Quando é necessário incluir o cônjuge como litisconsorte em ações sobre imóveis?

O art. 73 do Código de Processo Civil exige a participação do cônjuge nas ações que envolvem direitos reais sobre imóveis, exceto quando o regime de bens é de separação absoluta. Sua ausência pode levar à extinção do processo sem resolução do mérito.

É preciso constituir o devedor em mora antes de uma ação de obrigação de fazer?

Sim, quando o contrato não estipula prazo para cumprimento, a mora precisa ser constituída por notificação judicial ou extrajudicial, conforme o art. 397 do Código Civil. Sem essa etapa, pode faltar interesse processual para a ação.

O que ocorre se ambas as partes de um contrato de permuta não cumprirem suas obrigações?

Quando ambas as partes possuem pendências, a resolução do contrato pode ser autorizada, permitindo que as partes retornem ao estado anterior em vez de exigir o cumprimento forçado.

É possível transferir um imóvel em condomínio sem divisão prévia?

Transferir fração ideal de imóvel em condomínio é possível, mas permutas que envolvem áreas específicas podem exigir desmembramento ou demarcação prévia para o registro imobiliário.

Como preparar uma defesa em ação cominatória de obrigação de fazer relacionada a imóveis?

Verifique o regime de bens do réu para determinar a necessidade de litisconsórcio do cônjuge, documente pendências dos imóveis e confirme a constituição em mora antes do ajuizamento da ação.

Modelo de Defesa | Obrigação de Fazer | Permuta Imóvel | Mora

Quando a cônjuge do réu precisa integrar o polo passivo em ação sobre imóvel?

O art. 73 do Código de Processo Civil exige o litisconsórcio necessário do cônjuge nas ações que versem sobre direitos reais imobiliários, salvo quando o regime de bens for o de separação absoluta.

Quando a ação tem por objeto a outorga de escritura de imóvel e o réu é casado, a ausência da cônjuge no polo passivo configura vício processual que impõe a regularização da relação processual, nos termos dos arts. 115 e 76 do Código de Processo Civil, podendo acarretar a extinção do processo sem resolução do mérito caso o vício não seja sanado.

É necessário constituir o devedor em mora antes de ajuizar ação de obrigação de fazer?

Quando o contrato não prevê prazo para o cumprimento da obrigação, a mora não se configura automaticamente — ela depende de interpelação judicial ou extrajudicial do devedor, nos termos do art. 397, parágrafo único, do Código Civil.

Sem essa interpelação prévia, o credor não demonstra que houve recusa ou inadimplemento do devedor, o que compromete o interesse processual necessário para o ajuizamento da ação. A ausência de constituição em mora pode ser invocada como argumento para afastar o inadimplemento imputado ao réu e, conforme as circunstâncias do caso, para questionar o interesse processual da demanda, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

O que acontece quando ambas as partes têm obrigações pendentes no contrato de permuta?

No contrato de permuta, as obrigações são recíprocas e simultâneas — cada parte deve transferir ao outro o bem permutado. Quando nenhuma das partes cumpriu integralmente sua obrigação, nenhuma delas pode exigir o cumprimento isolado da outra sem oferecer a contraprestação correspondente.

Quando os dois imóveis objeto da permuta têm pendências documentais que impedem a transferência — como condomínio não extinto, alienação em garantia não liberada ou documentação irregular — a situação configura inadimplemento recíproco, o que pode autorizar a resolução do contrato com retorno das partes ao estado anterior, em vez do cumprimento forçado.

Imóvel em condomínio pode ser objeto de transferência sem divisão prévia?

A fração ideal de imóvel em condomínio pode ser transferida sem necessidade de divisão prévia. Todavia, quando a permuta envolve área específica e individualizada ainda não desmembrada ou demarcada dentro de imóvel maior, a regularização prévia — desmembramento ou demarcação — pode ser necessária para viabilizar o registro imobiliário e individualizar com precisão o objeto da escritura.

Sem essa individualização, o cartório não tem como registrar a transferência de área determinada dentro de imóvel ainda indiviso, o que torna prematura a ação de obrigação de fazer enquanto a área não for devidamente demarcada.

Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?

Verificar o regime de bens do casamento do réu — se for separação absoluta de bens, o litisconsórcio da cônjuge pode não ser obrigatório. Nos demais regimes, a ausência da cônjuge é vício processual relevante.

Documentar as pendências de ambos os imóveis — certidões de matrícula, registros de alienação em garantia, ausência de demarcação — para demonstrar que o inadimplemento não é exclusivo do réu e que a transferência forçada é inviável no estado atual dos documentos.

Verificar se houve qualquer notificação ou interpelação do réu antes do ajuizamento da ação. Se não houve, a falta de constituição em mora pode constituir relevante argumento defensivo para afastar o inadimplemento alegado e, conforme as circunstâncias do caso, questionar o interesse processual da demanda.

EXELENTISSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CIVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF

PROCESSO N° Número do Processo

Nome Completo, já qualificado, por seus advogados signatários (procuração anexa), nos autos da presente AÇÃO COMINATÓRIA, que lhe move Nome Completo, igualmente qualificado, vem, respeitosamente, à presença de V.Exa., apresentar

CONTESTAÇÃO

pelos motivos abaixo expostos:

I — SÍNTESE DA DEMANDA

Trata-se de ação cominatória de obrigação de fazer pela qual o autor pretende a transferência para seu nome do imóvel rural com área de 40.000m², objeto da matrícula n.º 1.238 do Registro de Imóveis de $[processo_comarca], alegando que adquiriu o referido imóvel por meio de contrato de permuta firmado com o réu.

O feito foi suspenso pelo prazo de 180 dias para que as partes providenciassem a regularização da documentação dos imóveis, justamente porque não havia possibilidade de transferência de ambos. Decorrido o prazo sem regularização, passou a fluir o prazo contestacional.

II — DO MÉRITO

2.1 — Da ausência de litisconsórcio necessário da cônjuge do réu

A ação tem por objeto direito real imobiliário — a outorga de escritura pública de imóvel —, o que torna obrigatória a participação da cônjuge do réu no polo passivo, nos termos do art. 73 do Código de Processo Civil.

A ausência da cônjuge configura vício processual que impede o regular prosseguimento do feito, pois a decisão que determinar a transferência do imóvel afetará necessariamente o patrimônio do casal. Requer-se a extinção do processo sem resolução do mérito ou a intimação do autor para regularizar o polo passivo.

2.2 — Da ausência de constituição em mora do réu

A presente demanda tem por objeto o cumprimento de obrigação de fazer decorrente do contrato de permuta — a outorga de escritura pública. O contrato não prevê prazo para a lavratura das escrituras.

Não havendo prazo estabelecido, a mora não se configura de forma automática — ela depende de interpelação judicial ou extrajudicial do devedor, nos termos do art. 397, parágrafo único, do Código Civil:

"Art. 397. (...) Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial."

O autor não procedeu à notificação ou interpelação do réu antes de ajuizar a ação. Sem essa providência prévia, não há pretensão resistida que justifique o ingresso em juízo, configurando falta de interesse processual, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.

Nesse sentido, a jurisprudência é pacífica ao exigir a prévia constituição em mora quando o contrato não fixa prazo para a outorga da escritura:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. PERDAS E DANOS. RECURSO PROVIDO. I. Caso em Exame 1 - Apelação interposta contra sentença de procedência em Ação de Obrigação de Fazer c.c. pedido subsidiário de Perdas e Danos. Os autores firmaram compromisso de venda e compra de um apartamento, mas enfrentam resistência na outorga da escritura e registro. O pedido subsidiário de devolução do preço pago foi julgado procedente em primeira instância. II. Questão em Discussão: 2. A questão em discussão consiste em determinar se o réu deve restituir o valor pago pelos autores, considerando a impossibilidade de registro da escritura de compra e venda devido a questões jurídicas relacionadas à posse do imóvel. III. Razões de Decidir 3. O contrato entre as partes era irretratável e irrevogável, e o autor, ciente das dificuldades de …

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II — DO MÉRITO

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