Petição
EXECLENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DO ___ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA De CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por seus advogados e bastantes procuradores que esta subscrevem, vem respeitosamente à presença de V. Excelência ajuizar
AÇÃO DE CONHECIMENTO
RESTITUIÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM E DE CONTRATO
em face de Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, e Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos;
DOS FATOS
1. Da Contratação e Cobrança de Taxas no ato da assinatura do Contrato
Em 29 de julho de 2012, o Autor adquiriu junto a Corré Razão Social, um apartamento parte integrante do “Condomínio Informação Omitida” apto 157 – Torre 3, situado na Informação Omitida.
Celebrou para tanto Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma, ressaltando que tal contrato fora constituído na forma de adesão, cujas cláusulas são imutáveis com exceção do Quadro Resumo (doc. 01).
Na ocasião, para que se concretizasse a celebração da compra do presente imóvel foi apresentado ao Autor um outro Instrumento Particular de Assessoria Técnica Imobiliária (doc. 02), cuja finalização do presente negócio estaria condicionada a assinatura deste instrumento.
Foram pagos os seguintes valores, além da parcela inicial:
TAXA SATI (Assessoria Técnica Imobiliária) e Comissão por Intermediação da Venda – comissão sobre a venda do imóvel no valor de R$ 7.525,12 (sete mil quinhentos e vinte e cinco reais e doze centavos) e prêmio no valor de R$ 1.564,16 (um mil quinhentos e sessenta e quatro reais e dezesseis centavos) totalizando o valor de R$ 9.089,28 (nove mil e oitenta e nove reais e vinte e oito centavos).
Ocorre que nunca houve qualquer indício da prestação do serviço, que fora simplesmente imposta ao Requerente, sendo o contrato de venda e compra condicionado a assinatura deste segundo.
Ressalta-se que no ato da aquisição não havia advogado, tampouco documentos que sanassem as dúvidas dos consumidores ali presentes quanto à contratação do serviço de corretagem.
Ressalte-se ainda que o Autor se dirigiu até o plantão de vendas montado e operado pela primeira requerida, ou seja, não houve o serviço de “aproximação das partes” e sim apenas o simples atendimento, e mesmo que houvesse a intermediação de um terceiro quem deveria pagar a comissão seria o vendedor, restando evidente a intenção de locupletar-se de maneira inidônea das Requeridas.
DO DIREITO
1. Da Tempestividade da Ação
Por nunca ter havido intermediação imobiliária na compra do imóvel na planta, nem contratação de serviços de corretagem, tampouco o serviço de assessoria técnico imobiliária, caracteriza-se o pagamento indevido sendo assim amparado pelo Código Civil brasileiro em seu art. 876 que traz em sua letra;
“Art. 876 – Todo aquele que recebeu o que não lhe era devido fica obrigado a restituir; obrigação que incumbe àquele que recebe dívida condicional antes de cumprida a condição.”
Conforme predispõe o art. 205 do Novo Código Civil ocorre a prescrição em 10 (dez) anos quando a lei não fixar prazo menor.
“Art. 205 – A prescrição ocorre em 10(dez) anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”
Nesse mesmo sentido é o entendimento jurisprudencial do Egrégio Tribunal de justiça do Estado de São Paulo, senão vejamos:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Comissão de corretagem e taxa SATI – Preliminar de ilegitimidade passiva afastada Prescrição inocorrente, ante a exegese do art. 205 do CC – Restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI devida, vez que evidenciada a venda direta do imóvel pelas incorporadoras ao autor e a vinculação de pagamento por serviço de assessoria como condição à conclusão da contratação Devolução na forma simples – Juros de mora aplicados por força do art. 219, do CPC. Taxa de juros, capitalização de juros e Tabela Price – Inexistência de sua contratação nas cláusulas que estipularam valor e forma de pagamento do imóvel Abusividade e ilegalidade não demonstradas. Cláusula de tolerância com prazo de 180 dias Legalidade reconhecida por este Tribunal Precedentes. Entrega do imóvel após o prazo contratual, considerada a cláusula de tolerância Mora configurada e incontroversa nos autos – Comprador que se viu privado da fruição do imóvel durante o período da mora injustificada da promitente vendedora Inadimplemento contratual das incorporadoras cujo corolário natural é a obrigação de indenizar Indenização fixada em 0,5%, ao mês, sobre o preço contratado corrigido. Multa moratória e juros moratórios Incidência devida ainda que pactuados exclusivamente em caso de inadimplemento do comprador Inteligência do art. 47 do CDC – Princípio da equidade. Recurso do autor parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido, e recurso das rés parcialmente provido. - TJSP, apelação nº 1042067-03.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000598658, 7ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Miguel Brandi, julgado em 24 de setembro de 2014.”
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Repetição de indébito Cobrança de taxas envolvendo corretagem e serviços de assessoria Ilegitimidade de parte passiva não caracterizada Aplicação da regra de solidariedade enunciada no artigo 7º, parágrafo único, e no artigo 25, §1º, ambos do CDC Prescrição inocorrente - Restituição de importâncias pagas não se confunde com enriquecimento sem causa - Prazo prescricional decenal previsto no art. 205, CC, ante a ausência de regra específica - Ausência de cláusula contratual expressa prevendo o pagamento das taxas em discussão Devolução determinada Ademais, inexistência de contrato que especifique os serviços de assessoria, não demonstrados Caracterização de venda casada -Abusividade Devolução de forma simples, ante a inaplicabilidade do art. 42, CDC Recurso adesivo e apelação não providos. - TJSP, apelação nº 1002369-80.2014.8.26.0576, acórdão número: 2014.0000620256, 5ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Moreira Viegas, julgado em 01 de outubro de 2014.”
2. Da Competência do Juizado Especial
De acordo com o inciso I, do art. 3º da Lei 9.099/95, os Juizados Especiais são competentes para processar e julgar “as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo”. Portanto, como não se trata de matéria complexa, esse R. Juízo é perfeitamente competente para apreciação da causa.
“Art. 3º - O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:
I – as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo.”
Consta no Instrumento Particular anexo (Doc. 02) a cláusula de foro de eleição, sendo que para discussão das eventuais irregularidades no contrato de “Assessoria Imobiliária” elegiam as “partes” o Foro da Comarca da Capital do Estado de CIDADE, sendo assim ajuizada a presente ação neste D.Juízo.
3. Da Venda Casada – Prática Abusiva
É inegável que a incorporadora vincula uma prestação de serviços (corretagem) à venda do imóvel, tratando-se de uma velha prática conhecida como venda casada. No entanto tal prática é abusiva sendo vedada na forma do código de Defesa do Consumidor em seu art. 39, inc. I
“Art. 39 – É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I – Condicionar o fornecimento de produto ou de serviços ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;...” – grifamos.
Ao incluir na transação a taxa de corretagem, sem qualquer embasamento legal, violou os termos dos arts. 6°, III, 31 e 39, I do CDC, não transmitindo ao consumidor aderente as informações corretas, claras e precisas que são necessárias à boa realização do negócio jurídico.
4. Da Inexistência de Relação Jurídica entre a Corretora e o Comprador
Fácil que a corretora foi contratada pela incorporadora, demonstrando a relação jurídica entre ambas, vejamos o que diz o art. 722 do Código Civil:
“Art. 722 – Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.(grifamos)”
Resta claro Excelência que se a corretora deve agir conforme instruções recebidas é porque está ligada a uma pessoa. Com certeza essa pessoa não é o consumidor, que não passou nenhuma instrução para a empresa.
O consumidor não tem nenhuma relação jurídica com a empresa de corretagem determinada pela construtora, não podendo ser onerado por relações de terceiros.
Em relação à remuneração do corretor preceitua o art. 724 do mesmo Diploma Legal:
“Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em Lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. (grifamos)”
Nesse mesmo sentido o ilustre Dr. Antônio Carlos Antunes Junior define, de maneira clara, quem é o responsável pelo pagamento nos casos de corretagem imobiliária:
“... se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, esta será incumbida de pagar a referida remuneração.
No nosso direito, quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência.
A solução adotada parece ser a mais lógica, visto que aquele que contrata o corretor é quem deve remunerá-lo pelo serviço prestado, visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica com este.” – grifamos (Contrato de Corretagem no novo Código Civil http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=3901) - grifamos
A natureza do negócio é dar lucro ao empreendimento imobiliário em favor da incorporadora/contratante, não é o comprador quem contrata o corretor para procurar imóvel de acordo com suas determinações.
O art. 725 do Código Civil brasileiro transcreve claramente o explanado pelo nobre jurista, senão vejamos:
“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. (grifamos)”
Cumpre ainda ressaltar que a corretagem é contrato acessório, sendo a venda o contrato principal.
Assim, pode-se perceber que não há espaço para o comprador nesta relação contratual, uma vez que ocupa a figura como terceiro nesta relação jurídica.
Vale citar nesse sentido, …