O que é uma ação de extinção de condomínio?

A ação de extinção de condomínio é um processo judicial utilizado para dissolver a copropriedade de um imóvel quando as partes não chegam a um acordo amigável. É comum quando um imóvel é indivisível e um ou mais coproprietários desejam vender sua parte.

Quando é possível pedir a extinção de um condomínio?

A extinção de um condomínio pode ser solicitada a qualquer momento por um coproprietário quando o imóvel é indivisível, e as partes não concordam em adjudicá-lo a um só, indenizando os demais. A alienação judicial do bem é uma solução quando não há consenso.

Como funciona o arbitramento de alugueres em ações de extinção de condomínio?

Quando um coproprietário usa o imóvel exclusivamente, ele deve pagar aluguel proporcional à sua parte. O arbitramento de alugueres é uma compensação financeira pelo uso exclusivo, podendo ser pedido junto à ação de extinção de condomínio para garantir justiça patrimonial.

Qual é o papel do advogado na extinção de condomínio?

O advogado deve verificar o uso exclusivo do imóvel, produzir provas robustas e defender o pagamento justo dos alugueres. Ele deve vincular o arbitramento à partilha e garantir que o cliente receba compensação justa e segurança jurídica na dissolução da copropriedade.

O que acontece se a proposta de venda extrajudicial não for aceita?

Se não houver consenso e a proposta de venda extrajudicial for recusada, o coproprietário tem o direito potestativo de solicitar a extinção do condomínio com alienação judicial. Isso assegura que ele não seja obrigado a permanecer em um condomínio indesejado.

Quais são os requisitos para a concessão de tutela de urgência na extinção de condomínio?

A tutela de urgência pode ser concedida quando há evidência de direitos e risco de dano irreparável ou difícil reparação. No contexto de extinção de condomínio, isso pode significar proteger os bens de deterioração ou garantir a retirada de bens móveis da copropriedade.

Direito Civil

Modelo de Ação de Extinção de Condomínio com Tutela Antecipada

A autora propõe ação de extinção de condomínio e alienação judicial, alegando posse exclusiva da ré e falta de acordo para venda do imóvel compartilhado. Requer pagamento de aluguéis desde a citação, além de tutela de urgência para retirada de bens móveis. Fundamenta-se no direito à extinção do condomínio e ao recebimento de compensação.

Atualizado30 mai 2025

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mariana rezek moruzziAdvogado Especialista

Modelo de Ação de Extinção de Condomínio com Tutela Antecipada | Parte ingressa com ação para que seja determinada a extinção de condomínio.

Como a conexão entre a partilha e o arbitramento de alugueres deve ser trabalhada para evitar prejuízos ao coproprietário?

A conexão entre a partilha e o arbitramento de alugueres deve ser trabalhada de forma cuidadosa para assegurar que todos os coproprietários recebam o que lhes é devido e não sofram qualquer prejuízo patrimonial. O advogado deve articular a defesa dos interesses do autor, demonstrando a existência da copropriedade e a utilização exclusiva do bem por outro coproprietário ou pelo ex cônjuge, o que gera automaticamente o dever de indenizar.

A ementa abaixo é clara ao reconhecer o uso exclusivo do imóvel e a necessidade de arbitramento dos alugueres devidos, assegurando que a extinção do condomínio não prejudique o autor:

EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. Sentença de procedência para decretar a extinção do condomínio entre as partes em relação ao imóvel, com determinação de alienação judicial, bem como para condenar a ré ao pagamento de aluguéis desde a citação até efetiva desocupação. Irresignação da ré. Comprovado o condomínio das partes em relação ao imóvel. Indivisibilidade dos bens e ausência de concordância entre as partes para venda extrajudicial. Direito do condômino de exigir a extinção do condomínio a qualquer tempo, sendo de rigor sua alienação judicial (arts. 1.320 e 1.322, ambos do CC, e art. 730 do CPC). Arbitramento de aluguéis em razão do incontroverso uso exclusivo do imóvel (art. 1.319 do CC). Valor arbitrado. Não apresentados elementos técnicos aptos a infirmarem as conclusões do laudo pericial. Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO.

(Apelação Cível, N° 1003109-02.2020.8.26.0229, 3ª Câmara De Direito Privado, TJSP, Relator: Carlos Alberto De Salles, Julgado em 18/02/2024)

Na prática, cabe ao advogado:

Verificar a ocupação exclusiva e produzir prova robusta.
Defender o pagamento justo dos alugueres, de modo que o quantum indenizatório seja adequado e respeite a proporcionalidade.
Vincular o arbitramento à partilha, para que o resultado do processo garanta ao autor a efetiva recomposição de seu direito de propriedade, com total segurança jurídica.

Quando o direito potestativo do autor deve prevalecer sobre eventual proposta de venda extrajudicial feita pelo réu?

O direito potestativo do autor deve prevalecer sempre que houver negativa de consenso e comprovada indivisibilidade do imóvel, mesmo diante de eventual proposta de venda extrajudicial feita pelo réu. Essa prerrogativa garante ao coproprietário a liberdade de não permanecer vinculado a um condomínio que, por qualquer razão, não lhe interessa mais, sendo uma manifestação legítima de sua autonomia.

A ementa abaixo, do Superior Tribunal de Justiça, é clara ao consolidar esse direito como potestativo, assegurando ao requerente a extinção do condomínio e a alienação judicial do bem indivisível:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. MANUTENÇÃO. DIREITO CIVIL. ART. 1.320 DO CÓDIGO CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. AÇÃO DE DIVISÃO. CABIMENTO. BENS IMÓVEIS INDIVISÍVEIS. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa. Precedentes. Diretriz consagrada no art. 1320 do Código Civil, a qual dispõe, em síntese, que ninguém pode ser compelido a permanecer eternamente em condomínio. 2. A ação de extinção de condomínio é cabível para aquelas hipóteses em que há copropriedade do bem, tendo como objeto bens indivisíveis. Já o fim específico da ação divisória é resolver a questão em torno do condomínio sobre terras divisíveis, fazendo cessar o estado de comunhão pela repartição geodésica do imóvel. 3. Verificar se de fato os imóveis em questão seriam indivisíveis ou não - a possibilitar a discussão a respeito do melhor cabimento da ação de divisão em detrimento da extinção do condomínio - demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.

(Agravo Interno No Agravo Em Recurso Especial, N° 202300050786, T4 - Quarta Turma, STJ, Relator: Ministra Maria Isabel Gallotti, 29/10/2023)

Na defesa dos interesses do autor:

Ressalte-se que a proposta de venda extrajudicial não afasta o direito potestativo, quando há recusa do autor.
O advogado deve reforçar o propósito legítimo do autor de se desvincular da copropriedade, independentemente de acordo.
Na ação judicial, cabe demonstrar a indivisibilidade e a ineficácia de qualquer outra alternativa que não seja a alienação judicial.

Quais cuidados o advogado deve ter ao formular o pedido de indenização por alugueres em caso de extinção de condomínio?

O advogado deve ter especial atenção à formulação do pedido de indenização por alugueres em caso de extinção de condomínio, pois trata-se de ponto que impacta diretamente o equilíbrio patrimonial das partes e a justa compensação pelo uso exclusivo do imóvel.

Direcionamentos práticos:

Cuida-se de apresentar toda a documentação que comprove o uso exclusivo e demonstre a necessidade de compensação financeira, como extratos de pagamento ou perícia de avaliação de mercado.
Importante alinhar o pedido ao entendimento do CPC 15, garantindo que sejam observados todos os requisitos legais e formais para evitar eventual indeferimento.
O advogado deve estruturar o pedido de forma clara e objetiva, vinculando o arbitramento à pretensão de extinção do condomínio, sempre de acordo com a boa-fé processual e as diretrizes do Código de Processo Civil.
Por fim, deve ficar atento ao autor e ao réu, para que a indenização seja justa, proporcional e reflita a realidade da ocupação exclusiva.

Quando o arbitramento de alugueres pode ser discutido de forma autônoma ou deve ser vinculado à extinção de condomínio?

Essa resposta amplia a discussão para além da simples cobrança de aluguel, trazendo a relevância jurídica de saber se é possível ou não dissociá-lo da extinção de condomínio, o que é crucial para a atuação do advogado.

O arbitramento pode ser feito de forma autônoma quando o objetivo é reparar imediatamente o prejuízo decorrente da ocupação exclusiva, sem necessidade de dissolução da copropriedade. Nessa hipótese, a consulta prévia aos precedentes judiciais e a verificação dos requisitos legais são fundamentais para garantir a coerência e a efetividade da demanda.

Quando, porém, o foco do autor é pôr fim ao condomínio, a cumulação do arbitramento de aluguel na própria ação de extinção revela-se mais estratégica, assegurando que todos os direitos sejam analisados no mesmo processo, evitando decisões contraditórias e fortalecendo a segurança patrimonial do cliente.

Na prática do advogado:

A petição deve deixar claro o propósito: reparação imediata ou extinção do condomínio, vinculando a indenização ao uso exclusivo de forma clara e fundamentada.
A verificação documental é essencial para comprovar a posse exclusiva e embasar o pedido de forma robusta.
Uma única consulta à jurisprudência e ao mercado local de locação já pode garantir maior segurança ao valor pleiteado, evitando questionamentos sobre a proporcionalidade do aluguel.

Esse cuidado na estruturação do pedido assegura que o arbitramento de aluguel seja reconhecido como um direito legítimo e necessário à justa recomposição patrimonial, em linha com a função social da propriedade e os princípios que regem a copropriedade.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF

Nome Completo,nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por sua advogada in fine assinada, vem à presença de Vossa Excelência propor a presente

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E PEDIDO TUTELA DE URGÊNCIA

em face de Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:

PRELIMINAR

A. AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO:

A autora já buscou a conciliação por diversas vezes, entretanto, sempre de forma infrutífera.

Assim, com base na celeridade processual e nos termos do artigo 319, VII, do NCPC, a autora opta pela não realização de Audiência de Conciliação ou de Mediação.

Desta maneira, requer que NÃO seja realizada Audiência de Conciliação ou Mediação.

B. DA JUSTIÇA GRATUITA:

A autora não dispõe de condições econômicas para arcar com as custas de seu processo, sem sacrifício do seu sustento e do de sua família, haja vista os compromissos financeiros, referentes à alimentação, educação e saúde.

Desta forma, requer seja deferido o benefício da assistência judiciária gratuita, nos termos do artigo 5º, LXXIV, da Constituição Federal e artigos 98 e seguintes do Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), conforme faz prova a inclusa declaração anexa.

I – DOS FATOS:

Em 21 de agosto de 2015 foi publicada sentença do processo nº 0003387-35.2013.8.26.0562, que tramitou na 2ª Vara de Família e Sucessões da Comarca de Informação Omitida, Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável, entre Informação Omitida, conforme documentos em anexo.

Conforme se verifica na r. Sentença anexa, foi determinado:

a) 50% (cinquenta por cento) para cada parte: Apartamento localizado naInformação Omitida;

b) 50% (cinquenta por cento) para cada parte: bens móveis que guarnecem o apartamento acima elencado, arrolados no processo a fls. 96/97 (em anexo);

c) Divisão igualitária de dívidas contraídas na constância da união: está sendo tratada no Cumprimento de Sentença da referida Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável.

É certo que a autora saiu do lar conjugal antes mesmo do ajuizamento da Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável, sendo que a Sra. Informação Omitidacontinuou a residir no local após o encerramento da referida demanda e até a data de seu falecimento.

No dia 14 de outubro de 2017, a Sra. Suzana Vieira Martins faleceu, conforme se verifica na certidão de óbito anexa.

Ocorre que a genitora da Sra. Suzana, Sra. Theresinha Vieira Martins, até o presente momento continua em posse exclusiva do imóvel e móveis acima elencados.

Ressalta-se que conforme certidão em anexo, até o momento, a requerida não ajuizou inventário da Sra. Suzana.

A autora tentou por diversas vezes composição amigável, entretanto, não obteve êxito, razão pela qual ajuíza a presente demanda.

As partes possuem um imóvel em conjunto o qual foi partilhado na Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável.

O imóvel é o apartamento nº Informação Omitida, localizado na 2º andar ou 3º pavimento, do prédio situado àInformação Omitida, com acesso pelo primeiro hall de entrada do edifício, contendo as seguintes peças: sala, dois dormitórios, tendo um deles terraço voltado para a rua, cozinha, banheiro completo, corredor de circulação e área de serviço com tanque, confrontando pela frente com o hall de circulação do pavimento, onde tem sua entrada com o apartamento nº Informação Omitidae com o espaço vazio da área de recuo localizada na frente do prédio, de um lado com o apartamento nºInformação Omitida, de outro lado com o espaço vazio da área de recuo localizada na frente do prédio, e, pelos fundos com o espaço vazio da área de recuo lateral esquerda do prédio, possuindo a área construída total de 95,75 ms2. – Construído o edifício em um terreno que se acha descrito na respectiva especificação condominial averbada sob nº 02 e 02 à margem das transcrições nº Informação Omitida respectivamente, em data de 17/01/68, Matrícula nº Informação Omitida, registrada no 2º Oficial de Registro de Imóveis de Informação Omitida (em anexo).

A Sra. Informação Omitidapermaneceu morando no referido imóvel indevidamente, até a data de seu falecimento, sendo que hoje o imóvel está em posse exclusiva de sua genitora, ora requerida.

Ressalta-se que não foi homologado judicialmente ou extrajudicialmente qualquer acordo no sentido de que a SraInformação Omitida pudesse permanecer no local e sua genitora pudesse manter posse exclusiva do imóvel, bem como dos móveis que guarnecem a residência.

Conforme já asseverado, a autora por diversas vezes procurou a Sra. Informação Omitidae a requerida para tentar vender o imóvel e retirar metade dois móveis existentes no local, porém sem êxito.

Assim, no dia 24 de abril de 2019, a autora viu-se obrigada a notificar extrajudicialmente a requerida para que esta se posicionasse quanto a venda do imóvel, bem como para a devolução dos bens móveis pertencentes à autora.

A notificação foi enviada através de Carta com Aviso de Recebimento no endereço Informação Omitida, sendo recebida no dia 02 de maio de 2019, conforme documentos em anexo.

Nesta notificação extrajudicial foram estabelecidas 72 (setenta e duas) horas para marcar dia e hora para retirada dos bens móveis e 04 (quatro) dias para manifestar-se acerca do interesse de compra dos 50% (cinquenta por cento) do imóvel pertencentes à autora, ambos a contar da data do recebimento da referida notificação.

Entretanto, mesmo após a notificação extrajudicial, a requerida não se manifestou acerca da venda do imóvel, tampouco quanto a retirada dos móveis pertencentes à autora.

Não sendo possível acordo amigável, a consequência lógica a tirar destes fatos é que a extinção de condomínio há de se fazer pela venda do bem comum.

II – DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL:

Preceitua o Código Civil, em seu artigo 1322 o direito à extinção do condomínio, nos seguintes termos:

Artigo 1322: Quando a coisa foi indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não havendo, o de quinhão maior.

Trata-se de direito dos proprietários, uma vez que a lei permite que “a qualquer tempo os condôminos podem pretender a extinção do condomínio, com a consequente …