Notificação de Rescisão de Contrato de Aluguel por Falta de Pagamento | Parte responde a notificação extrajudicial, esclarecendo que não houve atraso no pagamento de aluguel, e sim somente pedido de maior prazo em razão da pandemia.
A pandemia justificou o atraso no cumprimento de contratos de obra?
É importante dizer que essa alegação, por si só, não é suficiente. O uso da pandemia como justificativa para descumprimento contratual exige base fática concreta e individualizada, que demonstre de forma objetiva como os problemas gerados pelo evento impactaram diretamente aquele contrato específico.
No processo envolvendo a cobrança de aluguéis provisórios por atraso na entrega do imóvel, o TJSC afastou a tese de caso fortuito e manteve a imposição do pagamento de aluguéis:
Agravo de instrumento. Ação de indenização por danos materiais e morais. Decisão que deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar que a parte ré arque com o pagamento de aluguel mensal da atual residência do autor. Insurgência da parte ré. Ação de reparação de danos materiais e morais em virtude de atraso na entrega de obra pela ré. Teses de falta de interesse de agir da parte autora e de ocorrência de caso fortuito ou força maior em razão da pandemia do covid-19. Matérias que não foram submetidas ao crivo do juízo de origem. Conhecimento obstado. Risco de supressão de instância. Recurso não conhecido nos pontos. Compra de apartamento para fins residenciais. Atraso na entrega. Decisão combatida que fixou aluguéis provisórios em favor do autor. Tese de descabimento da condenação. Insubsistência. Desembolso para fins de moradia demonstrado pelo agravado. Atraso próximo de um ano para além do prazo de tolerância fixado no contrato. Requisitos para a concessão da tutela de urgência na origem preenchidos. Pedido subsidiário de redução do montante. Rejeição. Encargo fixado em valor razoável e proporcional. Probabilidade do direito não verificada. Análise do perigo da demora prejudicada. Requisitos do art. 300 do cpc não preenchidos. Decisão mantida. Recurso parcialmente conhecido e desprovido. (Agravo De Instrumento, N° 50389638020228240000, Sétima Câmara De Direito Civil, TJSC, 26/10/2022)
Neste caso, a locadora do imóvel judicialmente requereu a compensação por aluguéis equivalentes, o que foi acolhido por atender às condições legais da tutela provisória. A pandemia não afastou a responsabilidade, pois não houve comprovação de que o evento impediu o cumprimento da obrigação com total inevitabilidade.
O aviso prévio de desocupação precisa seguir alguma forma específica?
Sim. Para que a intenção de rescindir o contrato seja válida juridicamente, é imprescindível que o aviso prévio esteja em conformidade com as formalidades legais. Segundo a lei do inquilinato, o aviso deve ser feito por escrito e com comprovação de recebimento. O uso de aviso de recebimento (AR), seja via correio ou outro meio inequívoco, é a forma mais segura de garantir a eficácia da notificação.
O que importa é o conteúdo do aviso: ele deve deixar clara a decisão de romper a relação locatícia, indicar prazo razoável para desocupação e, preferencialmente, trazer dados como telefone, endereço e identificação do proprietário. Em caso de eventual judicialização, esse aviso pode ser anexado como documento ao pedido inicial ou à contestação.
O advogado, portanto, deve sempre orientar o locador ou o inquilino a utilizar modelos que estejam em conformidade com a legislação vigente, evitando nulidades futuras.
A falta de pagamento durante a pandemia pode impedir a rescisão do contrato de aluguel?
A existência da pandemia, por si só, não suspende os efeitos jurídicos dos contratos. Contudo, ela pode ser considerada na análise da justa causa para inadimplemento temporário, especialmente se houver diálogo entre as partes, transparência na exposição dos motivos e tentativa real de renegociação. Quando o locatário apenas solicita um novo prazo ou comprova a tentativa de manter os pagamentos, a imediata notificação para fins de despejo pode ser considerada abusiva.
Em muitos casos, o que se observa é o uso indevido da notificação como instrumento de pressão, sem qualquer respeito à boa-fé contratual. A locatária pode, inclusive, responder com documentos comprobatórios, juntando extratos de pagamentos anteriores, registros de conversa e um modelo de resposta extrajudicial estruturado.
Essa atuação preventiva e organizada fortalece a ação judicial caso seja necessário o ajuizamento de medida para sustar a desocupação. A legislação civil, combinada com a lei do inquilinato, assegura ao inquilino o direito de ampla defesa antes de qualquer medida de força.
É possível fixar lucros cessantes mesmo sem uso do imóvel?
Sim. O Superior Tribunal de Justiça, por sua Terceira Turma, já pacificou o entendimento de que o simples inadimplemento do prazo de entrega, mesmo nos casos em que o imóvel jamais tenha sido utilizado pelo comprador, enseja o direito à indenização por lucros cessantes. Trata-se de hipótese em que a privação injusta da posse direta é suficiente para presumir o prejuízo, ainda que o bem não estivesse locado ou habitado.
Esse entendimento se aplica mesmo quando o adquirente não celebrou um contrato de locação com terceiros. O fundamento jurídico não está vinculado à exploração econômica direta do bem, mas sim ao seu não aproveitamento por culpa da vendedora, rompendo com as legítimas expectativas do adquirente.
Veja-se a jurisprudência traz unanimidade sobre o tema, com forte respaldo doutrinário e jurisprudencial:
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO DA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. 1. “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base nos valores locatícios de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). 2. Agravo interno não provido. (N° 2019/0220767-7, T4 - 4ª Turma, STJ, Relator: Luis Felipe Salomão, Julgado em 03/03/2020)
No contexto da atuação advocatícia, é imprescindível que o profissional organize as informações com clareza, especialmente quando a demanda envolver diversos clientes com contratos padronizados firmados por meio de plataforma eletrônica ou modelos pré-fixados. É fundamental destacar:
-
A cláusula (ou as cláusulas) contratual que fixou o prazo de entrega e eventual prazo de tolerância;
-
A ausência de justificativa razoável por parte da empresa notificante;
-
O impacto econômico sofrido pela pessoa notificada, que foi impedida de tomar posse do imóvel;
-
As avaliações de mercado com base em imóveis semelhantes;
-
Os comprovantes de contas de moradia alternativa suportadas durante o atraso, anexados em PDF ao processo.
A estruturação desse tipo de pedido exige atenção à redação técnica e estratégica, sem desconsiderar os motivos de fundo que levaram à judicialização. O advogado deve demonstrar não apenas a violação do direito de propriedade, mas também o prejuízo econômico presumido, com argumentação pautada na jurisprudência do STJ e no direito à efetiva reparação, conforme os princípios contratuais e consumeristas.
Mais conteúdo jurídico
Modelo de Rescisão de Contrato de Locação de Imóvel Residencial
Modelo de Contrato de Aluguel Residencial Simples. Atualizado em 2024.
Modelo de Contrato de Aluguel Simples e Curto. Atualizado em 2024.
