EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara] CÍVEL DA COMARCA DE $[processo_comarca] - $[processo_uf]
Processo nº. $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo], devidamente qualificada nos autos da AÇÃO DE CONSTITUIÇÃO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM DE GASODUTO, COM PEDIDO LIMINAR DE IMISSÃO NA POSSE, “INITIO LITIS” e “INAUDITA ALTERA PARTE” que lhe move $[parte_reu_nome_completo], por seus procuradores subscritos, vem respeitosamente, a presença de V. Exa, com fulcro nos arts. 335 e seguintes do Código de Processo Civil e art. 20 do Decreto - Lei nº 3.365/41 apresentar
CONTESTAÇÃO
pelos fatos e fundamentos a seguir delineados:
I – PRELIMINAR
Quanto aos embargos de declaração apresentado pela Requerente, não há que se falar em revelia. Uma vez que a Sra. Luciana sequer era parte do processo antes do despacho fls. 303 publicado em 01/04/2019.
Despacho esse que reconheceu sua legitimidade e a admitiu no polo passivo da demanda.
Assim, caso haja alguma contagem de prazo, obstante a citação pessoal da Requerida como ordenado por esse r. juízo, está começa a contar da publicação do despacho que a admitiu como parte legitima.
II – SÍNTESE DA DEMANDA
A peça inaugural diz respeito a uma Ação de Constituição de Servidão de Passagem, objetivando liminarmente a imissão na posse sobre parcela do imóvel Transcrito sob nº 27.395, correspondente a área equivalente de 8.840,13 m², oferecendo a título de indenização o valor de R$17.650,88 (dezessete mil seiscentos e cinquenta reais e oitenta e oito centavos), como se justo fosse, pois, em seus critérios, tal cifra teria sido apurada em laudo administrativo de avaliação prévia (fls. 150/166).
Afirma a Requerente que em uma análise, ainda que apressada, da “Ficha Cadastral”, demonstra que o imóvel parcialmente atingido pela servidão é rural e que o “quantum” indenizatório a ser fixado por sentença, deverá se ater apenas aos prejuízos efetivamente sofridos.
Diz que a instalação do gasoduto afeta o imóvel, mas não inibe a sua utilização, contudo, traz no Anexo V as “Restrições de Uso”.
Foi determinada a realização de um estudo técnico por perito oficial (fl.176/177). O Ilustre Perito realizou laudo de vistoria, constatação e avaliação (fl. 191/203), em sua análise concluiu ser de R$ 27.357,77 (vinte e sete mil trezentos e cinquenta e sete reais e setenta e sete centavos) o valor despendido a título de indenização.
Ante ao laudo do expert do juízo, a Autora apresentou impugnação, por meio de sua assistente técnica, através de um parecer técnico divergente e postulou a intimação do perito judicial para se manifestar em sede de esclarecimentos.
Foi depositado o valor inicial apurado pela parte Autora como sendo o “suficiente” a título de indenização (fl. 182);
Assim, emitiu-se mandado de imissão na posse do imóvel (fls.232/234), e em seguida realizada, conforme certidão positiva às fls. 240.
No que tange a citação do polo passivo original da demanda, foi expedida carta e posteriormente mandado de citação, ambos infrutíferos, fl. 256 e 269.
Já às fls. 278 o Sr. oficial de justiça ao se dirigir para o endereço correto, foi informado que o Sr. Valmir havia falecido recentemente e sua esposa também já era falecida. E ainda, tomou-se conhecimento que no local residia a filha, Sra. “$[geral_informacao_generica]”, que hora nenhuma foi cientificada sobre a presente demanda.
Houve pedido de dilação de prazo para regularizar o polo passivo da demanda, o que foi concedido as fl. 285. Contudo, não foi cumprido no prazo estabelecido, fl. 287.
É imperioso mencionar que a Contestante está ciente que em ações desse naipe, somente se admite o insurgimento em relação a vício do processo judicial ou impugnação do preço. Assim, inicialmente informa que não aceita o valor oferecido pela contestada, nem tampouco aquele apurado pelo perito do juízo, isto porque, tratam de valores díspares com aqueles que de fato devem ser atribuídos a área afetada pela servidão.
O valor ofertado não se atém as particularidades da propriedade, além do que, uma vez constituída a servidão, depreciará em muito o valor do imóvel. Para tanto, deve ser observado o princípio da reposição, de modo que a módica soma oferecida, seja no laudo que acompanha a inicial ou no parecer técnico divergente, se mostra incompatível com o bem expropriado, justificando a renitência.
III – DO MÉRITO
III – 1. DO BEM IMÓVEL DECLARADO DE UTILIDADE PÚBLICA
Inicialmente é imperioso demonstrar que os autos em questão está sendo conduzido acreditando ser a propriedade registrada sob nº de transcrição 27.395. No entanto, após o falecimento da Sra.$[parte_autor_nome] foi necessário realizar o georreferenciamento da área que culminou, a fim de registro, em duas matrículas, a saber: 1) Matrícula nº. 57.272 – Gleba A (fls. 293/296) e 2) Matrícula nº. 57.273 – Gleba B (fls. 297/302), ambas encontram-se gravadas no 1ª Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[geral_informacao_generica], no Livro nº 2 – Registro Geral, constituindo-se numa área total de 214.407,00 m². O que na verdade faz a servidão ocupar 4,12% da área total.
III – 2. DA AVALIAÇÃO PRÉVIA E INDENIZAÇÃO
A legislação em vigor determina que o procedimento da servidão administrativa por interesse público, para ser deferido, possui como pressuposto o pagamento de justa indenização, sendo condição sine qua non para que a restrição à propriedade particular seja efetivada.
Conforme se depreende do referido Laudo de Avaliação, elaborado unilateralmente, a requerimento da Autora, o critério de Avaliação e Apuração, utilizado no referido Trabalho Técnico, o fez mediante os mesmos critérios e padrões adotados em levantamentos sobre áreas rurais em condições geográficas e localidades bem diferentes da apresentada na demanda.
Assim, deixou este de atender critérios básicos e essenciais a serem considerados, como os disposto na norma técnica ABNT, NBR 14653 partes 1 e 3, não houve um grau de fundamentação, não fez tratamento estatístico das amostras utilizadas para determinação do valor básico unitário do hectare de terra nua, não fez uso das variáveis de localização e capacidade de uso dos solos para promover o cálculo do valor básico unitário e como o imóvel em tela tem excelente padrão de terras e localização privilegiada, desconsiderou desvalorização do remanescente e a perda de rendimento perpétua que o imóvel serviente sofrerá por não mais ser possível sua utilização para a atividade econômica que hoje nele se desenvolve, a cultura da cana de açúcar. Razões pela qual, os parâmetros de apuração do valor unitário tomados como base têm necessariamente que serem objetos de revisão, pois o valor atribuído no referido Laudo, jamais correspondem ao “quantum” indenizatório justo e devido.
No que tange localização do imóvel rural, ou seja, o imóvel rural objeto da presente servidão de passagem, se encontra em área privilegiada, de grande proximidade com a zona urbana e de fácil acesso e locomoção - fotos em anexo, a indenização efetiva deve considerar as características peculiares de cada propriedade e a real classificação do imóvel utilizando como um dos parâmetros o próprio plano diretor do município de Catanduva/SP instituído pela Lei Complementar nº 355, de 26 de dezembro de 2006, com as alterações de nº 635/2012, nº 650/2013, nº 652/2013, nº 653/2013, nº 706/2014, nº 759/2015, nº 849/2016, nº 851/2016 e nº 865/2016.
Tal plano diretor estipula como macrozonas do município as de aproveitamento urbano; de qualificação urbana; de controle da ocupação urbana; de restrição a expansão urbana e a rural. Além de zonas industriais, corredores lindeiros de indústria comércio e serviço, áreas de patrimônio histórico, dentro outros.
Em uma análise aos mapas emitidos pela própria municipalidade (em anexo), nota-se que a classificação da área servienda está inserida em uma área de expansão e que inclusive é tido como corredor lindeiro de indústria, comércio e serviço, e ainda, como via principal e corredor de comércio e serviço. Questão essa que poderá ser mais bem analisada e confirmada por profissionais com expertise na área, sendo está prova vital e necessária.
Dito isso, em que pese o trabalho realizado às fls. 150/166, do Laudo Provisório apresentado pela Autora, chega-se a conclusão que em consideração a todo o exposto acima, e ainda por sua localidade e proximidade com área urbana com grandes chances de expansão para o setor industrial, comercial e de serviços e, principalmente pela opção de acesso asfáltico, trevo fácil e direto, é de se verificar que a unidade do valor aplicado naquele, não pode ser o mesmo que se atribui a qualquer outro imóvel rural, somente considerando-se a atividade agrícola explorada, o cultivo na área existente ou mero valor da terra nua, razão pela qual, restam totalmente prejudicados os critérios de avaliação e mensuração apurados no referido Laudo de …
