Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
Processo nº $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo] devidamente qualificados nos autos do processo em epígrafe vem, respeitosamente, ante a presença de Vossa Excelência, com arrimo no que dispõe o Código de Processo Civil, apresentar suas
CONTRARRAZÕES AO RECURSO DE APELAÇÃO
interposto contra a sentença de ID nº 38510899.
Requer-se que, antes da remessa dos autos ao TJPE, seja concedida a TUTELA DA EVIDÊNCIA em favor dos Autores/Apelados, com base no REsp nº 1.300.418/SC, julgado em sede de RECURSO REPETITIVO, para que seja determinada a imediata devolução de todos os valores pagos pelo Autor, tal como determinado na sentença recorrida:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)”
Requer-se, outrossim, após cumpridas as formalidades legais, sejam os presentes autos remetidos ao Egrégio Tribunal de Justiça de Pernambuco.
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
$[advogado_cidade], $[geral_data_extenso].
$[advogado_assinatura]
CONTRARRAZÕES À APELAÇÃO
PROCESSO Nº: $[processo_numero_cnj]
APELANTE: $[parte_reu_nome_completo]
APELADOS: $[parte_autor_nome_completo]
Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco,
Colenda Câmara,
Ínclitos Desembargadores.
I – PRELIMINARMENTE
DAS NOTIFICAÇÕES E PUBLICAÇÕES
Sob pena de ser considerada nula, requer-se que toda publicação e notificação seja expedida em nome de $[advogado_nome_completo] OAB $[advogado_oab], estabelecidos profissionalmente na $[advogado_endereco].
II – DA DECISÃO VERGASTADA
Trata-se originariamente de ação de rescisão de contrato imobiliário por culpa exclusiva da construtora Ré/Apelante com pedido de nulidade de distrato imposto pela Construtora ao consumidor.
O MM. Juízo a quo proferiu Sentença, a qual transcrevemos em sua literalidade:
Em razão do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC/2015, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, e, em consequência:
I - Declaro (i) a rescisão, desde 28.09.2015, do instrumento particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes para aquisição do apartamento residencial n.º 402, bloco 08, do $[geral_informacao_generica], confirmando, quanto ao ponto, a tutela de urgência deferida e (ii) a nulidade da cláusula 6.4 do instrumento particular de promessa de compra e venda correspondente; e
II - Condeno a demandada, Pernambuco Construtora Empreendimentos Ltda, a:
a) pagar aos autores, $[parte_autor_nome_completo], em parcela única (súmula 543 do STJ), a quantia equivalente a 80% (oitenta por cento) do total dos valores pagos pelos promissários compradores, acrescidos de correção monetária, pelo mesmo índice previsto no contrato para atualização das prestações, a partir dos efetivos desembolsos, e juros de mora, no percentual de 1% (um por cento) ao mês (art. 406 do CC c/c art. 161, § 1º, do CTN), a contar da citação (art. 405 do CC);
b) a ressarcir os autores, $[parte_autor_nome_completo], da importância dispendida a título de adiantamento de custas e despesas processuais, acrescida de correção monetária, pela tabela do Encoge, a partir da data de desembolso, e
c) a pagar ao patrono da parte autora honorários advocatícios sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por cento) do total da condenação.
Comunicações processuais necessárias.
Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. (Grifo nosso)
III – DO MÉRITO RECURSAL E DE SUA INSUBSISTÊNCIA
O recorrente insurge-se pelo viés da apelação, em que pese, notadamente, sua pretensão recursal não mereça prosperar. Sendo assim e, de maneira pontual, passemos às contrarrazões ao alegado
III.1 Nulidade integral do DISTRATO. Resolução do contrato por culpa exclusiva da Construtora Ré. Atraso na entrega da obra
III.1.1 Código de Defesa do Consumidor. Art. 51, IV. Abusividade
Conforme narrado acima, Os requerentes firmaram junto a requerida em 09/11/2012 instrumento particular de promessa de compra e venda, tendo como objeto a compra do APTO 402-B08-$[geral_informacao_generica] no valor de R$132.000,00 (cento e trinta e dois mil reais) sendo pago da seguinte maneira, 01 (uma) entrada no valor R$ 9.600 (nove mil e seiscentos reais), 24 (vinte e quatro) parcelas mensais no valor de R$600,00 (seiscentos reais) com vencimento inicial em 15/12/2012, 02 (duas) parcelas intercaladas no valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) com vencimento inicial em 15/12/2013 e a importância de R$98.000,00 (noventa e oito mil reais) com vencimento em 30/03/2015 referente à parcela das chaves, valor que poderia ser pago pelo Financiamento Habitacional no prazo máximo de 60(sessenta) dias após o HABITE-SE.
Em 19/11/2012 fora paga a quantia de R$9.600 (nove mil e seiscentos reais) referentes à entrada.
Em 17/12/2012 os requerentes iniciaram o pagamento referente às parcelas mensais, honrando-as mês após mês de acordo com a boa-fé contratual, nunca deixando de pagá-las sequer um mês.
Ocorre que, por serem os requerentes pessoas de conduta ilibada, e vendo-se à margem de uma crise que assola o país até os dias atuais, necessitaram paralisar o pagamento das parcelas em novembro do ano de 2014 (dois mil e quatorze) por não poder honrá-las devido à perda do emprego do autor $[parte_autor_nome_completo].
Insta salientar, que as parcelas vincendas em 15/11/2014, referentes à última parcela mensal, no valor de R$600,00 (seiscentos reais) e a última intercalada no valor de R$5.000 (cinco mil reais) não foram honradas, motivo que levou à uma grave crise no casamento dos autores, pois volto a frisar, nunca deixaram de pagar sequer uma parcela, seja ela referente à este contrato ou qualquer outro já firmado por ambos em toda a vida.
Ocorre que, apenas em 28/09/2015 a Sra. Andreza Fortunato, funcionária da empresa Ré forneceu o cálculo do distrato.
Os requerentes, até a presente data, já pagaram conforme cálculos da própria construtora, o montante de R$ 29.853,44 (vinte e nove mil, oitocentos e cinquenta e três reais e quarenta e quatro centavos). E, segundo os cálculos da construtora, são devidos os valores a restituição no valor de R$15.268,73 (quinze mil, duzentos e sessenta e oito reais e setenta e três centavos), valor esse que corresponde a aproximadamente 48,54% da quantia efetivamente paga e apontada pela empresa Ré.
E, em casos tais, como de conhecimento da Construtora Ré, deve haver restituição INTEGRAL e IMEDIATA dos valores pagos pelos Autores, conforme já consolidado pelo STJ através da Súmula 543 e REsp 1300418/SC (julgado em sede de recurso repetitivo):
“Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)”
Ocorre que, ao invés de devolver de forma imediata e integral os valores pagos pelos Autores, a Construtora Ré agiu de má-fé e propôs reter 56% dos valores pagos. Trata-se de instrumento claramente abusivo e iníquo, que coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Trata-se de hipótese de aplicabilidade do art. 51, IV, do CDC, in verbis:
“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;”
Tem-se, portanto, que deve ser o distrato assinado pelas partes integralmente anulado por este Juízo, com base no art. 51, IV, do CDC, declarando-se, por outro lado, a resolução do contrato por culpa exclusiva da Construtora Ré, determinando-se a devolução imediata de todos os valores pagos pelos Autores devidamente atualizados e acrescidos de juros de 1% a.m..
III.1.2. Código Civil. Art. 157. Lesão. Inexperiência dos Autores
Ad argumentandum tantum, acaso não seja acatada a nulidade integral do distrato com base no art. 51, IV, do CDC, súmula 543/STJ e REsp 1300418/SC (repetitivo), é de se observar que o referido instrumento deve ser anulado com fundamento no art. 157 do Código Civil.
“Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.”
III.2 Subsidiariamente: Nulidade parcial do distrato e do contrato
Subsidiariamente, na absurda e remota hipótese de se entender que o contrato não deve ser resolvido por culpa exclusiva da Construtora Ré, requer-se sejam anuladas as cláusulas do contrato e do distrato destacadas nos tópicos seguintes, vedando-se retenção de valor superior a 10% dos valores pagos pelos Autores à Ré.
III.2.1. Nulidade da Cláusula 6.4.4 da cláusulas gerais, do Contrato de Promessa de Compra e Venda e Cláusula 3.1 e 3.3 do Distrato. Necessidade de DEVOLUÇÃO IMEDIATA dos valores pagos
A cláusula 6.4.4, das cláusulas gerais do contrato de promessa de compra e venda e as cláusulas 3.1 e 3.3 do distrato preveem que a restituição de quaisquer valores apenas ocorrerá após nova comercialização da unidade imobiliária objeto do negócio jurídico (ou 24 meses após a celebração do distrato). As cláusulas 6.4.4 das cláusulas gerais e a cláusula 3.1 do distrato preveem, ainda, que a devolução ocorrerá em 25 (vinte e cinco parcelas):
As cláusulas acima transcritas são nitidamente abusivas por ferirem de morte o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a jurisprudência consolidada através da Súmula 543 do STJ, abaixo transcrita:
“Súmula 543/STJ: Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Inequívoco, portanto, que a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve ocorrer no ato da celebração do distrato e de forma imediata, sendo vedado o parcelamento. O mesmo posicionamento também já foi firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido. (REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)”
III.2.2. Nulidade da Cláusula 6.4 do Contrato de Promessa de Compra e Venda e da Cláusula 2.3 do Distrato. Percentual de retenção abusivo
A princípio, os Autores destacam que no contrato ora em análise existem disposições contratuais que regem a devolução de valores ao adquirente em caso de resolução contratual decorrente da falta de pagamento das parcelas por prazo superior a 90 (noventa) dias, conforme se depreende da 6.3 das cláusulas gerais do contrato de promessa de compra e venda. Colacionamos abaixo as cláusulas para a quais se pleiteia nulidade neste tópico:
Contudo, inexiste, no contrato, cláusula que trate especificamente da resilição unilateral do contrato por parte do adquirente, razão pela qual, a princípio, a cláusula acima transcrita poderia, eventualmente, ser aplicada ao caso.
Ocorre que algumas disposições contidas na cláusula 6.4 devem ser declaradas nulas por este juízo, por serem evidentemente abusivas, por prestigiarem o enriquecimento sem causa e por descumprirem preceitos basilares estatuídos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Senão vejamos:
No item 6.4, o contrato determina que após a apuração dos valores pagos pelos Autores sejam realizadas as seguintes deduções:
1. 10% (dez por cento) do valor total pago, monetariamente corrigido, a título de multa;
2. 4% (quatro por cento) do valor atualizado do imóvel a título de despesas da construtora Ré com corretagem;
3. 2% (cinco por cento) do valor corrigido do imóvel, a título de despesas com publicidade e propaganda;
4. Despesas tributárias não quantificadas;
5. 10% (dez por cento) do valor corrigido do imóvel referente a outras despesas diversas, inclusive honorários advocatícios.
A cláusula 6.4 das cláusulas gerais é abusiva, na medida em que prevê retenções que superam a retenção máxima de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos, retenção máxima permitida pelo STJ. A cláusula 6.4 das cláusulas gerais prevê a retenção de multa de 10% sobre o valor pago, prevê ainda retenção de 16% sobre o valor do imóvel, o que ocasionaria a retenção de valor muito superior a 25% do total já pago pelos Autores à construtora Ré.
É pacífico na jurisprudência do STJ que nos casos de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda do imóvel pelo promitente comprador, o percentual de retenção pode variar entre 10% e 25% dos valores já pagos. Em cada caso, devem ser apreciadas as peculiaridades do caso concreto, a exemplo do montante absoluto já pago e do estado da obra. In casu, não há como justificar retenção que supere o piso de 10% (dez por cento) do valor já pago.
A primeira abusividade está escancarada no fato de os valores de retenção estarem relacionados ao valor do total do imóvel. Trata-se de disposição contratual nitidamente iníqua – que cria vantagem exagerada para o alienante –, conforme se verifica da jurisprudência do E. STJ:
“CIVIL E …