Petição
EXCELENTÍSSIMO (a) SENHOR (a) DOUTOR (a) JUIZ (a) DE DIREITO DA VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE/UF
URGENTE!!!!
COM PEDIDO LIMINAR “INAUDITA ALTERA PARS”
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no CPF n.º Inserir CPF, portador do RG n.º Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por seus advogados e procuradores “in fine” subscritos (instrumento procuratório colacionado) vem, com o devido respeito e acatamento, perante Vossa Excelência, com fulcro na legislação vigente e demais legislação pertinente, para ajuizar a competente:
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES, E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE URGÊNCIA PARA SUSPENSÃO DE COBRANÇA
contra Razão Social, CNPJ nº Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço e Razão Social, CNPJ nº Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DO DESINTERESSE NA DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
A audiência de conciliação determinada pelo artigo 334, do Novo Código de Processo Civil se mostra desnecessária, uma vez que a experiência demonstra a raridade de acordos em processos como o presente.
Posto isso, o Autor manifesta seu desinteresse na designação da audiência de conciliação.
DA RESENHA FÁTICA
Em 14 de junho de 2013 as partes entabularam o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS – RESIDENCIAL Informação Omitida – CONTRATO Informação Omitida – LOTE Informação Omitida QUADRA Informação Omitida”, figurando o ora Autor como comprador, tendo como objeto da venda e compra o terreno com área de 225 m², no condomínio residencial fechado supra referenciado, e nos termos do contrato que instrui a presente inicial.
O preço para a venda do imóvel supramencionado foi de R$ 76.500,00, sendo ajustado entre as presentes partes a seguinte forma de pagamento:
- entrada no valor de R$ 5.000,00 em três parcelas, ressaltando que esta entrada restou integralmente quitada;
- o saldo remanescente (R$ 71.500,00) deveria ser quitado em 119 parcelas mensais e consecutivas no valor de R$ 595,83 e 01 parcela no valor de R$ 596,23, além dos demais encargos financeiros e contratuais, sendo a primeira parcela com vencimento em 15/07/2013, e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes, até a quitação da última parcela, com incidência de juros de 0,75% a.m. calculados pela tabela Price e atualização pelo índice IGPM/FGV, conforme contrato anexo.
Neste sentido, a requerente esclarece que, do preço total ajustado da venda, até o momento já quitou a entrada em 03 parcelas, e mais 31 parcelas, totalizando 34 prestações.
Portanto, conforme relatório de pagamentos efetivos emitidos pela própria requerida até a parcela com vencimento em 15/01/2016, restou efetivamente pago pelo Requerente o valor de R$ 28.058,58, sendo que as parcelas, com respectivos valores atualizados monetariamente (índice TJ/SP) desde a data de cada pagamento até a data da presente ação, totalizam o valor corrigido de R$ 33.735,83, a ser restituído ao Autor, com o abatimento de retenção entre 10% e 20% às Requeridas.
No entanto, por motivos alheios ao presente instrumento, bem como diante da atual condição financeira do Autor/comprador, este não teve mais interesse tampouco condições financeiras, na aquisição do lote objeto do contrato em questão.
Neste sentido, o AUTOR EFETIVOU, EM 19/04/2016, A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DA RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL PARA AS RÉS, REQUERENDO A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS NOS TERMOS CONTRATUAIS (DOC. ANEXO), COM OS EVENTUAIS ABATIMENTOS CONTRATADOS E DEMONSTRADOS EM PRESTAÇÃO DE CONTAS.
MAS ATÉ HOJE AS RÉS IGNORARAM TAL NOTIFICAÇÃO, E EM RESPOSTA, INSISTEM NA CONTINUIDADE DO CONTRATO, E INCLUSIVE REALIZANDO REITERADAS COBRANÇAS, BEM COMO AMEAÇAS DE NEGATIVAÇÃO DO NOME DO AUTOR E RETOMADA DO IMÓVEL OBJETO DA GARANTIA FIDUCIÁRIA (GERANDO CUSTOS AO AUTOR).
Portanto, diante do interesse do Autor em rescindir o contrato firmado com as Requeridas, sendo que inclusive já Notificou Extrajudicialmente a requerida com a finalidade de RESCINDIR O CONTRATO E DEVOLVER O IMÓVEL em questão A PARTIR DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO, ou seja, em 19/04/2016, informa que até o momento quitou a entrada em 03 parcelas, e mais 31 parcelas, totalizando 34 prestações, cujos respectivos valores atualizados monetariamente (índice TJ/SP), desde a data de cada pagamento até a data da presente ação, totalizam o valor corrigido de R$33.735,83 (Cálculo anexo), a ser restituído ao Autor pelas Requeridas, com o abatimento/retenção de percentual a ser arbitrado pelo R. Juízo, entre 10% até o limite máximo de 20% de tal valor pelas Requeridas pelas despesas administrativas e ocupação do imóvel, conforme reiterada jurisprudência do E. TJ/SP e do E. Superior Tribunal de Justiça - STJ neste sentido.
Por fim, diante da inércia da requerida em providenciar a rescisão contratual bem como a devolução dos valores já pagos pelo Autor nos termos contratuais, não restou alternativa senão o ajuizamento da presente demanda judicial.
DO MÉRITO
DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR À RELAÇÃO ENTRE AS PARTES
Insta a princípio declinar que são aplicáveis “in casu”, as determinações do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o Requerente é utilizador final do imóvel objeto do contrato de compra e venda, situação sobre a qual incide a previsão contida no “caput” do Artigo 2º do diploma legal supra mencionado, o qual transcrevemos “in verbis”:
Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. (Grifamos)
Como definição de “produto” e de “serviço”, assim preceituam os §§ 1º e 2º, ambos do Artigo 3º, também do Código de Defesa do Consumidor, que determina expressamente a aplicação de tal conceito às atividades da Requerida:
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.” (Grifamos)
Nesse sentido, merece destacar o atual entendimento do E. Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP, no que diz respeito à aplicação do Código do Consumidor nos contratos de compra e venda de imóvel, nos termos que seguem:
RECURSO DE APELAÇÃO 0031236-02.2012.8.26.0114
Relator(a): Maria Lúcia Pizzotti
Data do julgamento: 22/07/2015
RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OBRA EMBARGADA – APLICAÇÃO DO CDC – RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS - Impõe-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, vez que as características do instrumento celebrado entre as partes (contrato de adesão – compra e venda de imóvel), demonstram se tratar de verdadeira relação de consumo, fazendo incidir a respectiva proteção contratual (as rés enquadrarem-se no conceito de fornecedoras e a autora no de consumidora (artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90), sendo o imóvel um produto, colocado à disposição no mercado). - Sendo inconteste que houve atraso na obra, bem como, que esta foi embargada, inviável afastar a rescisão contratual determinada pelo I. Juízo a quo, muito menos a condenação à devolução de todos os valores pagos, inclusive quanto à comissão de corretagem, vez que, no caso em apreço, a restituição do valor pago a título de corretagem decorre da necessária composição dos danos decorrentes do insucesso do negócio por culpa das recorrentes (atraso no início das obras – obra embargada) e não pelo simples desinteresse da consumidora apelada. RECURSO IMPROVIDO. (g.n.)
RECURSO DE APELAÇÃO 1027874-70.2014.8.26.0577
Relator(a): A.C.Mathias Coltro
Data do julgamento: 22/07/2015
Repetição de Indébito - Compromisso de compra e venda de imóvel – Aplicação do Código de defesa do consumidor - atraso na entrega da obra – Devolução dos valores pagos pelo comprador a título de taxa de corretagem e de IPTU, antes da entrega das chaves – Necessidade – Restituição que se fará de forma simples, e não em dobro – Ausência de prova da má-fé das requeridas – Sucumbência das demandadas - Apelo das rés desprovido e parcialmente provido o dos autores. (g.n.)
DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Ante a clara incidência da legislação consumeirista sobre a relação havida entre as partes, e ainda, por tratar-se o Requerente de parte hipossuficiente, faz-se aplicável o preceito cominado pelo Artigo 6º, inciso VIII do Código de Defesa do Consumidor, bem como pela Constituição Federal, em seu Artigo 5º, inciso LV, invertendo-se o ônus da prova, devendo este ser atribuído à Requerida.
DA RESCISÃO CONTRATUAL – DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E APURAÇÃO DE VALORES – RESTITUIÇÃO EM FAVOR DO AUTOR
Por diversas vezes o Autor contatou a Requerida com a finalidade de rescindir o contrato de compra e venda firmado entre as partes bem como reaver os valores efetivamente pagos, sendo que inclusive notificou extrajudicialmente a requerida neste sentido, entretanto, a requerida manteve-se inerte, não atendendo às solicitações do Autor.
Nesse sentido, esclarece ainda o Autor que por motivos alheios ao presente instrumento, bem como diante da atual condição financeira do Autor/comprador, este não tem mais interesse, tampouco condições financeiras, na aquisição do lote objeto do contrato em questão.
Para tanto, no intuito de evitar um enriquecimento sem causa da requerida, refletindo referido ilícito como ônus excessivo ao Autor, deve-se observar o quanto previsto no Artigo 413, do Código Civil, o qual segue transcrito:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Entende-se, portanto, que não seria justo tampouco certo, admitir-se a retenção de todo valor referente à entrada tampouco das parcelas quitadas pelo Autor, uma vez que tal ato torna-se demasiadamente oneroso ao Autor/comprador.
Desta forma, deve-se ainda considerar os Artigos 51, II e IV; c/c 53, ambos do Código de Defesa do Consumidor, os quais seguem transcritos:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: ...
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; ...
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; ...
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Igualmente, deve ser observado que o contrato que ora se discute configura-se como contrato de adesão, uma vez que quando firmado o compromisso em questão não teve o Autor a oportunidade de analisar cautelosamente as cláusulas pactuadas sendo, portanto, estas impostas unilateralmente pela requerida/vendedora. E, portanto, ausente o requisito de negociação das partes cláusula a cláusula.
Neste ponto, é valido destacar a atual jurisprudência do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – TJSP bem como do E. Superior Tribunal de Justiça - STJ, abaixo colacionada, sobre o presente tema, nos termos que seguem:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL MOVIDA PELO PROMITENTE COMPRADOR DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DEVOLUÇÃO DE TODA A QUANTIA PAGA, EIS QUE O VENDEDOR NÃO CONFERIU OPORTUNIDADE PARA PURGAÇÃO DA MORA E ALIENOU O BEM A TERCEIRO. REFORMA PARCIAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR QUE DEU CAUSA À RESCISÃO DO CONTRATO. SÚMULA Nº 01, TJSP. APELO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Sentença que julgou procedente a ação de rescisão contratual movida pelo promitente comprador do imóvel, e determinou a devolução de toda a quantia paga, sob o fundamento de que, verificada a mora, cabia ao réu cobrar o autor e não simplesmente vender o bem para terceiro. 2. Não obstante eventual cláusula resolutiva não opere efeitos sem prévia …