Modelo de Defesa | Revisão de Aluguel | Locação | 2026 — modelo de contestação em ação revisional de aluguel proposta pelo locador, impugnando o valor pretendido como incompatível com o mercado imobiliário local, demonstrando que os reajustes sempre foram pagos, apontando reparos realizados pelo locatário não compensados e requerendo a improcedência da ação.
Quando o locador pode propor ação revisional de aluguel?
O art. 19 da Lei n.º 8.245/91 permite que qualquer das partes — locador ou locatário — proponha ação revisional de aluguel quando o valor pactuado estiver defasado em relação ao preço de mercado, desde que decorridos pelo menos três anos de vigência do contrato ou do último acordo de revisão.
O locador que pretende o aumento deve demonstrar que o aluguel atual está abaixo do valor de mercado para imóveis semelhantes na mesma região.
O locatário que contesta a revisão pode demonstrar o contrário — que o valor pretendido supera o praticado no mercado — apresentando pesquisa de imóveis comparáveis na mesma localidade.
Como o locatário pode contestar o valor pedido na revisional?
A contestação deve impugnar especificamente o valor pretendido pelo locador, demonstrando que ele é incompatível com o mercado local.
Os meios de prova mais eficazes são: pesquisa de imóveis semelhantes na mesma região com valores de locação inferiores ao pretendido, laudos de avaliação imobiliária e anúncios de imóveis comparáveis.
A comparação deve considerar imóveis com características semelhantes — localização, área, padrão construtivo, estado de conservação. Imóveis em condições superiores não servem como parâmetro para justificar reajuste do imóvel contestado.
Os reparos feitos pelo locatário no imóvel podem ser usados como argumento na revisional?
Podem — quando o locador deixou de realizar reparos de sua responsabilidade e o locatário os executou por conta própria, com previsão contratual de desconto nos aluguéis, e esse desconto não foi realizado, há crédito do locatário a ser considerado.
Esses reparos também podem ser relevantes para questionar o estado de conservação do imóvel — se o locador pleiteia reajuste alegando que o imóvel vale mais, mas deixou de conservá-lo adequadamente, esse argumento pode ser usado para relativizar o valor de mercado pretendido.
O contrato se renova automaticamente após o término do prazo?
Depende do que dispõe o contrato. Quando há cláusula expressa de prorrogação automática por prazo igual ao anterior, o contrato se renova nessas condições ao término do prazo original, sem necessidade de novo instrumento.
Quando não há cláusula de prorrogação e o locatário permanece no imóvel após o término sem oposição do locador, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado, nos termos da Lei n.º 8.245/91.
Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?
- Juntar pesquisa de imóveis semelhantes na mesma região com valores de locação — anúncios impressos ou digitais, laudos de corretores ou avaliações imobiliárias. Sem prova do valor de mercado, o argumento de que o reajuste pretendido é excessivo fica fragilizado.
- Documentar os reparos realizados pelo locatário no imóvel — notas fiscais, recibos, fotografias antes e depois — especialmente se houver previsão contratual de desconto nos aluguéis que não foi cumprida.
- Verificar se o prazo mínimo de três anos entre revisões foi respeitado pelo locador. Se a ação foi proposta antes desse prazo, há preliminar de não preenchimento do requisito temporal previsto no art. 19 da Lei n.º 8.245/91.
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