Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], por sua procuradora (mandado anexo), vem à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS
em desfavor de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo] e $[parte_reu_razao_social], inscrita no CNPJ sob o nº $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], pelas razões de fato e de direito que passa a expor.
1. DA GRATUIDADE JUDICIÁRIA
O autor pugna inicialmente, com amparo no artigo 5º, inciso LXXIV da Constituição da República Federativa do Brasil, artigos 98 e seguintes do Código de Processo Civil, pela concessão da gratuidade da justiça, uma vez que não possui recursos suficientes para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, sem prejuízo do próprio sustento.
A concessão do benefício pretendido importa na demonstração de carência financeira, sendo assim, incorpora aos autos, declaração de hipossuficiência econômica, que possui presunção de veracidade e cópia de sua Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS).
Por tais razões, requer o deferimento dos benefícios da gratuidade da justiça.
2. DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO
O autor, nos termos do artigo 319, inciso VII, do Código de Processo Civil, manifesta o seu desinteresse pela realização de audiência de conciliação ou de mediação.
Ademais, expressa sua objeção a possibilidade de realização de audiência por meio de videoconferência, através da plataforma emergencial disponibilizada pelo Conselho Nacional de Justiça – CNJ.
3. DOS FATOS
O autor, firmou com o Sr. $[geral_informacao_generica], contrato para aquisição de lote e construção de imóvel residencial.
O referido imóvel está localizado na Rua$[geral_informacao_generica], atual residência do autor.
O construtor, ora réu, omitiu as condições jurídicas do imóvel, no sentido de fazer o autor acreditar que estaria adquirindo um imóvel com área total de 389,00m ², sendo que a área construída corresponderia a 54,00 m ².
Durante toda a fase de construção do imóvel, o autor não teve acesso aos documentos concernentes ao imóvel, tais como planta, croqui, memorial descritivo, dentre outros.
Para viabilizar o negócio, em 07 de julho de 2017, o autor obteve um crédito imobiliário junto à Caixa Econômica Federal, através de contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no sistema financeiro de habitação (vide contrato anexo – $[geral_informacao_generica]).
O valor destinado ao pagamento da compra e venda do imóvel objeto do referido contrato é de R$ 105.000,00 (cento e cinco mil reais), composto pela integralização dos valores abaixo especificados:
Financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal R$72.328,28
Desconto concedido pelo FGTS R$17.119,00
Recursos próprios R$10.000,00
Recursos de conta vinculada ao FGTS R$5.552,62
Após a aquisição do bem, o autor realizou diversas benfeitorias no imóvel, porém foi ludibriado pelo construtor/réu, sendo assim, o sonho da casa própria tornou-se um pesadelo.
Vejamos.
Após fortes chuvas que ocorrerem no início do corrente ano, um barranco que está localizado nos fundos do imóvel, apresentou alterações que geraram grande preocupação ao autor.
Com o escopo de apurar responsabilidades concernentes ao possível desmoronamento do barranco, tomou conhecimento que havia adquirido um imóvel em sistema de condomínio, situação omitida pelo construtor/réu.
Destarte, o construtor/réu omitiu tal situação ao vender o outro imóvel (casa A), para Sr. $[geral_informacao_generica], que, ao ser noticiada dos fatos, manifestou sua irresignação.
Em que pese o sistema de condomínio ser composto por áreas de uso comum e áreas privativas, foi edificado um muro de tijolos, separando as residências.
Com o escopo de resolver a situação, o autor procedeu com o levantamento topográfico do imóvel e mais uma vez foi surpreendido com o resultado da sondagem realizada.
O imóvel possui, na verdade, 353.91 m ², sendo assim, é inviável a dissolução do condomínio, posto não ser possível o desmembramento da área, já que cada imóvel ficaria com área menor do que a autorizada no Plano Diretor de Pará de Minas, Minas Gerais.
Questionado, conforme mídia oportunamente anexa aos autos, o construtor/réu afirma que na real conjuntura do imóvel “ninguém quer, ninguém compraria”.
Ademais, orientou o autor a questionar o fato junto com a credora fiduciária do imóvel.
Fato inegavelmente revoltante e que comprova que o construtor/réu ludibriou o autor com relação a real situação do imóvel, ferido assim, princípios basilares das relações contratuais e consumeristas, tais como, a boa-fé contratual, lealdade.
Cumpre ressaltar que além da situação jurídica do imóvel, o mesmo vem apresentado problemas estruturais.
Diante dos fatos narrados, não restou outra alternativa ao autor, senão vir a este MM. Juízo requerer o que lhe seja de direito.
4. DO DIREITO
Depreende-se que tratando-se de contrato celebrado com o construtor, o autor pretende a sua rescisão e restituição de todos os valores já pagos, e havendo alienação fiduciária em que o imóvel objeto do financiamento é garantidor da dívida, tem-se que caso seja rescindido o negócio firmado entra as partes, tal fato interferirá no contrato de alienação fiduciária, pelo que deve a Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, figurar no polo passivo da ação, em litisconsórcio necessário
4.1. DA RESCISÃO CONTRATUAL
Para a validade do negócio jurídico, é necessária a presença de agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita, ou não defesa em lei. Ausente um desses requisitos legais, o negócio jurídico pode ser invalidado.
O dolo é vício de vontade na formação do negócio jurídico, sendo na definição de Clóvis Bevilácqua, “o artifício ou expediente astucioso, empregado para induzir alguém à prática de um ato, que prejudica, e aproveita ao autor o dolo ou a terceiro”.
Nos termos do artigo 138 do Código Civil “são anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio”.
Conforme será oportunamente demonstrado, o autor não teve pleno conhecimento dos termos pactuados, antes firmar o contrato com os réus.
Nesse contexto, a procedência quanto ao pedido de rescisão contratual é medida que se impõe.
4.2. DA APLICAÇÃO DO CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
O construtor/réu exerce atividade de construção e venda de imóveis com habitualidade, como faz prova a cópia dos autos de números $[geral_informacao_generica], que tramitam na comarca de Pará de Minas, Minas Gerais, onde o Sr. $[geral_informacao_generica], figura no polo passivo das demandas em situações semelhantes as relatadas na presente demanda, ratificando, os argumentos até aqui expostos.
Com relação a Caixa Econômica Federal, é cedido que exerce atividades financeiras/bancárias, enquadrando-se do conceito de fornecedor previsto no artigo 3º, § 2º da Lei 8.078/90.
Por outro lado, tem-se que o Autor se enquadra no conceito de consumidor trazido pelo artigo 2º do mesmo diploma, senão veja-se:
Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Por outro lado, frise-se que o Código de Defesa do Consumidor, no artigo 3º, estabeleceu que a Pessoa Física também pode ser considerado fornecedor, contanto que se enquadre no conceito legal. Observe-se a seguir:
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
Assim, é patente que o sr. $[geral_informacao_generica]se encaixa perfeitamente na configuração acima transcrita, na medida que desenvolve atividade de comercialização e prestação de serviços – no caso, no ramo da construção civil e do comércio das unidades construídas.
Com relação à Requerida CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, além de se enquadrar no retromencionado art. 3º do CDC, cumpre mencionar que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que as relações de consumo firmadas junto às instituições bancárias estão sujeitas à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, senão veja-se:
Súmula 297. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.
Desta feita, impõe-se a análise da relação jurídica em comento dentro do microssistema protetivo instituído pela Lei nº 8.078/90, sobretudo quanto à vulnerabilidade material, à hipossuficiência processual do consumidor e ao ônus probatório.
Em regra, o ônus da prova incumbe ao autor, quanto o fato constitutivo de seu direito e ao réu, quanto à existência fato impeditivo, modificativo, ou extintivo do direito do autor, conforme preceitua o artigo 373 do Novo Código de Processo Civil.
Não obstante, nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor, face ao desequilíbrio existente entre consumidor e fornecedor, buscou amenizar a diferença de forças existentes entre polos processuais, por meio da inversão do ônus da prova.
Prevista no artigo 6º, inciso VIII, a inversão do ônus da prova pauta-se na ideia de que, via de regra, o fornecedor possui maior capacidade de trazer aos autos as provas capazes e elidir o litígio.
Por meio da inversão do ônus probante, o Código do Consumidor busca a aplicação eficaz do princípio constitucional da isonomia, pois o consumidor, como parte reconhecidamente mais fraca e vulnerável na relação de consumo (CDC 4º, I), deve receber tratamento forma diferenciada, a fim de que se alcance a igualdade real entre as partes na relação de consumo.
Por fim, vale trazer à baila o disposto nos arts. 18 e 20 do CDC, para quem a responsabilidade é objetiva, conforme a seguir transcrito:
Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
Diante exposto, com fundamento acima pautados, requer seja aplicada a inversão do ônus da prova, incumbindo aos réus a demonstração de todas as provas referente aos pedidos veiculados na presente demanda.
DA RESCISÃO CONTRATUAL. NEGÓCIO JURÍDICO VICIADO. VÍCIO REDIBITÓRIO. DIREITO DE RETIRADA E DE ASSOCIAÇÃO.
O contrato é o negócio jurídico firmado entre as partes, através da manifestação de vontade ambos, sendo do modo mais habitual, de forma escrita.
Nesse diapasão, é assente que a sistemática dos contratos no Direito Brasileiro obedece aos princípios estatuídos em Lei, mais especificamente dois princípios: a Boa-fé contratual e a vedação ao enriquecimento indevido.
A boa-fé contratual diz respeito à adoção de um comportamento probo e digno por parte dos contratantes, tanto do início, como durante a execução e no fim da relação contratual.
Já o princípio da vedação ao enriquecimento indevido diz respeito à proibição de que uma das partes enriqueça em detrimento da outra, impondo-lhe um comportamento prejudicial que lhe cause perdas, ao passo que a outra apenas aufere vantagens patrimoniais, o que se conduz a uma vantagem indevida e, desta forma, uma injustiça.
No caso em comento, o Demandado $[geral_informacao_generica], em conduta possivelmente criminosa, omitiu deliberadamente tanto a real situação jurídica do imóvel, de condomínio, como também escondeu a metragem real do imóvel e sua estrutura física, fazendo o Demandante incidir em erro, e também levando-o a celebrar um contrato com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em que despendeu valores vultosos, na expectativa de adquirir o tão almejado sonho da casa própria. Tudo ilusão.
A conduta do Requerido $[geral_informacao_generica] amolda-se ao vício do dolo, no qual uma das partes de forma deliberada incide a outra a erro, levando-o a fazer um negócio jurídico que, caso soubesse da sua real situação, seguramente não faria. Nesse sentir, observe-se abaixo disposição legal acerca do dolo, no art. 145 do Código Civil:
Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.
Demais disso, observa-se que a própria Lei afirma que há dolo quando há omissão de uma das partes de circunstância que, se fosse de conhecimento da outra parte, o negócio não seria feito, provavelmente:
Art. 147. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado.
Além do dolo gritante que exsurge do presente caso, é notório que versa o presente caso também acerca de vícios redibitórios. Vícios redibitórios são modalidades de vício da própria coisa adquirida, que se encontram ocultos à primeira vista, mas se revelando com o tempo.
No caso em comento, foi necessário que houvesse uma chuva com risco de deslizamento para que o Autor percebesse o vilipendioso golpe de que fora vítima, tendo adquirido um imóvel em condomínio, muito menor do que o anunciado e com sérios problemas estruturais.
Resta claríssimo, dessa forma, que houve um vício redibitório nestes autos, cabendo ao Autor rescindir o contrato, consoante inteligência do art. 441 do Código Civil, a seguir transcrito:
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Demais disso, o direito à rescisão contratual é inerente às partes e, nesta senda, acha-se positivado no Código Civil, no artigo 472, verbis:
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Ainda nesta seara, é nítido que, sendo a relação travada entre o Demandante e o Requerido $[geral_informacao_generica] de teor consumerista, aplicam-se as disposições da legislação protetiva ao consumidor, entre elas as do art. 37, que proíbe a propaganda enganosa ao consumidor. Observe-se abaixo a transcrição do referido artigo, verbis:
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1° É enganosa qualquer modalidade …