Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL E DE FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por intermédio de seu advogado (procuração anexa), vem, respeitosamente, perante esse Juízo, com fundamento no art. 473 c/c art. 475 do CC, e art. 300 do CPC, propor a presente:
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C DANOS MORAIS E IMISSÃO NA POSSE EM TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA
Em face de Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrita no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliada na Inserir Endereço, e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas.
I – DOS FATOS
No dia 03/11/2010 o autor celebrou junto à Caixa Econômica Federal contrato por instrumento particular de compra e venda de imóvel residencial quitado, mútuo e alienação fiduciária em garantia, carta de crédito com recursos do SBPE no âmbito do SFH – com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS, do imóvel localizado no endereço Informação Omitida, tendo como avalista a sua esposa, Sra. Informação Omitida, conforme contrato e escritura pública, anexos.
O valor total do negócio foi de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), sendo R$ 153.000,00 de financiamento, sendo o restante recursos próprios e da conta vinculada do FGTS, como dito.
O autor efetuou o pagamento de 26 (vinte e seis) parcelas, ou seja, até o mês de janeiro de 2013. Porém, no dia 07 de janeiro de 2013 foi celebrado contrato de gaveta de “Compra e Venda de ìmovel particular” com a ré, na qual esta assumiria o pagamento do financiamento a partir da parcela de fevereiro de 2013.
Quanto a este negócio jurídico, a ré deveria dar sinal de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), além de assumir o débito de R$ 140.000,00 junto à CEF, o qual estava pendente de pagamento, devendo quitá-lo via refinanciamento para o seu nome até julho de 2013, assumindo o pagamento das parcelas desse período (02/2013 a 07/2013), além das vincendas.
Ocorre que, em que pese o autor ter desocupado o imóvel no prazo estipulado, a ré pagou como sinal de compra somente a quantia de R$ 70.000,00 (setenta mil reais), estando devendo até a presente data a quantia de R$ 40.000,00 (quarenta mil reias).
Além disso, não providenciou o refinanciamento do imóvel para o seu nome na data estipulada, conforme previa o instrumento contratual, gerando assim diversos prejuízos ao autor e sua esposa.
Por conta disso, a CEF incluiu no dia 17/07/2016 (extrato anexo) o nome do autor no cadastro de inadimplentes, assim como o de sua esposa, e está enviando diversos emails, e ligações, para tentar resolver o problema.
É válido frisar que a esposa do autor também está impossibilitada de usar seu cartão de crédito desde outubro de 2016, por conta de tal restrição, revelando constrangimento em abertura de crédito em estabelecimentos comerciais provocando verdadeiro abalo moral para ambos.
E mais, tendo em vista tal inadimplência, e a incessante tentativa do autor em resolver a situação amigavelmente, foi expedida a Notificação Extrajudicial à ré (doc. Anexo), em 14/02/2014, sendo recebida pessoalmente em 20/03/2014, para que em cinco dias cumprisse integralmente as disposições do negócio jurídico pactuado, haja vista os diversos transtornos que isso estava e está causando ao autor e sua esposa.
Mais uma vez, a ré quedou-se inerte, e não atendeu à notificação, o que ocasionou o agravamento da situação, inclusive com risco iminente de a CEF adotar medidas para a retomada do imóvel, como já está sendo sinalizado por aquela empresa pública federal, via e-mail e telefone, podendo a qualquer momento o bem ser leiloado publicamente, fato este não desejado pelo autor.
Não bastando os diversos prejuízos já narrados, o autor tem conhecimento de que a ré repassou o imóvel ao outro réu, Sr. Nome Completo, que está residindo no imóvel objeto da lide, mas nem a fatura de energia dele está pagando, conforme telas da CEA, em anexo.
Conforme extrato analítico de IRPF, até 31/12/2016 a dívida estava no valor total de R$ 129.549,81 (cento e vinte e nove mil, quinhentos e quarenta e nove reais e oitenta e um centavos).
Assim, restando-se infrutíferas as tentativas de solução amigável do caso, busca a tutela jurisdicional para por fim ao litígio.
II – DO DIREITO
II.1 – DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. ART. 98 DO CPC
O autor declara que não possui condições economico-financeiras de arcar com as despesas processuais, incluindo-se as taxas ou as custas judiciais, os selos postais, as despesas com publicação na imprensa oficial, os honorários do advogado e do perito e a remuneração do intérprete ou do tradutor nomeado para apresentação de versão em português de documento redigido em língua estrangeira, o custo com a elaboração de memória de cálculo, quando exigida para instauração da execução, bem como de outras previstas no art. 98, § 1 º do CPC.
Tendo em vista os gastos oriundos do não pagamento do sinal da compra e das diversas parcelas do imóvel atrasadas, o autor mesmo sendo empregado público, não tem condições no momento de arcar com as custas processuais, o que prejudicaria seu sustento familiar, devido o litígio em questão.
Frisa-se que, em virtude dessa situação, o autor está desde o mês de julho de 2016 com o nome negativado junto aos orgãos de proteção ao crédito, conforme faz prova o extrato em anexo, demonstrando assim, sua incapacidade momentânea para pagamento das despesas processuais em geral.
Assim, requer sejam concedidos os benefícios da justiça gratuita em seu favor, ou, caso não seja esse o entendimento desse Douto juizo, requer autorização para que sejam pagas somente ao final do processo, em homenagem ao princípio da inafastabilidade de jurisdição, art. 5º, XXXV da Constituição.
II.2 – DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA (GAVETA)
O art. 481 do código civil disciplina que, pelo contrato de compra e venda, um dos contratante se obriga se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar- lhe o preço em dinheiro.
A natureza desse contrato é, portanto, obrigacional e pessoal, devendo ambas as partes cumprirem com as obrigações nele estabelecidas, para que então o domínio da coisa móvel ou imóvel seja trasferido de titularidade.
No caso em apreço, embora a titulação do contrato celebrado entre as partes seja “ instrumento particular de compra e venda”, o que se pretendeu, em verdade, foi a transferência integral do financiamento imobiliário para órbita jurídica da Ré, com base na cláusula vigésima nona do contrato de alienação fiduciária em garantia firmado com a caixa economica federal (contrato nº Informação Omitida, anexo).
Tal impropriedade jurídica, de modo algum, retira a eficácia desse negócio, pois conforme o art . 112 do código civil nas declarações de vontade se atenderá mais à intensão nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.
A ré Nome estava totalmente ciente de que uma de suas obrigações era a de se habilitar junto a caixa econômica federal, em relação ao financiamento, sendo que, ao firmar o contrato com o autor disse estar, apta para financiar os valores acordados, motivo este determinante para a celebração do negócio.
Ocorre que, para a surpresa do autor, a ré não cumpriu com essa obrigação, e tampouco deu satisfação plausível para o fato, descobrindo-se, posteriormente, que o agente financiador não a aprovou, ocasionando diversos prejuízos morais e materiais ao demandante e sua esposa.
Para demostrar a má-fé da requerida, tal fato não a impediu de usurfruir do imóvel durante considerável lapso temporal, bem como transferir sua posse direta a terceiro, mesmo estando consideravelmente inadimplente e desprovida de poderes jurídicos para tal ato em virtude de não ter sido anuida pelo agente financeiro.
Em virtude de tal inadimplência, o autor pacientemente expediu Notificação Extrajudial a ré, via Cartório, somente em 14/02/2014, sendo recebida pessoalmente em 20/03/2014, para que em cinco dias cumprisse integralmente as disposições do negócio jurídico pactuado, haja vista os diversos transtornos que isso estava e está causando ao autor e sua esposa.
Mesmo assim, não se mostrou interessada em resolver a pendência jurídica e financeira que se abalava sobre a situação, o que culminou no ajuizamento desta ação.
É sabido que o contrato celebrado entre ambos é aquele de “gaveta”, ou seja, que somente tem validade entre as partes contratantes, não gerando obrigações diretas ao agente fiduciário, pois a transferência de obrigações deve encontrar anuência expressa do agente fiduciante.
Essa é a orientação do TJDF:
APELAÇÃO CÍVEL – CESSÃO DE DIREITOS - CONTRATO DE GAVETA - PROCURAÇÃO VINCULADA A CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – LEGITIMIDADE ATIVA - RESCISÃO DO CONTRATO.
1. A ineficácia dos contratos de cessão de direitos perante o banco financiador não afasta a validade e a produção de seus efeitos entre as partes contratantes. (grifo nosso)
2. O adquirente de imóvel mediante financiamento bancário, tem legitimidade ativa para postular a rescisão e nulidade das cessões de direito posteriores, sem a anuência do banco (contratos de gaveta).
3. Ao firmar contrato de compra e venda do imóvel com terceiro, quando vedada a transferência dos direitos sobre o bem, o outorgado descumpriu o contratado e extrapolou os poderes que lhe foram conferidos, violando, assim, os deveres de boa-fé objetiva e da probidade que regem as relações contratuais.
4. A realização do substabelecimento, fazendo uso de poderes que não lhe foram concedidos, não obriga o mandante (CC 667).
5. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. (CC 475) (grifo nosso)
6. O retorno ao estado anterior (status quo ante) é conseqüência lógica do desfazimento do contrato, tendo em vista a vedação, por nosso ordenamento jurídico, do enriquecimento sem causa.
7. A prática de atos ilícitos, com a conseqüente violação de direitos da personalidade, enseja a condenação à indenização por danos morais (R$ 10.000,00) de forma aoferecer uma digna compensação aos autores e punir adequadamente os réus por sua conduta lesiva. (grifo nosso)
8. Deu-se provimento ao apelo dos autores para cassar a r.sentença e, analisado o mérito, julgou-se procedente o pedido inicial.
(TJ-DF - APC: 20100110927354, Relator: SÉRGIO ROCHA, Data de Julgamento: 17/06/2015, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 24/06/2015 . Pág.: 131)
Assim, com a presente ação, o autor pretende não só retomar a situação jurídica anterior do caso, incluindo a posse do imóvel, mas também, assumir expressamente o pagamento das parcelas que estavam sob a responsabilidade da ré Luane Penafort, em virtude do contrato aqui denunciado, com único intuito de boa-fé, qual seja, o de honrar as obrigações assumidas originariamente por ele com a CEF, para então pleitear a retirada de seu nome dos cadastros de proteção ao crédito.
II.3 – DA RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA COMPRADORA E NECESSIDADE DE PERDA DO SINAL (ARRAS)
Conforme exaustivamente exposto nesta peça, o único motivo para o ajuizamento da presente ação rescisória cumulada com imissão na posse é a inadimplência reiterada da ré, quanto ao cumprimento das obrigações assumidas no contrato.
Isso porque, as obrigações estabelecidas para o autor foram todas cumpridas, como por exemplo, a assunção por 30 dias, de qualquer defeito infraestrutural porventura existente no imóvel, assim como sua desocupação em 10 dias contados da assinatura do instrumento contratual e pagamento do sinal de R$ 70.000,00 pela ré.
Dessa forma, não existem obrigações pendentes de cumprimento pelo autor, mas tão somente pela ré, que ainda estaria lhe devendo R$ 40.000,00 referente à segunda parte do sinal, caso o vendedor ainda quisesse manter o contrato rescindendo, e também em relação à transferência das obrigações contratuais para seu nome junto a CEF, como dito no tópico anterior.
Ora, o art. 476 do Código Civil é claro ao dispor que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Assim, não há interesse do autor em executar as obrigações contratuais não cumpridas pela ré, mas sim a rescisão integral do contrato, por ser, neste momento, a opção mais viável para si.
Quanto à questão das arras, no caso em apreço, estas possuem natureza meramente confirmatórias, que são aquelas que, quando prestadas, marcam o início da execução do contrato, firmando a obrigação pactuada, de maneira a não permitir direito de arrependimento. Por não permitir o direito de arrependimento, cabe indenização suplementar, valendo as arras como taxa mínima.
Entende o autor, com base ja legislação e jurisprudência, que em virtude do grau de …