Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ FEDERAL DA $[PROCESSO_VARA] VARA FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
Processo nº$[processo_valor_da_causa]
$[parte_autor_nome_completo], já qualificado nos autos do processo em epígrafe, EMBARGOS DE TERCEIRO, que lhe move $[parte_reu_nome_completo], também qualificado, vem, respeitosamente, presença de Vossa Excelência, por seu advogado que esta subscreve, com fulcro no artigo 679 do Código de Processo Civil, oferecer
CONTESTAÇÃO
pelos fundamentos fáticos e jurídicos adiante alinhados.
I - SÍNTESE FÁTICA
Alega a embargante, em apertada síntese, que teria adquirido a “propriedade do imóvel situado na Rua $[geral_informacao_generica], por meio de escritura pública de compra e venda, sendo lavrada no dia 05 de maio de 2015,no Cartório de 2º Ofício / Registro de Imóveis $[geral_informacao_generica], conforme documento nos autos.”
Que somente após o feito, tomou ciência que sobre o referido imóvel recaia uma Execução Fiscal de nº $[geral_informacao_generica] e seu cumprimento de sentença.
Ocorre que o $[geral_informacao_generica] não tinha conhecimento de que o imóvel era objeto de execução fiscal, ao tempo em ter adquirido do ora executado $[geral_informacao_generica], e nem muito menos fora informado pelo mesmo.
Neste sentido, $[geral_informacao_generica], em nada tem a ver com a referida execução, tendo em vista que sempre ágil de boa-fé, sendo que, na época da transação de compra e venda do imóvel, o mesmo não tinha conhecimento da presente execução, tendo sempre agido de boa-fé, não podendo assim ser responsabilizado pelos efeitos da mesma.
Sendo o que de relevante, passamos à manifestação.
II – DO MÉRITO
a) DA FRAUDE À EXECUÇÃO
Excelência, não há em que se falar que o Sr. $[geral_informacao_generica] cometeu ou participou de Fraude à execução, vez que só tomou conhecimento da suposta ALIENAÇÃO do imóvel objeto do presente após a venda para o ora Embargante, consoante passamos minuciosamente a expor.
No caso concreto, a penhora sobre o imóvel só se foi conhecida pelo Sr. $[geral_informacao_generica], após a sua venda ao Sr. $[geral_informacao_generica], sendo que o executado o Sr. $[geral_informacao_generica] não tinha conhecimento e não informou ao Sr. $[geral_informacao_generica] sobre a possível execução fiscal do imóvel.
Excelência, é no mínimo curioso que o embargante, tenha se deslocado até ao já citado Cartório para lavrar referida escritura, e que o mesmo não tenha informado sobre a existência dos débitos fiscais sobre o imóvel e a consequente execução sobre o mesmo.
Logo, não resta comprovada de maneira efetiva a existência de má-fé por parte do Sr. $[geral_informacao_generica] na época da transação não tendo este concorrido, em caso de reconhecimento de fraude à execução.
Neste ponto, insta salientar que a má-fé e o conluio NÃO restam tão patentes que a embargante tratou de acostar, sendo que o embargante não ter realizado uma “Consulta de Indisponibilidade” entre o lapso temporal do decreto da penhora até o momento da transação de compra e venda do imóvel, a fim de tentar dar veracidade às suas narrativas.
Contudo, na própria consulta constaria o alerta sobre as demais pesquisas jurídicas acerca da situação do alienante.
Ora, Excelência, não é minimamente crível que a embargante, simplesmente “dispense” certidões sobre a situação jurídica de um “desconhecido”, sem sequer tentar se resguardar de uma possível evicção.
Pois bem.
Aqui, relevante ressaltar que além dos requisitos legais, a jurisprudência, visando preservar o direito do adquirente de boa-fé, acrescentou a necessidade de o credor demonstrar a má-fé do terceiro adquirente no negócio jurídico que ocasionou a insolvência do devedor.
Logo, cabe ainda, analisar a questão sob o prisma da conduta maliciosa da adquirente.
Como cediço, a adquirente de qualquer imóvel, não apenas por praxe corrente e regra básica de experiência, mas também por expressa disposição legal (artigo 1º da Lei 7.433/85, regulada pelo Decreto 93.240/86), deve obter as certidões forenses que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, nos quais possa haver constrição judicial sobre o imóvel penhorado.
Ora, se cumpre ao adquirente de imóvel a diligência de obter certidões dos cartórios distribuidores para saber se existem demandas contra o alienante e, sendo evidente na espécie, a existência da demanda, há que prevalecer a presunção relativa de que a embargante ou teve conhecimento da demanda, tendo agido de má-fé, ou assumiu conscientemente o risco de adquirir imóvel sobre o qual pesava constrição judicial, omitindo cautela primária e corriqueira.
Nessa última hipótese, se foi extremamente negligente, deixando de tomar as cautelas mínimas para se assegurar da garantia do negócio que estava realizando, deve arcar com os ônus de sua desídia.
Em assim sendo, há que prevalecer, ao menos em juízo prévio de valoração de conduta, hipótese que conduz à probabilidade de ter a adquirente agido de má-fé, o que autoriza o reconhecimento de fraude à execução, a importar na subsistência da penhora e consequente adjudicação já finalizada.
Na espécie, é fato incontroverso não ter o embargante/comprador promovido qualquer diligência prévia à suposta compra, sendo certo, ainda, ter dispensado expressamente a exibição das certidões negativas de feitos ajuizados.
Logo, passível de concluir seu conhecimento ou desprezo a respeito da existência de execução ajuizada, ou assunção de risco consciente de adquirir imóvel de um insolvente, equiparável ao adquirente de má-fé. E se assim é, possível rotular de desidiosa a conduta do embargante.
Ante tal perspectiva, reputa-se suficientemente evidenciado o elemento subjetivo apto a caracterizar a fraude à execução, devendo a alienação do imóvel ser declarada ineficaz em relação ao Sr. $[geral_informacao_generica].
Nesse sentido, já decidiu o E. TJSP quando do julgamento da Apelação Cível nº 1000554-33.2018.8.26.0083, da lavra do Eminente Desembargador Roberto Mac Cracken, cujo trecho se pede vênia de trazer à transcrição, ipsis litteris:
“De fato, considerando que o artigo 792, inciso IV, do Código de Processo Civil, preceitua que a alienação é considerada fraude à execução quando, ao tempo da alienação, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência, a dispensa das certidões de feitos ajuizados em face do vendedor configura a má-fé do adquirente, nos termos da Súmula nº 375, do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Nessa esteira, oportuna a transcrição nos ensinamentos de Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa, Luis Guilherme A. Bondioli e João Francisco N. da Fonseca, in Códig…