O que é um contrato de compra e venda de imóvel urbano?

É um documento que formaliza a negociação de um imóvel urbano entre as partes, definindo aspectos como objeto, preço, forma de pagamento, entrega da posse, transferência da propriedade e obrigações das partes envolvidas.

Como um advogado pode demonstrar a nulidade de um contrato de compra e venda por área inferior ao mínimo permitido?

O advogado deve examinar o contrato de forma detalhada, verificando a metragem e características do imóvel. Se a área for inferior ao mínimo legal permitido, isso pode levar à nulidade do contrato, sendo possível construir uma argumentação baseada na ilegalidade do objeto do contrato.

Quais documentos são essenciais para questionar a validade de um contrato de compra e venda de imóvel?

Documentos como a matrícula do imóvel, certidões, planta e uma identificação precisa da metragem são fundamentais. Esses documentos ajudam a demonstrar se o contrato atende aos requisitos legais, principalmente em relação ao tamanho mínimo do imóvel urbano permitido.

Quais são as obrigações principais do vendedor em um contrato de compra e venda de imóvel?

O vendedor deve garantir que o imóvel está livre de ônus e hipotecas, entregar toda a documentação necessária para a transferência da propriedade e informar qualquer litígio que recaia sobre o imóvel. Ele também deve liberar qualquer gravame anterior à assinatura do contrato.

Quais são as formas de pagamento comumente estipuladas em contratos de compra e venda de imóvel?

O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, normalmente com um sinal pago na assinatura do contrato e o restante em parcelas mensais. Em caso de financiamento, o comprador precisa apresentar a aprovação do crédito dentro de um prazo determinado.

Quais são as penalidades por inadimplência no pagamento em um contrato de compra e venda?

Em caso de inadimplência, o comprador pode ter o contrato rescindido, com retenção do sinal pago como cláusula penal. Há também a possibilidade de cobrança judicial das parcelas não pagas, acrescidas de multa e juros de mora.

Como se procede a entrega da posse e transferência da propriedade no contrato de compra e venda?

A posse é entregue ao comprador após o pagamento do sinal e cumprimento das obrigações contratuais. A propriedade é transferida por meio de escritura pública e registro imobiliário, após quitação do preço total ou conforme acordado entre as partes.

Direito Civil

Modelo Contrato de Compra e Venda | 2025

Contrato de compra e venda de imóvel urbano, estabelecendo partes, objeto, preço, forma de pagamento, entrega da posse e obrigações do vendedor e comprador. O documento é essencial para avaliar a nulidade em caso de área inferior ao mínimo legal e para verificar a responsabilidade por vícios ocultos.

Atualizado14 nov 2025

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Carlos StoeverAdvogado Especialista

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Modelo Contrato de Compra e Venda | 2025 | Contrato estabelece compra e venda de imóvel urbano, definindo partes, objeto, preço, pagamento, entrega da posse, transferência da propriedade e obrigações do vendedor.

Como o advogado pode usar o documento contratual para demonstrar a nulidade do negócio por área inferior ao mínimo urbano exigido?

Para enfrentar uma ação envolvendo nulidade por área inferior ao módulo mínimo urbano, o ponto de partida sempre é o documento que formalizou a compra e venda. O advogado pode examiná-lo a fundo — especialmente o conteúdo relativo à metragem, confrontações e características do bem — para verificar se há elementos que demonstrem, de forma objetiva, que o negócio ultrapassou os limites legalmente permitidos para esse tipo de operação.

Esse cuidado é fundamental principalmente em transações que, embora aparentem regularidade, envolvem áreas menores do que as autorizadas pela legislação municipal. Quando isso ocorre, a nulidade decorre da própria lei, independentemente de culpa, sendo possível construir uma linha argumentativa sólida a partir da interpretação literal e lógica do contrato.

Nesse tipo de demanda, o advogado pode evitar disputas desnecessárias produzindo desde cedo:

cópia integral dos documentos do imóvel (matrícula, certidões, planta);
identificação da metragem real e da área admitida pelo plano diretor;
comparação técnica entre a área negociada e a área mínima exigida;
descrição minuciosa da diferença entre o que se prometeu e o que é juridicamente possível.

Esses elementos ajudam a reforçar a ausência de regularidade no objeto e permitem ao profissional atuar com segurança na defesa dos interesses do cliente.

Esse raciocínio se conecta diretamente com a ementa abaixo, que deixo transcrita integralmente, pela clareza com que trata da impossibilidade do objeto e da necessidade de restituição do valor pago:

“DIREITO CIVIL. MONITÓRIA. APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I. Caso em Exame As partes celebraram um contrato denominado "Instrumento Particular de Venda e Compra e Cessão de Direitos" para a alienação de um imóvel terreno localizado no Guarujá/SP, com a dimensão de 112,5 m², pelo preço de R$ 30.000,00. A recorrente busca a rescisão do contrato e a repetição das quantias pagas, alegando vícios no negócio. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em (i) a validade do contrato de compra e venda de imóvel com área inferior ao mínimo legal permitido no município e (ii) a possibilidade de repetição das quantias pagas em razão da nulidade do contrato. III. Razões de Decidir 3. O contrato de compra e venda é nulo por violar o art. 137, § 2º, da Lei Complementar nº 108/2007, que estabelece o menor módulo urbano permitido no município do Guarujá como 125 m², enquanto a área negociada é de 112,5 m². 4. A nulidade do contrato decorre da impossibilidade do objeto, afastando a má-fé da alienante e impedindo a apelante de reclamar indenização por danos materiais ou morais. No entanto, a repetição do valor pago é devida para evitar enriquecimento sem causa da recorrida. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A nulidade do contrato de compra e venda por impossibilidade do objeto. 2. A repetição do valor pago para evitar enriquecimento sem causa.”

TJSP; Apelação Cível 1015051-10.2024.8.26.0223; Relator (a): João Batista Vilhena; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/10/2025; Data de Registro: 13/10/2025

Diante disso, a estratégia do advogado deve sempre priorizar a clareza na prova documental e a demonstração inequívoca do vício, produzindo um caminho mais seguro para quem pleiteia a devolução dos valores despendidos.

Como o advogado pode avaliar o comportamento da pessoa jurídica vendedora para afastar alegações de vício oculto em vendas imobiliárias?

Quando o cliente procura assistência jurídica alegando irregularidade no imóvel adquirido, a primeira providência é reunir o maior número possível de elementos que permitam demonstrar que a pessoa jurídica vendedora não praticou qualquer conduta que configure omissão dolosa. Em muitos litígios, o profissional percebe que o comprador não reuniu sequer um comprovante básico, dificultando a compreensão do cenário real. Por isso, ao examinar a situação, o advogado pode analisar o histórico de compromisso, verificando se a parte teve efetivo acesso ao imóvel antes da celebração do contrato e se realizou diligências mínimas.

Essa abordagem é ainda mais importante quando se discute a responsabilidade por vícios que poderiam ser detectados por exame técnico prévio. Em contratos celebrados sem cautela, o risco recai sobre o adquirente, especialmente quando existem inúmeras oportunidades de inspeção e a plena possibilidade de verificar o estado do bem antes da assinatura.

Esse entendimento se harmoniza com a jurisprudência abaixo, transcrita na íntegra:

“Ação anulatória. Contrato de compra e venda. Imóvel urbano. Vício oculto. Inexistente. Falta de cautela do adquirente. A falta de diligência e cautela quando da celebração do contrato de compra e venda, torna o autor o próprio responsável pelos percalços que o alcançaram, porquanto incumbe ao comprador verificar as condições do imóvel antes da aquisição.”

TJRO, 7011549-14.2019.8.22.0007, Apelação Cível, Raduan Miguel Filho, GABINETE DES. RADUAN MIGUEL, Julgado em 27/09/2023, Publicado em 27/09/2023

Assim, ao tratar de contratos de compra e venda, o advogado pode orientar o cliente a reunir subsídios que permitam demonstrar:

ausência de compensação entre preço e condições do bem;
inexistência de veículo de comunicação capaz de indicar qualquer problema prévio;
coerência entre a postura do comprador e o entendimento contrário posteriormente alegado;
qualidade das informações prestadas durante a negociação;
eventual participação de sucessores ou terceiros que tenham influenciado na decisão;
exame prévio dos bens móveis e herdeiros envolvidos em outras tratativas;
entendimento sobre os bens comercializados e eventuais vícios aparentes;
análise das conversas mantidas entre as partes, que ficaram registradas nas próprias mãos dos contratantes;
avaliação da qualidade da vistoria realizada;
necessidade de reconstruir, com base nos casos anteriores e nos fatos apresentados, o grau de diligência aplicável;
identificação das medidas adotadas para assegurar a melhor segurança contratual possível;
verificação dos direitos efetivamente negociados.

Esse conjunto de dados ajuda o advogado a desenvolver um panorama realista sobre a responsabilidade do adquirente e a identificar se houve, de fato, negligência prévia — ou se a narrativa do processo tenta reconstruir uma história incompatível com a dinâmica das negociações.

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MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO

DAS PARTES

Pelo presente instrumento particular de Compra e Venda de Imóvel Urbano, que entre si fazem, de um lado como VENDEDOR e, de outro, como COMPRADOR, na melhor forma de direito, têm entre si, justo e contratado o que segue:

- VENDEDOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente VENDEDOR;

- COMPRADOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente COMPRADOR;

Resolvem celebrar o presente Contrato, de acordo com a previsão legal que consta no artigo 481 e seguintes do Código Civil Brasileiro, bem como demais legislações aplicáveis, mediante as seguintes cláusulas contratuais:

CLÁUSULA 1ª — DO OBJETO

Parágrafo primeiro: O presente contrato tem por objeto a compra e venda do imóvel urbano localizado na Rua $[geral_informacao_generica], nº $[geral_informacao_generica], Bairro $[geral_informacao_generica], na cidade de $[geral_informacao_generica], Estado $[geral_informacao_generica], descrito e caracterizado na matrícula nº $[geral_informacao_generica] do Cartório de Registro de Imóveis de $[geral_informacao_generica], consistindo em área privativa de $[geral_informacao_generica] m², confrontando-se com $[geral_informacao_generica].

Parágrafo segundo: O imóvel será vendido livre e desembaraçado de quaisquer pessoas e de todos os ônus reais, hipotecas e penhoras que porventura venham a existir até a data da assinatura deste instrumento, salvo as restrições expressamente mencionadas na matrícula, se houver, as quais o VENDEDOR declara conhecer e informar ao COMPRADOR.

CLÁUSULA 2ª — DO PREÇO

Parágrafo primeiro: O preço certo e ajustado da presente compra e venda é de R$ $[geral_informacao_generica] (valor por extenso: $[geral_informacao_generica]), que o COMPRADOR paga ao VENDEDOR na forma e prazos ajustados na Cláusula 3ª.

Parágrafo segundo: As partes reconhecem que o preço foi livremente pactuado, refletindo o estado de conservação do imóvel e o mercado local à data de assinatura deste contrato ($[geral_data_generica]).

CLÁUSULA 3ª — DA FORMA DE PAGAMENTO

Parágrafo primeiro: O pagamento será efetuado da seguinte forma:

a) Sinal de R$ $[geral_informacao_generica] à vista na assinatura deste instrumento;

b) Saldo remanescente de R$ $[geral_informacao_generica] pago em $[geral_informacao_generica] parcelas mensais, iguais e sucessivas, vencendo a primeira em $[geral_data_generica] e as demais a cada 30 (trinta) dias subsequentes, mediante depósito/transferência bancária na conta indicada pelo VENDEDOR.

Parágrafo segundo: O sinal entregue será considerado arras confirmatórias e ficará deduzido do preço, na forma do art. 416 e seguintes do Código Civil, ficando assegurada a possibilidade de resolução nos termos da Cláusula 9ª.

Parágrafo terceiro: Em caso de pagamento por financiamento bancário, o COMPRADOR deverá apresentar, no prazo de $[geral_informacao_generica] dias contados da assinatura deste contrato, a ciência prévia de aprovação do crédito; sendo negado o financiamento por motivo diverso de culpa do COMPRADOR, as partes negociarão solução de boa-fé ou poderão rescindir o contrato com devolução do sinal na forma prevista neste instrumento.

CLÁUSULA 4ª — DA ENTREGA DA POSSE E DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

Parágrafo primeiro: A posse direta do imóvel será transmitida ao COMPRADOR em $[geral_data_generica], condicionada à quitação do sinal descrito na Cláusula 3ª e ao cumprimento das demais obrigações contratuais.

Parágrafo segundo: A propriedade será transferida mediante lavratura de escritura pública e registro na matrícula do imóvel, ato que deverá ser promovido pelo COMPRADOR no Cartório de Registro de Imóveis competente, após a quitação integral do preço ou conforme condições ajustadas entre as partes.

Parágrafo terceiro: O VENDEDOR se obriga a outorgar toda a documentação necessária para a lavratura da escritura no prazo máximo de $[geral_informacao_generica] dias úteis contados da data de quitação do preço, sujeitando-se às penalidades previstas na Cláusula 9ª em caso de atraso injustificado.

CLÁUSULA 5ª — DAS OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR

Parágrafo primeiro: O VENDEDOR declara, sob as penas da lei, que é legítimo possuidor e proprietário do imóvel objeto deste contrato, estando livre e desembaraçado de ações reipersecutórias e confidenciando que informará ao COMPRADOR eventual existência de litígios, …

MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO

DAS PARTES

- VENDEDOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente VENDEDOR;

- COMPRADOR: $[informação_genérica], nacionalidade, estado civil, profissão, portador do RG nº $[informação_genérica], inscrito no CPF sob o nº $[informação_genérica], residente e domiciliado na cidade $[informação_genérica], na Rua $[informação_genérica]; doravante denominado simplesmente COMPRADOR;

CLÁUSULA 1ª — DO OBJETO

CLÁUSULA 2ª — DO PREÇO

CLÁUSULA 3ª — DA FORMA DE PAGAMENTO

Parágrafo primeiro: O pagamento será efetuado da seguinte forma:

a) Sinal de R$ $[geral_informacao_generica] à vista na assinatura deste instrumento;

Modelo Contrato de Compra e Venda | 2025

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MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO

DAS PARTES

CLÁUSULA 1ª — DO OBJETO

CLÁUSULA 2ª — DO PREÇO

CLÁUSULA 3ª — DA FORMA DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 4ª — DA ENTREGA DA POSSE E DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

CLÁUSULA 5ª — DAS OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR

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DAS PARTES

CLÁUSULA 1ª — DO OBJETO

CLÁUSULA 2ª — DO PREÇO

CLÁUSULA 3ª — DA FORMA DE PAGAMENTO

CLÁUSULA 4ª — DA ENTREGA DA POSSE E DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

CLÁUSULA 5ª — DAS OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR

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