Modelo Contrato de Compra e Venda | 2025 | Contrato estabelece compra e venda de imóvel urbano, definindo partes, objeto, preço, pagamento, entrega da posse, transferência da propriedade e obrigações do vendedor.
Como o advogado pode usar o documento contratual para demonstrar a nulidade do negócio por área inferior ao mínimo urbano exigido?
Para enfrentar uma ação envolvendo nulidade por área inferior ao módulo mínimo urbano, o ponto de partida sempre é o documento que formalizou a compra e venda. O advogado pode examiná-lo a fundo — especialmente o conteúdo relativo à metragem, confrontações e características do bem — para verificar se há elementos que demonstrem, de forma objetiva, que o negócio ultrapassou os limites legalmente permitidos para esse tipo de operação.
Esse cuidado é fundamental principalmente em transações que, embora aparentem regularidade, envolvem áreas menores do que as autorizadas pela legislação municipal. Quando isso ocorre, a nulidade decorre da própria lei, independentemente de culpa, sendo possível construir uma linha argumentativa sólida a partir da interpretação literal e lógica do contrato.
Nesse tipo de demanda, o advogado pode evitar disputas desnecessárias produzindo desde cedo:
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cópia integral dos documentos do imóvel (matrícula, certidões, planta);
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identificação da metragem real e da área admitida pelo plano diretor;
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comparação técnica entre a área negociada e a área mínima exigida;
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descrição minuciosa da diferença entre o que se prometeu e o que é juridicamente possível.
Esses elementos ajudam a reforçar a ausência de regularidade no objeto e permitem ao profissional atuar com segurança na defesa dos interesses do cliente.
Esse raciocínio se conecta diretamente com a ementa abaixo, que deixo transcrita integralmente, pela clareza com que trata da impossibilidade do objeto e da necessidade de restituição do valor pago:
“DIREITO CIVIL. MONITÓRIA. APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PEDIDO JULGADO PARCIALMENTE PROCEDENTE. I. Caso em Exame As partes celebraram um contrato denominado "Instrumento Particular de Venda e Compra e Cessão de Direitos" para a alienação de um imóvel terreno localizado no Guarujá/SP, com a dimensão de 112,5 m², pelo preço de R$ 30.000,00. A recorrente busca a rescisão do contrato e a repetição das quantias pagas, alegando vícios no negócio. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em (i) a validade do contrato de compra e venda de imóvel com área inferior ao mínimo legal permitido no município e (ii) a possibilidade de repetição das quantias pagas em razão da nulidade do contrato. III. Razões de Decidir 3. O contrato de compra e venda é nulo por violar o art. 137, § 2º, da Lei Complementar nº 108/2007, que estabelece o menor módulo urbano permitido no município do Guarujá como 125 m², enquanto a área negociada é de 112,5 m². 4. A nulidade do contrato decorre da impossibilidade do objeto, afastando a má-fé da alienante e impedindo a apelante de reclamar indenização por danos materiais ou morais. No entanto, a repetição do valor pago é devida para evitar enriquecimento sem causa da recorrida. IV. Dispositivo e Tese 5. Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: 1. A nulidade do contrato de compra e venda por impossibilidade do objeto. 2. A repetição do valor pago para evitar enriquecimento sem causa.”
TJSP; Apelação Cível 1015051-10.2024.8.26.0223; Relator (a): João Batista Vilhena; Órgão Julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/10/2025; Data de Registro: 13/10/2025
Diante disso, a estratégia do advogado deve sempre priorizar a clareza na prova documental e a demonstração inequívoca do vício, produzindo um caminho mais seguro para quem pleiteia a devolução dos valores despendidos.
Como o advogado pode avaliar o comportamento da pessoa jurídica vendedora para afastar alegações de vício oculto em vendas imobiliárias?
Quando o cliente procura assistência jurídica alegando irregularidade no imóvel adquirido, a primeira providência é reunir o maior número possível de elementos que permitam demonstrar que a pessoa jurídica vendedora não praticou qualquer conduta que configure omissão dolosa. Em muitos litígios, o profissional percebe que o comprador não reuniu sequer um comprovante básico, dificultando a compreensão do cenário real. Por isso, ao examinar a situação, o advogado pode analisar o histórico de compromisso, verificando se a parte teve efetivo acesso ao imóvel antes da celebração do contrato e se realizou diligências mínimas.
Essa abordagem é ainda mais importante quando se discute a responsabilidade por vícios que poderiam ser detectados por exame técnico prévio. Em contratos celebrados sem cautela, o risco recai sobre o adquirente, especialmente quando existem inúmeras oportunidades de inspeção e a plena possibilidade de verificar o estado do bem antes da assinatura.
Esse entendimento se harmoniza com a jurisprudência abaixo, transcrita na íntegra:
“Ação anulatória. Contrato de compra e venda. Imóvel urbano. Vício oculto. Inexistente. Falta de cautela do adquirente. A falta de diligência e cautela quando da celebração do contrato de compra e venda, torna o autor o próprio responsável pelos percalços que o alcançaram, porquanto incumbe ao comprador verificar as condições do imóvel antes da aquisição.”
TJRO, 7011549-14.2019.8.22.0007, Apelação Cível, Raduan Miguel Filho, GABINETE DES. RADUAN MIGUEL, Julgado em 27/09/2023, Publicado em 27/09/2023
Assim, ao tratar de contratos de compra e venda, o advogado pode orientar o cliente a reunir subsídios que permitam demonstrar:
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ausência de compensação entre preço e condições do bem;
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inexistência de veículo de comunicação capaz de indicar qualquer problema prévio;
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coerência entre a postura do comprador e o entendimento contrário posteriormente alegado;
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qualidade das informações prestadas durante a negociação;
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eventual participação de sucessores ou terceiros que tenham influenciado na decisão;
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exame prévio dos bens móveis e herdeiros envolvidos em outras tratativas;
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entendimento sobre os bens comercializados e eventuais vícios aparentes;
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análise das conversas mantidas entre as partes, que ficaram registradas nas próprias mãos dos contratantes;
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avaliação da qualidade da vistoria realizada;
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necessidade de reconstruir, com base nos casos anteriores e nos fatos apresentados, o grau de diligência aplicável;
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identificação das medidas adotadas para assegurar a melhor segurança contratual possível;
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verificação dos direitos efetivamente negociados.
Esse conjunto de dados ajuda o advogado a desenvolver um panorama realista sobre a responsabilidade do adquirente e a identificar se houve, de fato, negligência prévia — ou se a narrativa do processo tenta reconstruir uma história incompatível com a dinâmica das negociações.
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