária, mais lucros cessantes, formulado por adquirente, com base no inadimplemento da alienante. Acolhimento condenando esta a restituição perseguida, mais lucros cessantes desde a data em que a unidade deveria ter sido entregue, até a data da sentença. Inconformismo da construtora que afirma a ocorrência de prescrição trienal do direito da autora de reaver os valores pagos a título de comissão de corretagem, sustenta a necessidade de retenção de 30% dos valores a serem restituídos, bem como almeja a exclusão dos lucros cessantes pelo retorno das partes ao status quo ante. Acolhimento em parte. Devida a restituição integral dos valores pagos pelo autor na compra do imóvel. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ. Devolução da comissão de corretagem, como forma de garantir a volta dos litigantes ao estado anterior, como postulado. Ausência de prescrição in casu, pois o mote do pleito não é a exigência indevida, mas a rescisão do ajuste por culpa da vendedora. Lucros cessantes incompatível com a resolução do pacto. Apelo parcialmente provido. (TJSP; AC 1005113-31.2019.8.26.0428; Ac. 14925951; Paulínia; Nona Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Galdino Toledo Júnior; Julg. 17/08/2021; DJESP 26/08/2021; Pág. 1533). Grifei
Em tempo, o art. 205 do CC prevê que, quando não houver previsão legal específica, o prazo prescricional é de dez anos.
No caso em tela, uma vez que não se aplica a prescrição trienal prevista no art. 206, § 3º, IV, CC, por não tratar da questão estabilizada no tema 938 do STJ, o prazo prescricional é de dez anos.
Assim, a preliminar de prescrição trienal arguida pela apelante deve ser afastada, uma vez que a apelada pretende a restituição integral dos valores pagos porque houve a rescisão contratual por culpa da construtora $[geral_informacao_generica] e da apelada.
3) Rescisão contratual por culpa da vendedora – indevida retenção de 20% dos valores pagos
Em r. sentença, após análise de toda documentação acostada, o juízo originário reconheceu que houve a rescisão contratual por culpa da vendedora e que, portanto, seria indevida a retenção de 20% dos valores pagos pela parte apelada.
Conforme documentação, a entrega do imóvel contratado estava prevista para setembro de 2014. Ocorre que a obra foi entregue apenas em 2017.
A apelante sustenta que a rescisão contratual se deu por conta da apelada, uma vez que ela não teria cumprido com a cláusula 07 do contrato de compra e venda (fl. 18) de comprovar renda mínima de R$ 5.200,00 no ato da entrega do imóvel para financiamento.
Apesar das alegações, a apelante não juntou qualquer documentação que comprovasse eventual renda alegada pela apelada no ato de assinatura do compromisso de compra e venda.
A cláusula 13.2 do compromisso de compra e venda (fl. 18) previu um prazo de tolerância de 180 dias de atraso para entrega da obra. O empreendimento foi entregue três anos depois do previsto, já descontado o prazo de tolerância.
Ao longo desta demanda, por diversas vezes, foi demonstrado que o atraso por prazo além do razoável na entrega do empreendimento inviabilizaria qualquer previsibilidade nos rendimentos da apelada.
Por si, o atraso além do avençado já enseja a rescisão do contrato por culpa da vendedora.
A súmula 543 do STJ prevê a devolução integral dos valores pagos pelo comprador quando a rescisão contratual se dê por culpa da parte vendedora.
Nesse sentido, jurisprudência deste tribunal:
78775257 - RECURSO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. MATÉRIA PRELIMINAR. Nulidade do julgado em virtude de falta de fundamentação (negativa de prestação jurisdicional). Inocorrência. Decisão recorrida que, diante do conjunto probatório coligido, de forma lógica e coerente apontou a solução da lide. Fundamentação completa, com as referências que se impunham à hipótese. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Existência de elementos de instrução suficientes para solução da controvérsia. Matéria preliminar afastada. RECURSO. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. MÉRITO. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Rescisão negocial incontroversa. Atraso na entrega da obra bem configurado. Tolerância de 180 (cento e oitenta dias) que não reflete abusividade, vez que livremente pactuada. Hipótese, contudo, na qual os apartamentos objeto do termo não foram entregues mesmo quando considerado o prazo de tolerância avençado. Alegação de que a obra não foi concluída em virtude das restrições impostas pela pandemia de Covid-19 que se revela genérica e não merece guarida. Requerida que não indicou ter sido compelida a paralisar as construções ou reduzir o número de trabalhadores. Rescisão do compromisso de compra e venda que ocorreu por culpa exclusiva da demandada, promitente vendedora. Restituição imediata e integral do montante quitado (parcelas e arras/sinal). Exegese da Súmula nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante. Procedência parcial. Sentença reformada em parte. Recurso de apelação da autora provido para reconhecer que a rescisão ocorreu por culpa exclusiva da requerida, determinando que a restituição ocorra de forma integral, mantida quanto ao mais incólume a respeitável sentença que apontou a ruptura dos termos e reintegração da requerida na posse dos direitos dos imóveis, adequada a distribuição sucumbencial. E, para finalizar, prejudicado o apelo da demandada. (TJSP; AC 1001681-54.2020.8.26.0400; Ac. 14938826; Olímpia; Vigésima Quinta Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Marcondes D’Angelo; Julg. 20/08/2021; DJESP 30/08/2021; Pág. 2194) Grifei
Assim, considerando o atraso além do avençado e completamente além do razoável, o contrato foi …