Petição
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA VARA undefined DA COMARCA DE undefined/undefined
Processo nº: Número do Processo
Nome Completo, já devidamente qualificada nos autos do processo em epígrafe, conforme intimação da decisão proferida nos embargos de declaração (certidão de f. 261) vem, tempestivamente, por seu advogado, à presença desse MM. Juízo, com fulcro nos arts. 1009 e seguintes do Código de Processo Civil, interpor
APELAÇÃO
contra sentença de f.216-218, com base nas constantes do memorial anexo, de modo que seja regularmente remetido à superior instância, onde haverá de ser provido.
Nestes Termos
Pede Deferimento.
CIDADE, Data.
Nome do Advogado
OAB/UF N.º
EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESTADO
RAZÕES RECURSAIS
Processo nº: Número do Processo
Apelante: Nome Completo
Apelado: Razão Social
Doutos Julgadores,
Colenda Câmara,
I — SÍNTESE FÁTICA
A apelante firmou instrumento de promessa de compra e venda de imóvel com a apelada. Diante de dificuldades financeiras supervenientes, realizou diversas tentativas de distrato junto à apelada — sem êxito. Não restou alternativa senão buscar a rescisão pela via judicial.
A sentença decretou a rescisão do contrato e fixou o direito de retenção de 20% dos valores pagos. Quanto ao sinal, decidiu pela retenção integral, aplicando o art. 418 do Código Civil, por entender tratar-se de arras penitenciais. A apelante se conforma com a rescisão, mas recorre quanto ao percentual de retenção e à retenção integral do sinal.
II — DO MÉRITO
II.1 — O sinal tem natureza confirmatória, não penitencial
O sinal pago pela apelante funcionou como princípio de pagamento do preço e não contém cláusula expressa conferindo-lhe natureza penitencial. Quando as arras têm natureza confirmatória, elas integram o montante total pago e devem ser incluídas na base de cálculo da devolução — não podem ser retidas integralmente pelo vendedor na hipótese de rescisão unilateral pelo comprador.
O STJ consolidou o entendimento de que o percentual de retenção tem como base de cálculo todo o montante pago pelo promitente comprador, incluindo as arras. A retenção integral do sinal, como se penitencial fosse, configura enriquecimento sem causa da apelada.
II.2 — O percentual de retenção fixado é excessivo
A jurisprudência consolidada do STJ e dos tribunais estaduais admite a retenção de percentual entre 10% e 20% do valor pago pelo promitente comprador, a título de cláusula penal, para ressarcir os custos do vendedor com propaganda, administração e reinserção do bem no mercado.
No caso concreto, a apelante não chegou a tomar posse do imóvel — o que afasta a necessidade de taxa de fruição e reduz os custos efetivos da apelada com o desfazimento do negócio. A retenção de 20% fixada na sentença, cumulada com a retenção integral do sinal, resulta em percentual total desproporcional e que não encontra respaldo na jurisprudência.
O percentual razoável, consideradas as circunstâncias do caso — ausência de posse, custos limitados a propaganda e administração —, é de 10% sobre o total pago, incluindo o sinal, nos termos do art. 413 do Código Civil, que autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando manifestamente excessiva.
II.3 — A devolução deve ser imediata
Nos termos da Súmula n.º 543 do STJ, a restituição das parcelas pagas …