Modelo de Contrarrazões | Imóvel | Atraso na Obra | 2026 | Contrarrazões à apelação em ação de resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de devolução de valores e indenização por danos morais
O que são contrarrazões à apelação em ação de resolução de promessa de compra e venda de imóvel?
Contrarrazões à apelação são a manifestação processual pela qual a parte apelada defende a manutenção da sentença de primeiro grau diante do recurso interposto pela incorporadora ou construtora.
Nas ações em que o comprador pleiteia a resolução do contrato por descumprimento do prazo de entrega, as contrarrazões cumprem função central: demonstrar que a culpa pelo desfazimento do negócio é exclusiva da incorporadora, afastando qualquer pretensão de retenção de valores ou imputação de responsabilidade a terceiros.
A resolução por culpa da incorporadora obriga à devolução integral dos valores pagos?
Na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução das parcelas pagas pelo comprador deve ser integral quando a culpa for exclusiva do promitente vendedor ou construtor. Quando o comprador é quem deu causa ao desfazimento, a devolução é parcial.
Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora, o comprador tem direito à restituíção integral dos valores pagos, sem retenções indevidas, observados o regime jurídico aplicável ao contrato e, quando incidente a Lei nº 13.786/2018, o prazo previsto no art. 43-A, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 — que admite até 60 dias corridos contados da resolução para o pagamento. Cláusulas que preveem devolução parcelada ou autorizam retenção de valores são consideradas abusivas quando a resolução decorre de inadimplemento do fornecedor, sob pena de enriquecimento sem causa.
O atraso na entrega configura inadimplemento da incorporadora? Há prazo de tolerância?
O inadimplemento da incorporadora fica caracterizado quando a entrega ultrapassa o prazo contratual, acrescido do período de tolerância validamente estipulado. Nos contratos sujeitos ao art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, admite-se tolerância de até 180 dias corridos, desde que expressamente pactuada de forma clara e destacada.
A ausência de prazo de entrega no contrato pode caracterizar omissão contratual relevante. Sob a disciplina atual, o quadro-resumo do contrato deve indicar o prazo para obtenção do habite-se e os efeitos do atraso, conforme o art. 35-A, XII, da Lei nº 4.591/1964. A omissão dessa informação, se não sanada no prazo legal, pode configurar justa causa para a resolução pelo adquirente, nos termos do art. 35-A, § 1º.
A incidência dos arts. 35-A e 43-A da Lei nº 4.591/1964 deve observar a data de celebração do contrato, pois essas disposições foram introduzidas pela Lei nº 13.786/2018.
Dificuldades burocráticas ou administrativas não afastam, por si sós, a responsabilidade da incorporadora. Cabe ao fornecedor demonstrar a ocorrência de evento externo, inevítável e efetivamente determinante do atraso, não bastando alegações genéricas sobre licenças, órgãos públicos, mão de obra, fornecedores ou financiamento.
A incorporadora pode requerer a denunciação da lide de terceiro?
A denunciação da lide depende da demonstração de que o terceiro está obrigado, por lei ou contrato, a indenizar regressivamente a parte denunciante, conforme o art. 125, II, do Código de Processo Civil. A simples intenção de repartir responsabilidades ou transferir ao terceiro a discussão sobre o inadimplemento perante o consumidor não justifica a intervenção.
Eventual direito regressivo poderá ser exercido em ação autônoma, na forma do art. 125, § 1º, do CPC. Nas contrarrazões, cabe demonstrar que não estão presentes as hipóteses do art. 125, II, e que o acolhimento da denunciação naquele caso causaria prejuízo à celeridade e à defesa do consumidor na relação principal.
O atraso na entrega de imóvel gera dano moral indenizável?
O atraso na entrega do imóvel não gera dano moral de forma automática. A indenização depende das circunstâncias concretas e da demonstração de repercussão excepcional sobre direitos da personalidade do comprador, que ultrapasse os transtornos próprios do inadimplemento contratual.
Podem ser considerados, entre outros fatores, a extensão extraordinária do atraso, a privação comprovada de moradia, a necessidade de mudança relevante nos planos familiares, a existência de despesas ou vulnerabilidades especiais e a conduta reiteradamente desleal da incorporadora. A finalidade de moradia própria e a frustração da expectativa, isoladamente, não tornam o dano presumido.
Quanto à atualização do valor fixado a título de dano moral, a correção monetária incide desde a data do arbitramento, conforme a Súmula 362 do STJ. Os juros de mora, em relação contratual, fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.
Como adaptar este modelo ao caso concreto?
Este modelo deve ser ajustado conforme os documentos e a dinâmica processual de cada caso. Os principais pontos de adaptação incluem:
- Identificar o prazo de entrega e o eventual prazo de tolerância previstos no contrato, verificando se o instrumento atende aos requisitos do art. 35-A da Lei nº 4.591/1964, especialmente a indicação do prazo para obtenção do habite-se e os efeitos do atraso.
- Verificar se a apelante alegou causas externas para justificar o atraso e avaliar se elas estão documentalmente comprovadas como evento externo, inevítável e efetivamente determinante — pois a alegação genérica de obstáculos burocráticos ou de dependências administrativas não supre o ônus probatório.
- Examinar se o instrumento contratual contém cláusula de devolução parcelada ou de retenção de valores, pois essas cláusulas devem ser afastadas quando a resolução decorreu de culpa exclusiva da incorporadora.
- Avaliar se há efetivo direito regressivo da incorporadora em face do terceiro indicado na denunciação da lide, demonstrando que não estão presentes as hipóteses do art. 125, II, do CPC.
- Identificar as circunstâncias concretas que justificam a indenização por dano moral — como extensão do atraso, privação de moradia, vulnerabilidade especial ou conduta desleal da incorporadora — evitando fundar o pedido apenas na frustração ou na finalidade de moradia própria, que isoladamente não tornam o dano presumido.
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