Petição
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Autos nº e n mero do Processo
Nome Completo do Contestante, já devidamente qualificado nos autos do processo em epígrafe, por seu advogado nomeado através do Convênio Defensoria Pública/OAB, instrumento de procuração anexo, com escritório profissional declinado ao rodapé, onde recebe correspondências de estilo, vem mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
Nos autos da AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO, proposta por Autor Nome Completo, também qualificado, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA
Inicialmente AFIRMA, sob as penas da Lei, ser juridicamente necessitado não possuindo condições financeiras para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e de sua família, fazendo jus ao benefício da Gratuidade de Justiça, de acordo com o art. 4º da Lei nº 1060/50 com redação dada pela Lei nº 7510/86, o que ora requer.
PRELIMINARMENTE
Impende anotar que a pretensão deduzida na inicial é a extinção da relação contratual locatícia existente entre o requerente e o requerido por falta de pagamento. Contudo, a inicial não está instruída com o contrato de locação autenticado e assinado por duas testemunhas, pois a cópia juntada às fls. 14 e 15 não contem estes requisitos, e em se tratando de pretensão que busca o fim do contrato, para tal fim deve o original aparelhar a petição inicial onde consta assinatura das 2 (duas) testemunhas.
É elementar que o requerente, para deduzir sua pretensão, tenha a via original do contrato de locação. Assim, requer a sua intimação, para que apresente em Juízo o original do contrato de locação celebrado com o requerido, ou pelo menos, sua cópia autenticada, como documento indispensável (art. 320 do CPC), sob pena de extinção do processo, pelo indeferimento da inicial (art. 321 e § único do CPC). É o que se requer, com as cominações legais.
A ação, alega a ausência de pagamento dos meses de setembro, novembro, dezembro e janeiro de 2017, chegando ao valor do débito de R$ 1.753,32 (hum mil e setecentos e cinquenta e três reais e trinta e dois centavos), utilizando como base um aluguel mensal de R$ 438,33, que não corresponde à realidade, visto que o aluguel mensal encontra-se no valor de R$ 400, 00, aja vista que o requerido nunca foi notificado do reajuste para quanto passou a ser o aluguel em face da aplicação de qualquer reajuste.
Sem embargos, em sede de preliminar, a presente ação merece ser extinta sem julgamento, vez que o requerente não explicitou com clareza os índices utilizados para atualização do débito, nem comprovou, não existindo sequer menção até qual data encontram-se atualizados os valores, conforme se verifica às fls. 4 dos autos.
Portanto, não sendo dada observância ao inciso I do art. 62 da Lei nº 8.245/91, que se refere ao cálculo discriminado do valor do débito, assim entendido o demonstrativo que conste claramente os índices de atualização (fatores e porcentagens de juros e correção monetária), inclusive até qual data está o débito atualizado, cabível o indeferimento da inicial, com a extinção do processo sem julgamento do mérito e imposição da sucumbência ao requerente.
Nada obstante, ainda assim em preliminar a presente ação merece ser extinta sem julgamento do mérito, nos termos do art. 485, IV, c.c. art. 330, III, ambos do Código de Processo Civil, agora porque o requerente é carecedor da ação ante a inexistência de interesse processual.
Com efeito, na esteira da melhor doutrina, o interesse processual (condição da ação), é constituído pelo trinômio: necessidade-adequação-utilidade. Sob o prisma destes dois últimos é que após uma análise acurada dos autos verifica-se a sua inexistência.
Ocorre que o requerente ampara a pretensão para despejar o requerido sob a alegação de falta de pagamento, o que não corresponde à realidade, visto que o requerido possui comprovante dos depósitos bancários de quitação de todos os aluguéis referente ao ano de 2017, e nos pedidos, o Requerente se quer menciona a cobrança dos respectivos aluguéis, utilizando deste meio para única e exclusivamente rescindir o contrato, sob um fundamento que se quer existe como será provado nesta contestação, carecendo assim de utilidade prática a prestação jurisdicional.
Posto isso, devendo o pedido de condenação em aluguéis ser objeto de ação de execução, requer a extinção do presente feito sem julgamento do mérito em face da carência da ação ante a falta de interesse e adequação processual, condenando o requerente no pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios.
DO MÉRITO
I – DOS FATOS 1
No mérito e para a hipótese de serem superadas as preliminares, o que se admite apenas a título de argumentação, a pretensão do requerente em ver rescindido o contrato de locação por falta de pagamento dos alugueis dos meses de setembro, novembro, dezembro e janeiro de 2017, não merece ser acolhida diante da falta de infração contratual.
Trata-se a presente demanda de ação de despejo por falta de pagamento proposta por Nome Completo em face de seu locatário, ora requerido, visando a desocupação do imóvel objeto do contrato de locação sito na Informação Omitida, nesta Cidade, em virtude do não pagamento dos alugueres.
É de se ressaltar a situação confusa que passa o requerente, que nem mesmo o contrato de locação originado na negociação realizada pelas partes foi juntado, sem as assinaturas reconhecidas e com ausência das 2 testemunhas.
Primeiramente necessário se faz esclarecer que este imóvel é ocupado pelo requerido desde fevereiro de 2007, quando celebrou CONTRATO VERBAL de locação com a também proprietária do imóvel, Sra. Informação Omitida. Na época, prestou uma caução para garantia do pagamento dos aluguéis no valor de R$ 400,00 (quatrocentos reais), pagos em dinheiro diretamente a Sra. Informação Omitida, referente a 2 (dois) alugueis, e, ressalte-se, com a anuência de testemunhas, importante destacar que a contratação feita há tanto tempo nunca deixou de ser cumprida da parte do requerido.
A casa objeto de locação em 2007 estava praticamente destruída, pois havia tido o sinistro de incêndio entre nos anos 2004 e 2005, estando totalmente deteriorada, restando praticamente apenas as paredes laterais, já que todo o telhado, teto, piso, janelas e portas estavam queimados e danificados, conforme comprova por meio de fotos do inicio da reforma (doc. 40). Ainda assim o imóvel estava com placa de locação, que fora procurado pelo requerido, eis que sua profissão é de PEDREIRO, efetuando desta maneira o CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO em fevereiro de 2007 com a Sra. Informação Omitida, sob a condição de que toda benfeitoria realizada pelo requerido, bem como, sua mão de obra na reconstrução da casa, seria deduzida dos alugueres da forma como combinariam, só que este fato nunca veio a ocorrer, como será demonstrado no curso da instrução processual por meio de provas documentais e testemunhais.
Insta frisar que, em nenhuma obra realizada no imóvel teve o requerente descontado dos seus alugueres nenhum valor. As obras realizadas foram desde as estruturais até de acabamento.
Após 6 (seis) anos do contrato verbal celebrado e da reconstrução total do imóvel, o requerido foi procurado pelo requerente para firmar contrato por escrito de 30 (trinta) meses, ao termino desse período, foi informado a desocupar o imóvel, mesmo sem ter tido o desconto das benfeitorias nos alugueis ou de ser indenizado no final.
Após realizar as buscas e encontrar um imóvel para mudança, foi novamente procurado pelo requerente para celebrar novo Contrato de 12 (doze) meses, que venceu em 30 de agosto de 2016, que é o que se encontra anexo aos autos (fls.14 e 15), não tendo sido renovado, o referido contrato renovou-se por prazo indeterminado, nunca recebeu cópia de nenhum dos contratos.
Apesar deste último contrato de locação conter a cláusula pré-escrita (cláusula terceira) que prevê a impossibilidade de indenização do locatário por quaisquer benfeitorias feitas no imóvel, sem a anuência por escrito, não pode prosperar, devido ao fato de o imóvel ter sido alugado por meio de contrato verbal e na ocasião necessitar de reconstrução praticamente total e de várias reformas para que se pudesse se tornar habitável, foi acordado verbalmente com a locadora, irmã do requerente, que foi quem celebrou o contrato inicial, que seriam feitas benfeitorias no imóvel, comprometendo-se a locadora a indenizar o locatário durante e ao final do contrato, como mais uma vez é importante ressaltar, nunca veio a ocorrer.
Tal alteração contratual, passando de verbal para escrito, não deve prevalecer, pois o contrato inicial e os acordos foram feitos no caráter de informalidade que vigiou as partes no início do contrato, motivo este que tornou desnecessária a formalização do instrumento adequado nesta última etapa contratual.
Destarte, conforme se demonstra por meio dos comprovantes anexos (doc. 29 a 39), o ano de 2017 encontra-se quitado, deste modo, é de se ver que em momento algum, o requerido esteve em mora, principalmente quanto aos alegados meses constantes da inicial, o que torna de rigor, improcedentes os pedidos de rescisão por falta de pagamento.
De fato, dispõe o art. 394 do Novo Código Civil: considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento, e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei e a convenção estabelecer.
Resulta do exposto, pela simples leitura da norma que se existe mora, esta é do requerente que não fornece recibo de quitação dos aluguéis, visto que o pagamento é feito por meio de deposito bancário no Banco Informação Omitida, agência Informação Omitida, conta corrente Informação Omitida, devendo o requerente juntar aos autos, extrato bancário desta conta a fim de comprovar os depósitos efetuados pelo requerido. Não obstante, acrescenta-se que a mora tem como pressupostos, ensinam os civilistas: exigibilidade da prestação, constituição da mora e inexecução culposa. Quanto ao último requisito, vale lembrar que em momento algum o requerido agiu com culpa.
A leitura do art.396 do Novo Código Civil espanca qualquer dúvida: não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora. Nesse sentido, é o entendimento do Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo.
DESPEJO - Falta de pagamento - Mora - Culpa inexistente do locatário - Descaracterização. No despejo por falta de pagamento, a mora não se caracteriza quando o inquilino não perfaz o pagamento por desvio de procedimento ou por culpa de terceiros. (2º TAC-SP - Sétima Câm. - Apel. c/ Rev. nº 313-479-8-00 - j. de 05.02.92 - v.u. - Rel. Juiz Guerrieri Rezende - JTA 136/271).
De outra parte, poderia se argumentar a falta de alguns dos comprovantes de pagamento por parte do requerido, de modo a não se conferir legitimidade a pretensão aqui exposta (inocorrência da mora), visto que alguns comprovantes encontram-se um pouco apagados e o comprovante referente ao depósito do mês 10/2017, o caixa eletrônico não emitiu por falta de papel, razão pela qual, requer de Vossa Excelência, a intimação do requerente para apresentar o extrato bancário da conta onde são realizados os depósitos a fim de se comprovar a ausência de mora do requerido.
Desta forma, malgrado, ingressou em juízo pleiteando a condenação do requerido no pagamento dos aluguéis dos meses de setembro, novembro, dezembro e janeiro de 2017, quando os mesmos encontram-se quitados, inclusive, tornando improcedente o pedido.
Nesse sentido:
DESPEJO - Falta de pagamento - Petição inicial - Exigência de quantia maior que a devida - Improcedência da ação. Exigindo o locador, na ação de despejo por falta de pagamento, quantia maior do que a devida, a ação deve ser julgada improcedente. (2º TAC-SP - Apel. s/ Rev. nº 431.098-1/00 - j de 13.06.95 - rel. Juiz Adail Moreira - JTA - 156/394).
DESPEJO - Falta de pagamento (Lei n. 8.245, de 1991) - Exigência de quantia superior à devida - Mora não caracterizada - Improcedência da ação. É inadmissível que o locador pleiteie aluguel maior do que o devido na inicial, sendo causa suficiente para a improcedência da demanda. (2º TAC-SP -0 Apel. c/ Rev. nº 378.074/3-00 - j. de 26.04.94 - rel. Juiz Emmanoel França - JTA - 152/341).
Assim, ao pleitear o requerente meses já quitados, cuja ciência era inequívoca, portanto indiscutível, visto que os depósitos foram realizados em sua conta corrente, de rigor a improcedência do pedido de despejo por falta de pagamento de condenação em aluguéis é medida que se impõe.
Em resumo: a intimação do requerente para apresentar o original do contrato ou a cópia autenticada é medida que se impõe, porque documento indispensável; o processo deve ser extinto sem julgamento do mérito, haja vista inexistir a memória discriminada do débito, além do requerido ter realizado e comprovar a quitação do ano 2017 e o requerente ser carecedor da ação por falta de interesse de agir. No mérito, as pretensões são improcedentes.
II – DOS PAGAMENTOS FEITOS PELO LOCATÁRIO DOS MESES DE SETEMBRO, NOVEMBRO, DEZEMBRO E JANEIRO DE 2017
Conforme se observa com os recibos anexos, o requerido efetuou o pagamento dos alugueis reclamados pelo requerente dos meses de setembro, novembro, dezembro e janeiro de 2017, da seguinte forma:
Em 13/03/2017, por meio dos comprovantes (doc. 30 e 31), o requerido efetuou o depósito na conta do requerente no valor de R$ 800,00, que se refere aos alugueis de janeiro e fevereiro de 2017, ainda em 16/03/2017, por meio do comprovante (doc. 32), efetuou mais uma vez o depósito de R$ 400,00, que se refere ao aluguel do mês de março de 2017, restando desta forma provado o pagamento do mês 01/2017.
Em 02/10/2017, por meio dos comprovantes (doc. 37 e 39), o requerido efetuou o depósito na conta do requerente no valor de R$ 400,00, que se refere ao aluguel de setembro de 2017, restando desta forma provado o pagamento do mês 09/2017.
Em 08/12/2017, por meio dos comprovantes (doc. 37 e 39), o requerido efetuou o depósito na conta do requerente no valor de R$ 700,00, que se referem aos alugueis de novembro e dezembro de 2017, restando desta forma provado o pagamento dos meses 11 e 12/2017.
Não só os alugueis reclamados, mas também os demais do ano de 2017 e 2018 encontram-se quitados, como também se observa em alguns dos comprovantes de depósito anexo.
Deste modo, conclui-se que o locador está pleiteando verbas que já estão pagas pelo locatário, impondo-se a aplicação do artigo 940 do NCC:
Art. 940. Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em partes sem ressalvar as quantias recebidas, ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o …