Como anular um contrato de compra e venda de imóvel em inventário?

Para anular um contrato de compra e venda de imóvel que está em inventário, é necessário comprovar que a venda foi realizada sem a anuência de todos os herdeiros. A falta de assinatura de um ou mais herdeiros pode tornar o negócio nulo.

Qual o prazo para anular um contrato por dolo?

O prazo para anular um contrato por dolo é de quatro anos, contados da data de assinatura do contrato. É essencial demonstrar que o dolo foi intencional e que o contrato não teria sido firmado sem essa influência.

Quais documentos são necessários para iniciar uma ação anulatória de contrato?

A petição inicial deve ser acompanhada de provas que demonstrem o vício no negócio, como mensagens, e-mails, gravações ou testemunhas que indiquem a distorção da realidade que afetou a vontade da parte lesada.

O que ocorre se não houver provas de dolo em um contrato?

Sem provas de dolo, a ação anulatória pode ser considerada improcedente, e a parte autora pode ser condenada por má fé processual se insistir na tese sem comprovação. Alegações genéricas não substituem provas concretas.

Como o prazo decadencial é contado em vendas de imóveis entre familiares?

O prazo decadencial em ações anulatórias de venda entre familiares só começa a contar com o registro do título. Se a escritura não foi registrada, o prazo não começa a contar, mantendo a ação viável.

Qual a diferença entre erro e dolo em nulidade de contrato?

Erro é um vício de percepção, enquanto dolo é intencional. Distinguir corretamente esses vícios é importante na formulação dos pedidos de nulidade, já que confusões podem levar à improcedência da ação.

Quais são os riscos de uma alegação genérica em ações anulatórias?

Alegações genéricas e sem provas concretas podem levar à improcedência da ação e até a condenações por má fé processual. É crucial apresentar um conjunto probatório robusto e específico ao caso.

Direito Civil

Modelo de Ação Anulatória de Negócio Jurídico | Compra e Venda | 2025

A autora propõe ação anulatória de contrato de compra e venda de imóvel, alegando ausência de anuência de dois herdeiros e nulidade por vício formal, dado que o imóvel está em inventário. Requer justiça gratuita, reintegração de posse e declaração de nulidade do negócio jurídico.

Atualizado01 dez 2025

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maria sousa meloAdvogado Especialista

Modelo de Ação Anulatória de Negócio Jurídico | Compra e Venda | Parte ingressa com ação visando a anulação de contrato de compra e venda realizado por sua irmã com os réus de imóvel que ainda encontra-se em inventário.

O que deve ser demonstrado para anular contrato por dolo após a assinatura?

A anulação de contrato por dolo exige demonstração robusta de que a vontade da parte foi viciada no momento da formação do negócio jurídico. Não basta afirmar que houve engano: é necessário comprovar que esse erro foi provocado intencionalmente pela outra parte, com dolo relevante, e que, sem ele, o contrato não teria sido celebrado. O prazo decadencial para ajuizamento da ação é de quatro anos, contados da assinatura do contrato.

Nesse ponto, o STJ é categórico:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. FUNDAMENTO LEGAL. INAPLICABILIDADE. NEGÓCIO JURÍDICO ANULÁVEL. DOLO. PRAZO DECADENCIAL DE 4 ANOS. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

Nos termos da jurisprudência do STJ, "O princípio da não surpresa não impede a requalificação jurídica do enquadramento fático circunscrito na causa de pedir da demanda, em relação ao qual houve o necessário contraditório, defluindo do princípio jura novit curia" (REsp 1.717.144/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 14/2/2023).

O prazo para pleitear-se a anulação de negócio jurídico objeto de dolo é de 4 anos, contados da data da celebração.

Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 201902920719, STJ, Rel. Min. Raul Araújo, 16/04/2023)

Na prática, a petição inicial deve vir acompanhada de provas mínimas — mensagens, e-mails, gravações ou testemunhas — que revelem a distorção intencional da realidade que comprometeu a liberdade da vontade da parte lesada.

A ausência de prova sobre o dolo impede a procedência do pedido anulatório?

Sim. A parte que alega dolo precisa fazer prova mínima da conduta enganosa. Sem isso, incorre em risco de improcedência e até de condenação por má fé processual, especialmente se insistir na tese sem nenhum indício fático concreto.

Alegações genéricas de injustiça, pressão psicológica ou desvantagem contratual não substituem a demonstração objetiva da fraude.

O juízo valorará a presença de dolo não apenas pela narrativa da inicial, mas pelo conjunto probatório. Cabe ao advogado montar o caso com estratégia, evitando exposição desnecessária do cliente à litigância temerária.

É possível discutir o prazo decadencial em ação de pessoa física contratante de imóvel?

Somente se comprovado que a pessoa física contratante não teve acesso real ao conteúdo do contrato, ou foi impedida de agir por motivo relevante e demonstrável. Do contrário, o prazo decadencial de quatro anos corre normalmente, sendo irrelevante se se trata de consumidor ou parte vulnerável, desde que lúcida, maior e ciente do que assinou.

Para o advogado, a atuação deve ser preventiva: identificar desde o início se houve alguma forma de obstrução do acesso à informação contratual e se isso comprometeu a manifestação da vontade. Essa análise é essencial para avaliar se a decadência está ou não configurada.

O que diferencia erro de dolo em pedido de nulidade de contrato?

O erro é um vício de percepção, enquanto o dolo é um vício intencional. Essa distinção é crucial ao formular os pedidos de nulidade. Se o advogado confundir as causas de pedir, pode levar à improcedência total da ação, sobretudo se o prazo decadencial para alegar dolo estiver esgotado. O erro, por si só, também está sujeito a prazo — e sua configuração exige que a parte demonstre que agiu de boa-fé, confiando em uma realidade que se provou incorreta, mas não induzida pelo outro contratante.

Aqui, o conhecimento técnico do advogado é fundamental:

Analisar o tema com precisão jurídica;
Apresentar o vício correto na forma e nos fundamentos do pedido;
Formular a petição com clareza entre os vícios de vontade;
Escolher os dispositivos adequados (art. 138 para erro; art. 145 para dolo);
Evitar que o juiz considere a causa de pedir “genérica” e indefinida.

Quais cuidados o advogado deve tomar ao impugnar venda de bem feita a herdeiro?

Quando a venda é realizada de ascendente a descendente, sem ciência dos demais sucessores, o advogado que pretende impugnar o negócio precisa organizar sua tese em torno da legitimidade da parte autora e do vício formal do negócio.

A recomendação é construir uma argumentação que se fundamente no aspecto sucessório da operação, e não apenas na ausência de autorização. Isso envolve:

Verificar se o contrato se deu por intermédio de instrumento público ou particular.
Checar se houve valor compatível com o mercado, e se o preço foi realmente pago.
Avaliar se há provas de pagamento, ou se o negócio foi apenas simulado como compra.
Anexar aos autos os documentos que demonstrem a omissão da anuência (como certidão de inexistência de escritura pública com assinatura dos herdeiros).
Estruturar os pedidos com atenção à medida mais eficiente: nulidade do contrato ou anulação por vício.

O ponto-chave está no compromisso técnico da petição inicial: demonstrar que houve supressão da participação necessária dos demais sucessores, sem incorrer em alegações genéricas.

A ausência de registro impede a decadência em ação anulatória entre familiares?

A decadência em ações anulatórias de venda entre familiares só tem início quando há o efetivo registro do título. O simples fato de a escritura estar lavrada, sem que tenha sido registrada, não basta para a fluência do prazo decadencial. O advogado deve estar atento a essa nuance, pois ela pode ser o diferencial entre uma ação viável e uma ação extinta por prazo.

No cenário prático:

Cabe analisar se a parte autora teve ciência inequívoca da venda — o que muitas vezes não ocorre;
A falta de registro no cartório de imóveis pode impedir o início do prazo decadencial e manter a ação viável;
Havendo simulação — como no caso de venda fictícia com finalidade de antecipação de herança disfarçada — é possível requerer inclusive intervenção do Ministério Público, se houver incapaz;
É necessário organizar a prestação de provas, demonstrando que a parte autora não assinou qualquer instrumento nem anuiu informalmente;
A ausência de consentimento dos herdeiros em contratos firmados entre ascendentes e descendentes gera anulabilidade por vício formal;
Caso haja interesse, o advogado pode estruturar a argumentação em capítulo s, organizando a tese com lógica sucessória, dominial e probatória;
A alegação de venda sem anuência deve vir acompanhada de pedido expresso de reconhecimento da nulidade relativa e seus efeitos práticos.

Além disso, o advogado deve se atentar à devolução de valores, se houver comprovação de parcelas quitadas pela parte que adquiriu o bem de forma anulável. Esse ponto é importante para ajustar o valor da causa e preparar o terreno para eventual cumprimento de sentença.

Essa é uma das questões mais técnicas desse tipo de demanda: o modo como o prazo decadencial é contado pode ser o fator decisivo entre procedência ou extinção sem julgamento de mérito.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF

Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por sua procuradora infra-assinada, conforme procuração anexa, com endereço profissional declinado, onde receberá intimações/notificações, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência propor

AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE

em face de Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, ambos com endereço na Inserir Endereço, Goiás, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA

Requer o autor, a concessão dos benefícios da justiça gratuita, com fulcro no disposto no artigo 98 do Novo Código de Processo Civil, em virtude de ser pessoa pobre na acepção jurídica da palavra e sem condições de arcar com os encargos decorrentes do processo, sem prejuízo de seu próprio sustento e de sua família.

DOS FATOS

O pai do requerente faleceu e deixou um imóvel residencial situado na Informação Omitida.

Ocorre que a irmã do autor (Informação Omitida) vendeu o imóvel para os reclamados, mesmo sem a concordância do autor e de outra irmã, conforme documento em anexo, são 13 (treze) irmãos) 11 (onze) assinaram o contrato de compra e venda, entretanto o autor e sua irmã (Informação Omitida) não assinaram, o que já gera nulidade.

Insta esclarecer que o referido imóvel é objeto de inventário ação nº Informação Omitida em tramite na 2ª Vara de Família.

Vale ressaltar que existe uma ação Anulatória de Testamento em face de Informação Omitida, em tramite na 2ª Vara de Família sob o número Informação Omitida.

Destarte, o requerente não concordou com a venda do imóvel, pois o mesmo já estava em processo de inventário, bem como, não recebeu nenhum valor referente à venda referido imóvel.

O autor tem direito a sua parte, sendo assim, após o término do inventário o imóvel deverá ser vendido e divido em partes iguais entre todos os irmãos.

O imóvel não deveria ter sido vendido, sem anuência de dois dos herdeiros, razão pela qual o negócio deverá ser anulado, haja vista que o autor e sua irmã não podem ficar no prejuízo.

Contudo, mesmo sem a assinatura de dois dos herdeiros o imóvel foi vendido.

Diante de todos os problemas ocorridos, não resta alternativa, senão socorrer-se ao poder judiciário, para buscar a solução para o problema.

DO DIREITO

DA NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO

Conforme descrito nos fatos, o objeto do contrato de promessa de compra e venda é objeto de herança, portanto, pertence a todos os herdeiros e foi vendido sem anuência de 02 herdeiros, razão pela qual o negócio deverá ser anulado.

O Código Civil prescreve as hipóteses em que o negócio jurídico é nulo, in verbis:

“Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade;”

Os promitentes vendedores não possuíam poderes de dispor da coisa, objeto do contrato de promessa de compra e venda, portanto, nulo o negócio jurídico e por consequência, inexistente.

Vejamos o entendimento jurisprudencial nesse sentido:

TJ-RS - Apelação Cível AC 70047016480 RS (TJ-RS) Data de publicação: 27/05/2013 Ementa: …