Petição
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE/UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF. nº Inserir CPF, RG n° Inserir RG e sua esposa Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF. nº Inserir CPF, RG n° Inserir RG, residentes e domiciliados na Inserir Endereço, por seus procuradores signatários (procuração anexa), com escritório profissional sito à Travessa Butantã, n°84, bairro Centro, Santa Rosa(RS), onde recebem notificações e intimações, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGOCIO JURIDICO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PEDIDO LIMINAR
em face de Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF n° Inserir CPFe RG n° Inserir RG residente e domiciliado em Inserir Endereço e Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ n° Inserir CNPJ, situada na Inserir Endereço, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:
1- DOS FATOS
O primeiro demandante é sócio proprietário da microempresa Informação Omitida, nome fantasia “Informação Omitida”, localizada no Informação Omitida, a qual presta serviços de comercialização de insumos agrícolas.
Ao longo dos anos, o primeiro demandante manteve uma relação negocial com a segunda demandada, empresa Razão Social, relação esta que envolvia empréstimos, troca de cheques e duplicatas.
Nos últimos anos, em decorrência da grave crise econômica nacional, que atingiu fortemente o setor agrícola, o primeiro demandante passou a enfrentar uma difícil crise financeira, deixando de honrar com a maioria das suas obrigações, entre elas uma dívida de empréstimo junto à segunda demandada.
Tal dívida, a qual inicialmente era controlada pelo primeiro demandante, passou a evoluir a níveis estratosféricos, sem que o devedor tivesse acesso a memoria de calculo, ou seja, a segunda demandante simplesmente lançava valores de forma arbitraria na planilha de débitos, incluindo juros, correção monetária e outros acréscimos, aumentando o valor do débito de forma indiscriminada.
É bom que se diga que o primeiro demandante, aspirante a micro empresário, foi pego de surpresa pela crise econômica, o que fatalmente desestabilizou totalmente o seu negocio, fazendo com que o mesmo perdesse a capacidade de organização de suas de suas finanças, culminando, praticamente, na sua falência.
Pois bem, ciente da condição financeira dos demandantes, a segunda demandada, através de seu representante, ora primeiro demandado, passou a praticar um verdadeiro terrorismo psicológico, e, por medo de não mais receber o seu crédito, passou a ameaçar e a coagir os demandantes, principalmente a segunda demandante, dizendo que, por ser uma pessoa influente na cidade, iria mandar prender o seu esposo e seu filho Informação Omitida, sócios da empresa Informação Omitida.
Devido ao clima de extrema pressão psicológica, a segunda demandante passou a sofrer um grave quadro de depressão, chegando até a pensar em tirar a própria vida, situação esta comprovada pelos atestados médicos anexos.
Em 10 de novembro de 2014, os demandantes finalmente sucumbiram as ameaças do primeiro demandado, vindo a outorgar uma Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Hipotecária em favor da segunda demandada, confessando estarem em débito da importância de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), dando como garantia da referida dívida o imóvel matriculado sob n° Informação Omitida do Oficio de Registros Públicos de Informação Omitida (cópia da escritura n° Informação Omitida anexa).
Não satisfeitos com a garantia prestada pelos demandantes no instrumento de confissão de divida acima descrito, em 23 de dezembro de 2014, os demandantes foram obrigados a outorgar uma Procuração Pública para o primeiro demandado, para o fim especial de assinar escritura pública de compra e venda com pacto de retrovenda, em 01 (um) ano, para quem quiser, pelo preço de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), o imóvel de propriedade dos demandantes, objeto da matricula sob n° Informação Omitida, registrada no Oficio do Registro de Imóveis de Santa Rosa/RS (procuração anexa).
Tal procuração, embora outorgasse poderes ao procurador para vender o referido imóvel, serviria apenas como uma garantia de que os demandantes pagariam a dívida existente junto a segunda demandada, no prazo de 1(um) ano. Prazo este em que o primeiro demandado e a segunda demandada se comprometeram a entregar o memorial dos débitos com todos os detalhes sobre a evolução dos débitos para os demandantes, o que não ocorreu até a presente data.
Todavia, em 06 de março de 2015, o primeiro demandado, através da procuração outorgada pelos demandantes, “vendeu” o imóvel para a segunda demandada, conforme Escritura Pública lavrada no Tabelionato de Notas de Candido Godoi (anexa). Salientando que pela aparência negocial, o próprio procurador, ora primeiro demandando, vendeu o imóvel para sua própria empresa, ora segunda demandada.
Insta salientar ainda que o imóvel estava alienado fiduciariamente para o Banco do Estado de Rio Grande do Sul (Informação Omitida), sendo que, a fim de viabilizar a escritura publica de compra e venda, a segunda demandada quitou a dívida que os demandantes possuíam no referido banco, solicitando então o cancelamento da alienação e acrescendo o valor na divida dos demandantes junto à segunda demandada.
Em 16 de junho de 2016, os demandantes foram notificados pela segunda demandada para desocupar o imóvel em questão, oportunidade em que tiveram ciência do negocio jurídico de compra e venda realizado entre o primeiro demandando e a segunda demandada (notificação anexa).
Após o recebimento da referida notificação, o primeiro demandante compareceu junto à segunda demandada, oportunidade em que foi recebido pelo primeiro demandado, a fim de esclarecer o que havia ocorrido. Na ocasião, o primeiro demandado informou que havia feito uma compra e venda do referido imóvel, inicialmente dado como garantia, e que o valor do negocio (R$ 1.000.000,00) havia sido compensado do valor do débito do primeiro demandante junto à segunda demandada, sendo que os demandantes não iriam receber nenhum valor em moeda corrente nacional, conforme declarado na escritura pública. Ato contínuo, o primeiro demandado praticamente expulsou o primeiro demandante da sede empresa, afastando qualquer tentativa de diálogo, se limitando a alegar que o valor foi compensado da divida e ponto final!
Em 21 de setembro de 2016, a segunda demandada ajuizou Ação de Imissão de Posse contra os demandantes, processo n° Informação Omitida, em tramite na Informação Omitida Vara Cível desta Comarca, na qual foi deferida a liminar de tutela de urgência da imissão de posse, para que os demandantes desocupassem o imóvel. Os demandantes, por sua vez, manifestaram-se naqueles autos, requerendo a prorrogação do prazo para desocupação voluntária, informando ainda que oportunamente ajuizariam a competente ação anulatória de negocio jurídico de compra e venda de imóvel, eis que eivado de vicio, uma vez que o tal operação de compra e venda declarada na escritura não existiu como tal retratada, bem como pela existência de coação no ato de outorga da procuração, conforme adiante será melhor demonstrado.
2- DA NULIDADE DO NEGOCIO JURIDICO DE COMPRA E VENDA POR SIMULAÇÃO
Primeiramente, sem prejuízo da existência de vicio de consentimento resultante de coação no ato da outorga da procuração entre os demandantes e o primeiro demandado, a operação de compra e venda declarada na escritura pública anexa aos autos não existiu tal como retratada, uma vez que o imóvel foi transferido de propriedade como forma de pagamento pelo débito que o primeiro demandante possui com a segunda demandada.
Ora, o valor declarado na escritura pública de compra e venda (R$1.000.000,00) não foi recebido pelos demandantes em moeda corrente nacional, conforme consta na referida escritura, mas sim compensados da divida que o primeiro demandante possuía com a segunda demandada de forma totalmente arbitraria e unilateral. Tal “jogada” por parte dos demandados havia sido perfeita ao ponto de vista negocial, não fosse a flagrante existência de simulação e vicio de consentimento resultante de coação.
Deveras, a verdadeira intenção dos demandados era transferir a propriedade do imóvel de matrícula nº 34.175 para o domínio da demandada Informação Omitida a título de dação em pagamento pelo débito que pendia em razão de empréstimos, troca de cheques e duplicatas.
Portanto, a venda operada pela escritura pública n° Informação Omitida não existiu, assim como os demandantes jamais receberam o preço de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), conforme declarado na escritura.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO DO PREÇO NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ADESIVO.
A prova colhida conforta a pretensão da parte autora. Negócio de compra e venda do imóvel residencial da autora/vendedora. Ausência de prova do pagamento pelos réus/compradores do preço avençado. Alegada compensação de despesas anteriores e referentes ao imóvel, não comprovada. Negócio em prejuízo da vendedora. Condições pessoais das partes em desequilíbrio. Elementos dos autos que levam à manutenção da sentença de nulidade do negócio realizado por Escritura Pública.
O honorários advocatícios foram arbitrados, com base na apreciação equitativa do juiz, atendendo aos ditames do art. 20, §§ 3º e 4º, do CPC, considerando-se as …