Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], por meio de seu procurador, vem com a devida vênia, perante V. Exa., propor:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E PERDAS E DANOS
Em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], pelas razões de fato e de direito que a seguir se expõe:
PRELIMINARMENTE
1. O Requerente, com fundamento no Art. 98 do CPC, requer seja concedido os benefícios da Gratuidade da Justiça, visto que se encontra em estado de insuficiência de recursos para pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios. Para tanto, acosta à presente, certidão negativa de declaração de imposto de renda, declaração de hipossuficiência, bem como cópia de sua carteira de trabalho, dando conta de que não há qualquer contrato de trabalho vigente no presente momento, comprovando sua condição de desempregado.
DOS FATOS
2. O Requerente firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, e outras avenças na data de 18 de julho de 2017, cujo objeto é a aquisição de um Imóvel Rural, com área ideal de 4.000,00 m2 (quatro mil metros quadrados), sem benfeitorias, dentro de uma área maior de 12.500,00 (doze mil e quinhentos metros quadrados), dentro da matrícula n. $[geral_informacao_generica] , do Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de $[processo_cidade], pelo valor de R$ 125.000,00 (cento e vinte e cinco mil reais).
2.1. O pagamento em contrapartida à aquisição do imóvel em voga, se deu através de um imóvel abaixo descrito, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e mais R$ 25.000,00 em dinheiro, ou seja:
2.1.1. R$ 100.000,00 (cem mil reais), referente ao Lote $[geral_informacao_generica], do Núcleo Habitacional $[geral_informacao_generica], com Área de 262,50 m2, (duzentos e sessenta e dois metros e cinquenta decímetros quadrados), sem benfeitorias, situado na $[geral_informacao_generica].
2.1.2. R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), pagos em moeda na data da assinatura do contrato.
2.2. O Requerente realizou o pagamento do valor em moeda na data da assinatura do contrato, através do cheque de titularidade de seu tio, o Sr. $[geral_informacao_generica], de n° 0359, da Cooperativa $[geral_informacao_generica], no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e mais R$ 5.000,00 (cinco mil reais) em dinheiro, tendo o próprio contrato como recibo das quantias pagas.
2.3.O imóvel oferecido como pagamento do contrato, ainda não fora transferido para a propriedade do Vendedor, ora Requerido, em razão de que, por força de pacto verbal, combinaram as partes que a escrituração, tanto deste imóvel, quanto do imóvel objeto do contrato, se daria de forma simultânea, ou seja, o Comprador só transferiria o imóvel dado como pagamento, quando estivesse disponível para a escrituração, o imóvel adquirido, objeto do contrato de promessa de compra e venda.
2.3.1. Inobstante, o Requerente não se opõe a realizar a escrituração do imóvel oferecido como pagamento, no entanto, não antes de ter a certeza da possibilidade de lhe ser transferida a propriedade do imóvel adquirido.
2.4. Contudo, para esclarecimento do Juízo, o imóvel objeto do contrato, sequer encontra-se sob propriedade do Vendedor, ora Requerido. O Requerido adquiriu este imóvel diretamente do legítimo proprietário, constante na matrícula do mesmo, o Sr. $[geral_informacao_generica].
2.5. Nem mesmo o Vendedor, ora Requerido conseguiu realizar a escrituração do imóvel para o seu nome, para poder regularizar a venda do mesmo para o Requerente.
2.6. Desde a assinatura do contrato, o vendedor vem se negando a realizar a escrituração do imóvel ao Requerente, alegando impossibilidades em razão de que para realizar o desmembramento do imóvel, é necessária uma metragem específica, sendo que nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo rural calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento.
2.7. No entanto, o Requerente, já realizou uma série de benfeitorias no imóvel, dispendendo R$ 15.500,00 (quinze mil e quinhentos reais), em modificações necessárias, a fim de adequar o imóvel a seu critério, já que estava seguro do negócio realizado por força do contrato de promessa de compra e venda outorgado.
2.8. Contudo, ao consultar o cartório de Registro de Imóveis de $[processo_cidade], o Requerente obteve a informação de que não é possível realizar o desmembramento do imóvel na metragem adquirida, ou seja 4.000m² (quatro mil metros quadrados), uma vez que o módulo fiscal, no Município de $[processo_cidade], atualmente é de 20.000m² (vinte mil metros quadrados).
2.8.1. O imóvel sub judice, em sua totalidade, já possui área inferior àquela que possibilita o desmembramento, pois possui apenas 12.500,00m² (doze mil e quinhentos metros quadrados).
2.8.2. Ademais, a impossibilidade de desmembramento e escrituração do imóvel conforme disposição contratual, está fundamentada no Índice Básico do Sistema Nacional de Cadastro Rural, onde delimita a unidade rural mínima para $[processo_cidade] em 20ha, e no entanto, infringiria o ordenamento jurídico o cumprimento deste contrato.
2.9. Mesmo assim, Exa., o Requerido realizou o negócio com o Requerente, pois sabia da impossibilidade de regularizar o imóvel e mesmo assim realizou a sua venda.
2.10. No entanto, o Requerente, presumindo a boa fé do vendedor obrou benfeitorias no imóvel na monta de R$ 15.500,00 (quinze mil e quinhentos reais), conforme da conta os recibos, a ordem de serviço e a nota fiscal ora anexada à presente.
2.11. Ainda, por expressão da cláusula quarta do contrato realizado entre as partes, o Vendedor faz a venda de boa-fé, declarando que o imóvel é livre e desembaraçado de qualquer ônus sobre ele.
2.11.1. Ora Exa., não foi o que se constatou na prática, pois o imóvel não pode ser desmembrado na forma que fora vendido, ou seja, possui flagrante óbice que prejudica a plena utilização, da coisa adquirida!
2.12. O Requerente jamais teria contratado com o Requerido no caso de ter conhecimento de que o imóvel possuía tal impossibilidade que o torna impróprio ao uso que se destina, sendo que o vício denunciado obsta que o Requerente de ser legítimo proprietário do bem que adquiriu.
2.13. Neste mote, diante da impossibilidade de regularização do o imóvel, requer o desfazimento do negócio jurídico, com o ressarcimento da quantia já paga ao Requerido, assim como a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel que ora obstado de incorporar ao seu cabedal patrimonial, assim como a cobrança de perdas e danos previstas no contrato, que importa na monta de 10% do valor do mesmo.