Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE - UF
Distribuição por Dependência à
Execução de Título Extrajudicial nº Número do Processo
Razão Social, Nome Completo E OUTROS, já devidamente qualificados nos autos da Execução de Título Extrajudicial sob o número em epígrafe, que lhe move Nome Completo, também já qualificado, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por meio de sua procuradora signatária que junta neste ato instrumento de procuração, opor os presentes
EMBARGOS À EXECUÇÃO
com pedido de efeito suspensivo (art. 919, § 1º, do CPC) o que faz com fundamento nos arts. 914 e seguintes do Código de Processo Civil e pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos.
O subscritor instrui os presentes embargos com a cópia integral execução que se embarga declarando-as autênticas nos termos do § 1º do art. 914 do CPC.
I) DA LOCATÁRIA
A Embargante, executada, Razão Social é uma empresa que atua no ramo imobiliário, ramo este que está sofrendo séries crises no país.
Esta crise se dá pela notória queda nas vendas de imóveis, o que é de conhecimento público, conforme jornais de circulação nacional e sites de economia. Conforme trechos a seguir:
(...)Segundo analistas do mercado imobiliário, a queda nos preços foi acentuada por dois motivos principais: a forte piora do mercado de trabalho a partir de 2015, quando o aumento do desemprego fez com que o consumidor adiasse a compra do imóvel ou não conseguisse mais arcar com seu financiamento, e a piora significativa na concessão de crédito(...)Depois de um bom tempo com os preços subindo, é natural ter uma desaceleração, explica o economista da Fipe, Bruno Oliva. “Apesar de algumas boas notícias nos últimos meses, tanto da economia quanto do mercado imobiliário em especial, os indicadores ainda são muito tímidos, a demanda permaneceu baixa em 2017 e o consumidor, cauteloso. Em dezembro de 2014, mais de 33 mil imóveis foram financiados para compra, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em novembro de 2017, o dado mais recente, foram pouco mais de 8 mil.”(...) O economista-chefe do Secovi-SP (sindicato do setor), Celso Petrucci, lembra que a reação do mercado imobiliário em 2017 foi sentida só a partir de julho. “As baixas expectativas do consumidor fizeram com que o começo do ano passado fosse muito parecido com 2015 e 2016, quando o setor desabou.” .
Em 2015, no entanto, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. "Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso", revela Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap.(...) Soma-se a isso a instabilidade da economia brasileira e do cenário político. "O desemprego e a inflação estavam em alta e é preciso lembrar que o crédito imobiliário é de longo prazo e, com qualquer instabilidade, as pessoas tendem a adiar o projeto da casa própria”, diz Zylberstajn.(...) A economia brasileira ainda está bastante instável, o que influencia negativamente o mercado imobiliário. "O setor depende de como está o cenário do país e não dá para falar em uma melhora econômica. E o cenário de instabilidade na política também contamina a confiança", reforça o coordenador do Índice FipeZap.
Portanto diante das informações de grande circulação, é por obvio entender o cenário vivenciado pela Executada, sendo que nos seus 7 anos de mercado, nunca havia passado por uma crise tão violenta que a obrigou a renegociar dívidas, parcelar impostos e reestruturar seu gerenciamento.
De qualquer forma, a empresa mantém-se atuando, embora de forma cautelosa, para evitar maiores riscos à sua integridade econômica e financeira.
No contrato de aluguel firmado com a Embargada, a Embargante Razão Social apostou em um ponto de comércio bem localizado, visando ampliar suas possibilidades de negócio, captação de clientes, etc.
Contudo, referido ponto comercial mostrou-se incapaz de se sustentar e de trazer o retorno planejado pela direção da empresa, tendo sido entregue ao Embargado.
Mesmo assim, diante de todo o cenário de crise que se apresentou, cingida de prejuízos e dificuldades, a Empresa / Locatária não olvidou de seus compromissos e obrigações, propondo-se a efetuar o pagamento dos valores remanescentes do contrato de aluguel, de forma parcelada, que era sua única possibilidade.
Entretanto, a Embargada não aceitou sua oferta, exigindo, além dos mencionados valores, uma multa equivalente a 02 meses de aluguel.
Se já estava difícil para a Empresa / Locatária efetuar o pagamento dos valores atrasados, impossível ficou depois de cobrada a desproporcional multa a que alude a Embargada.
Assim, com a presente execução, notou-se que o Embargante vem cobrando valores superiores ao que realmente é devido, sendo que conforme fundamentos abaixo, o valor cobrado deverá ser minorado, diante do excesso de execução.
II) DOS FUNDAMENTOS DE MÉRITO
a) DO EXCESSO DE EXECUÇÃO
Conforme cálculo apresentado em anexo, percebe-se que o Embargado está cobrando dos Embargantes valores muito superiores ao realmente devido.
Veja que no cálculo apresentado pela Embargada, apurou-se um débito de R$ 23.617,52, quando o cálculo realizado por perito/contador apurou saldo em R$ 22.699,89.
Ademais, do cálculo da Embargada, observa-se que a mesma utilizou-se da clausula 9ª do contrato, para aplicar a Embargada multa de 2 alugueis, o que não se pode permitir.
Veja a disposição da clausula 9ª:
Informação Omitida
Após, vejamos que a entrega do imóvel não se de antes do fim do prazo previsto na clausula 1ª, tendo em vista que a entrega deu-se em 2017:
Informação Omitida
Assim, a multa requerida pela Embargada é totalmente inaplicável no caso em tela, devendo ser excluída da execução.
Ainda que este não seja o entendimento de Vossa Excelência, o que se admite somente pela eventualidade, pois é notória a inaplicabilidade da referida multa, a mesma não merece prosperar no patamar de 2 alugueis vigentes à época. Explica-se:
A multa imputada pela Embargada, nos termos da clausula 9ª, é abusiva. Explica-se: A cláusula penal é regulada pelo Código Civil de 2002 em seus artigos 408 a 416, dispondo o art. 413:
"A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."
Embora a matéria de multa pela mora seja regra dispositiva nas relações locatícias, não se lhe aplicando o CDC (2%), a jurisprudência tem aceito multa de mora em torno de 10% para o caso de inadimplemento em contratos de locação.
Seguem alguns arestos neste sentido:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – EXECUÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA – INADIMPLEMENTO DE ALUGUEIS E DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL – COBRANÇA CUMULATIVA – CABIMENTO – FATOS GERADORES DIVERSOS. Pelo que se observa na ação de execução, a multa moratória de 10% se refere ao inadimplemento dos alugueis, enquanto que a compensatória de 3 (três) alugueis tem como fundamento a rescisão antecipada do contrato, haja vista a desocupação do imóvel em período anterior ao termo final pactuado. Nesse particular, insta consignar que a multa compensatória é admissível, inexistindo abusividade na sua cobrança, eis que livremente pactuada pelas partes, entretanto, a redução proporcional se faz necessária, à luz do artigo 413 do CC e art. 4º da Lei nº 8.245/91 - Recurso parcialmente provido, unicamente para o fim de se determinar a redução da multa compensatória. (TJ-SP 10011584820178260529 SP 1001158-48.2017.8.26.0529, Relator: Carlos Nunes, Data de Julgamento: 05/07/2018, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2018)
TJRS - LOCAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICÁVEL A REDUÇÃO DA MULTA PACTUADA EM 10% PARA 2% SOBRE O VALOR DA PRESTAÇÃO, CONSOANTE ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL MAJORITÁRIO. O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável às relações locatícias, regradas pela Lei nº 8.245/91. A lei do inquilinato é posterior ao CDC e específica às locações. No entanto, cabível a redução da multa para o percentual de 10%, quando o locativo alcança valor elevado, pois atende o caráter punitivo que lhe é ínsito e em conformidade com a realidade econômica do país. Ademais, deve ser levado em consideração o caráter adesivo do ajuste, em formulário padronizado, cujas cláusulas já estão previamente dispostas pela imobiliária, o que diminui sensivelmente a autonomia da vontade dos fiadores ao aderir ao contrato. Apelação parcialmente provida. (Apelação Cível nº 70002779668, 16ª Câmara Cível do TJRS, Rel. Des. Paulo Augusto Monte Lopes. j. 08.08.2001)
TJRS - LOCAÇÃO DE TELEFONE. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E CONTAS TELEFÔNICAS. INFRAÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. MORA. MULTA DE TRÊS VEZES O VALOR DO ALUGUEL. INAPLICÁVEL. IMPOSSIBILIDADE DE DUPLA INCIDÊNCIA DE MULTAS. Descabe a aplicação da cláusula do contrato que estabelece a cobrança de multa de três vezes o valor do aluguel, quando a única falta cometida pelo locatário foi o não pagamento dos locativos. Hipótese em que somente é cabível a multa de cunho moratório. Da mesma forma, descabe a cobrança de conta telefônica referente a período posterior ao corte da linha telefônica. Desprovido o recurso de Apelação e parcialmente provido o Recurso Adesivo. (Apelação Cível nº 70001094523, 15ª Câmara Cível do TJRS, Rel. Des. Ricardo Raupp Ruschel. j. 20.12.2000)
TJRS - LOCAÇÃO. EXECUÇÃO DE ALUGUEL E ENCARGOS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. Incabível a cobrança de três meses de aluguel, prevista como cláusula penal geral para qualquer infração contratual, por faltar justificativa, uma vez que há pactuação específica para o inadimplemento de 10% sobre o débito. Ademais, a devolução do imóvel ocorreu justamente pela impossibilidade do inquilino arcar com aluguéis e encargos, incabível a cumulação da multa moratória com a cláusula penal indenizatória. Apelação parcialmente provida. (Apelação Cível nº 70002714624, 16ª Câmara Cível do TJRS, Canela, Rel. Des. Paulo Augusto Monte Lopes. j. 27.06.2001)
STJ - RESP - DIREITO CIVIL - LOCAÇÃO - MULTA - PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE. A multa se refere ao acordo de vontades que, sabido, projeta-se no tempo. Cumpre ponderar o princípio da proporcionalidade, exigência de justiça material. Inadequado tratar igualmente quem não cumpriu o contrato, desde o primeiro aluguer, ao que somente o fez parcialmente. Ademais, a sanção pecuniária alcança qualquer inadimplemento. Se restrito a um fato (não pagamento, por exemplo), há de ser devidamente proporcionalizada. Caso contrário, restar-se-á a análise unicamente …
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