O que é adimplemento substancial em contratos imobiliários?

O adimplemento substancial ocorre quando o comprador já pagou uma parcela significativa do contrato, geralmente mais de 70%, o que torna a rescisão desproporcional e contrária à boa-fé objetiva. Nesse caso, o comprador não perde direito à posse do imóvel e o vendedor deve buscar outros meios para cobrar o saldo remanescente.

O comprador perde as parcelas pagas se o contrato imobiliário for rescindido?

Não, de acordo com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, cláusulas que estipulem a perda total das parcelas pagas são nulas. O comprador tem direito à restituição dos valores pagos, devidamente atualizados, evitando o enriquecimento sem causa do vendedor.

Qual o direito do comprador sobre as benfeitorias feitas no imóvel?

O comprador pode ter direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel. O art. 1.219 do Código Civil assegura esse direito, permitindo também o exercício do direito de retenção até que a indenização seja paga.

Como a falta de envio de boletos pelo vendedor afeta a contestação de inadimplência?

Se o vendedor não envia os boletos de pagamento, o comprador pode usar essa falha como defesa para justificar o não pagamento tempestivo, afastando a má-fé e demonstrando que a mora não foi exclusivamente sua. A documentação dessa ausência pode ser crucial na contestação.

Como adaptar um modelo de contestação cível ao caso concreto?

Para adaptar um modelo de contestação, é essencial calcular com precisão o percentual do contrato já pago e anexar comprovantes de pagamento. Também é importante descrever detalhadamente as benfeitorias realizadas e verificar cláusulas contratuais que possam ser nulas, como a perda das parcelas pagas.

Modelo de Contestação Cível | Adimplemento Substancial

O vendedor pode pedir rescisão do compromisso de compra e venda quando o comprador já pagou mais de 70% do contrato?

Em regra, não. A teoria do adimplemento substancial é reconhecida pela jurisprudência em determinadas modalidades contratuais, especialmente quando a resolução do contrato se mostra desproporcional diante do elevado grau de cumprimento da obrigação — ressalvadas as hipóteses em que a legislação ou a jurisprudência afastam sua incidência, como nos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis (Tema Repetitivo 1.095 do STJ). A rescisão com reintegração de posse em situação de adimplemento substancial seria desproporcional e contrária à boa-fé objetiva prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil.

A contestação deve demonstrar o percentual adimplido com documentação precisa — comprovantes de pagamento, extrato do contrato —, pois quando o adimplemento substancial está comprovado, a rescisão perde seu fundamento e o credor deve buscar o saldo por via adequada.

Se houver rescisão, o comprador perde as parcelas pagas?

Não. O art. 53 do Código de Defesa do Consumidor proíbe a perda total das parcelas pagas:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Cláusulas contratuais que prevejam a perda integral das parcelas pagas são nulas de pleno direito. Em caso de rescisão, o comprador tem direito à restituição dos valores pagos, devidamente atualizados — sob pena de enriquecimento sem causa do vendedor.

O comprador que realizou benfeitorias no imóvel tem direito à indenização em caso de rescisão?

Sim. O art. 1.219 do Código Civil assegura ao possuidor de boa-fé a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

O art. 34 da Lei n.º 6.766/1979 reforça esse direito especificamente para os contratos de loteamento:

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

O Enunciado n.º 81 do CJF estende o direito de retenção também às acessões — construções e plantações — realizadas nas mesmas circunstâncias. A contestação deve descrever cada benfeitoria e requerer sua apuração por perícia, pois quando os valores estão documentados, o direito de retenção pode ser exercido até o pagamento integral da indenização.

A ausência de boletos enviados pelo vendedor pode ser usada como defesa?

Sim, quando documentada. Quando o vendedor deixou de enviar os boletos de cobrança e isso inviabilizou o pagamento tempestivo pelo comprador, essa circunstância pode ser invocada como fato que contribuiu para o inadimplemento — afastando a má-fé do comprador e demonstrando que a mora não foi exclusivamente sua. A contestação deve indicar o período em que os boletos não foram enviados e requerer a produção de prova documental sobre o histórico de cobranças.

Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?

Calcular com precisão o percentual do contrato já adimplido — dividindo o total pago pelo valor total do contrato —, e juntar os comprovantes de pagamento organizados cronologicamente, pois quando o adimplemento substancial está documentado correspondente a parcela substancial do contrato, a tese de rescisão perde força e o pedido de manutenção da posse tem fundamento sólido.

Descrever cada benfeitoria realizada no imóvel com o máximo de precisão — indicando o tipo, a data aproximada de realização e o custo estimado —, e requerer a realização de perícia para apuração dos valores, pois quando as benfeitorias estão descritas e o direito de retenção é exercido, o vendedor só poderá reaver o imóvel após indenizar integralmente o comprador de boa-fé.

Verificar se o contrato contém cláusula de perda das parcelas pagas em caso de rescisão e arguir sua nulidade com fundamento no art. 53 do CDC, pois quando essa cláusula está presente e o consumidor é parte hipossuficiente da relação, sua nulidade é reconhecida independentemente de qualquer negociação prévia entre as partes.

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF

Autos do processo nº Número do Processo

Nome Completo e Nome Completo, já qualificados, nos autos de Ação De Rescisão Contratual Cumulada Com Reintegração De Posse, em trâmite perante este Juízo, onde litiga com Razão Social, por intermédio de seu advogado, que a esta subscreve, vem mui respeitosamente à presença de V.Exa. apresentar sua

CONTESTAÇÃO

nos termos que seguem:

I — DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Os contestantes não possuem condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo do próprio sustento, conforme declaração de hipossuficiência em anexo. Requerem a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça, nos termos do art. 99, §3.º, do Código de Processo Civil.

II — SÍNTESE DA INICIAL E POSIÇÃO DOS CONTESTANTES

A autora pede a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e a reintegração de posse do imóvel, alegando inadimplência dos requeridos nas prestações mensais. Os contestantes reconhecem o atraso, mas demonstrarão que ele decorreu de dificuldade financeira temporária — não de má-fé ou intenção de descumprir o contrato. Mais de 71% do total da dívida já foi adimplido, e os requeridos manifestam disposição para repactuação e quitação do saldo remanescente.

III — DOS FATOS

Os contestantes celebraram contrato de compromisso de compra e venda do imóvel e vêm cumprindo suas obrigações ao longo do tempo — com mais de 71% do contrato já adimplido. O inadimplemento das últimas parcelas decorreu de dificuldade financeira, sem auxílio de terceiros e sem qualquer intenção de descumprir o pacto. Além disso, a autora deixou de enviar os boletos de cobrança em determinado período, o que inviabilizou o pagamento tempestivo pelos contestantes.

Os requeridos não possuem outro imóvel. O bem objeto desta ação é sua única moradia. Demonstram boa-fé ao buscarem, por diversas vezes, a repactuação junto à autora — proposta que não foi atendida. Colocam-se à disposição para nova negociação das parcelas em atraso e retomada regular dos pagamentos.

IV — DO DIREITO

IV.1 — Da improcedência do pedido de rescisão

O contrato está em fase avançada de cumprimento — mais de 71% das parcelas já foram quitadas. A rescisão contratual em situação de adimplemento substancial seria desproporcional e contrária à boa-fé objetiva que deve reger a execução dos contratos, nos termos dos arts. 113 e 422 do Código Civil. O Supremo Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o adimplemento substancial impede a resolução do contrato, reservando ao credor outros meios de …

Modelo de Contestação Cível | Adimplemento Substancial | 2026

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