Modelo de Notificação Extrajudicial para Desocupação | Notificação extrajudicial para desocupação de imóvel por inadimplemento contratual, com prazo de 30 dias para saída voluntária. Informa possível ação judicial e orienta entrega formal das chaves com termo e vistoria.
O ajuizamento tardio impede o deferimento liminar do despejo?
Sim. Quando o locador perde o prazo de 30 dias após o fim da notificação para ajuizar a ação, a legislação não permite mais o uso da liminar para desocupação do imóvel em casos de denúncia vazia. O prazo é peremptório, e os tribunais vêm aplicando esse entendimento com rigor.
No julgamento do TJPR, a negativa da liminar foi mantida exatamente por esse motivo:
Agravo de instrumento. Ação de despejo, com pleito liminar. Decisão agravada que indefere o pedido preambularmente formulado. Irresignação dos requerentes. Pretendida concessão de despejo em sede liminar. Impossibilidade. Ação ajuizada após o transcurso do prazo de trinta dias para a desocupação voluntária do imóvel indicado na notificação extrajudicial. Inteligência do art. 59, § 1º, viii, da lei nº 8.245/91 (lei do inquilinato). Requisitos legais não preenchidos. Decisão guerreada mantida. Recurso ao qual se conhece e nega provimento. 1. Não é cabível a concessão liminar de desocupação do imóvel em ação de despejo por denúncia vazia, em ação ajuizada após o decurso do trintídio indicado na notificação encaminhada ao locatário, na forma do inciso viii, do § 1º, do art. 59, da lei nº 8.245/91, verificando-se, nessas circunstâncias, a manutenção da decisão agravada, eis que em consonância com a lei do inquilinato bem como com a jurisprudência desta egrégia corte de justiça. 2. Recurso conhecido e não provido.
(TJPR – 17ª Câmara Cível, AI n° 0027106-47.2022.8.16.0000, julgado em 13/12/2022)
O advogado precisa ter controle exato dos prazos após o término da notificação, porque perder o “trintídio” implica alteração do procedimento e impossibilita o pedido liminar — o que pode comprometer toda a função prática do despejo por denúncia vazia.
Para que serve a notificação extrajudicial ?
A notificação extrajudicial é peça-chave no despejo por denúncia vazia, pois é ela que confere validade à solicitação formal de saída e marca o início da contagem do prazo legal para ajuizamento da ação com pedido liminar. Sem ela, não há como comprovar que o locatário foi avisado sobre a intenção do locador de retomada do imóvel após o fim do contrato.
Ela cumpre três funções centrais:
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Comunicar a vontade do proprietário de não renovar o contrato de locação;
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Definir o marco temporal a partir do qual o ajuizamento da ação poderá ocorrer;
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Servir como documento de prova do cumprimento da exigência legal prévia à propositura da ação.
No julgamento do TJSP, a validade da notificação foi justamente o que fundamentou o deferimento da liminar:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Locação. Imóvel não residencial. Despejo por denúncia vazia. Decisão que indefere a liminar para desocupação do imóvel. Processo precedido de notificação extrajudicial para desocupação do bem no prazo de 30 dias. Ajuizamento da ação no trintídio após o término do prazo para desocupação voluntária. Exegese do artigo 59, § 1º, inciso VIII, da Lei 8.245/91. Presença dos requisitos necessários para concessão da medida liminar. O art. 59 da Lei nº 8.245/91 permite o deferimento da liminar de despejo desde que o locador ajuize a ação no prazo de 30 dias do termo final do contrato ou do cumprimento da notificação, com a prestação de caução. No caso, de rigor a concessão da medida liminar, vez que preenchidos os requisitos para desocupação do imóvel. RECURSO PROVIDO.
(TJSP, AI n° 2207968-34.2021.8.26.0000, Rel. Alfredo Attié, julgado em 19/09/2021)
Para o advogado, o envio dessa notificação com aviso de recebimento, e dentro dos prazos legais, é medida que confere segurança jurídica à futura ação. É por meio dela que se demonstra o respeito à lei, evita-se alegação de surpresa por parte do inquilino e se viabiliza o uso da liminar.
Em resumo: sem notificação válida, não há base processual sólida para pedir a desocupação do imóvel de forma imediata.
O contrato vencido pode ser usado para despejo liminar?
Sim — mas com ressalvas. Quando o contrato já expirou e não houve renovação, o proprietário pode pedir a desocupação do imóvel por denúncia vazia, desde que respeite os ritos legais. Mas para a resposta liminar ser acolhida, é necessário que a ação seja ajuizada no prazo legal e a parte tenha seguido corretamente as exigências do art. 59, §1º, VIII.
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
[...]
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
Mesmo se o contrato estiver vencido há tempo, e o ocupante ainda permaneça no local, o uso da liminar será indeferido se houver erro no trâmite.
É por isso que, nesses casos, o advogado precisa analisar:
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Se o documento contratual está vencido e não prorrogado;
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Se houve notificação formal dentro do prazo;
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Se a parte autora ajuizou a ação no tempo certo, com caução processual.
Ou seja, a matéria pode parecer simples, mas exige técnica e cronologia exata para o deferimento da liminar.
O inadimplemento impede o uso da denúncia vazia?
Depende. O despejo por inadimplência e a denúncia vazia seguem fundamentos jurídicos distintos, mesmo que envolvam as mesmas partes. Quando há atraso no pagamento dos aluguéis, o fundamento passa a ser o descumprimento contratual — e não mais a simples extinção do prazo contratual. O ponto central muda: sai a ocupação tolerada por fim de prazo e entra a falta de pagamento como causa da rescisão antecipada do vínculo.
O despejo por inadimplência exige comprovação da mora: isso inclui dados objetivos, informação clara de valores, vencimentos e envio de notificações formais. A ausência desses elementos pode levar o juiz a indeferir a liminar, por entender que falta substrato técnico para justificar a urgência da medida.
Nas situações em que o inquilino permanece no imóvel mesmo após o vencimento do contrato e também não paga os aluguéis, o advogado pode adotar uma estratégia combinada — mas é essencial deixar claro, na petição, qual é a base da pretensão: se o pedido decorre da mera extinção do prazo ou da inadimplência propriamente dita. Misturar os dois, sem técnica, pode confundir o julgador e comprometer a concessão da liminar.
Além disso, algumas condições fáticas devem ser observadas: se há outras locações paralelas no mesmo imóvel, se a posse é exclusiva ou compartilhada, se existem obras realizadas no local que o ocupante deseje ressarcir, e até se houve algum acordo informal de tolerância à permanência — tudo isso influencia na leitura da causa de pedir.
Para o advogado, é prudente:
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Apresentar contratos bem redigidos e com cláusulas claras de vencimento e penalidades;
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Anexar informações completas sobre a dívida (inclusive conta para pagamento, datas e histórico);
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Identificar com precisão o representante da parte autora, com menção à sua OAB;
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E manter meios de contato atualizados para facilitar citação, motivos e direitos para negociação ou composição.
Assim, embora os pedidos possam coexistir no presente processo, os fundamentos são distintos e decorrem de naturezas jurídicas diversas dentro da mesma relação locatícia. Um trata do término contratual; o outro, da violação do direito de crédito do locador.
Quando mal estruturados, mesmo pedidos tecnicamente viáveis podem ser indeferidos por erro de abordagem ou por confusão na disposição dos fundamentos. Isso acontece com frequência quando a petição inicial mistura causas sem separar claramente os pressupostos de cada uma — o que fragiliza a argumentação e compromete a compreensão do julgador.
Nesse cenário, uma petição desorganizada pode fazer com que um passo juridicamente sólido perca força, e o processo, em vez de produzir efeito útil, se torne apenas um trâmite formal sem capacidade de alcançar o resultado esperado. Daí a importância de redigir com técnica, critério e alinhamento estratégico.
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