Petição
Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de CIDADE/UF
Nome do Advogado, nacionalidade, maioridade, estado civil, profissão, residente e domiciliado na Inserir Endereço por seus advogados in fine assinados conforme procuração anexada, com endereço profissional (completo), para fins do art. 106, I, do Novo Código de Processo Civil, com fundamento no art. 966, § 4º do NCPC, nas razões de fato e de Direito a seguir expostas, bem como demais disposições aplicáveis à espécie, interpor a presente:
AÇÃO ANULATÓRIA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL
Em desfavor de Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, com sede em Inserir Endereço, inscrita no CNPJ/MF sob o nºInserir CNPJ tendo em vista a argumentação fática e jurídica abaixo aduzida:
1- OS FATOS E IRREGULARIDADES QUE DESENCADEARAM A PERDA DOS DIREITOS DE PROPRIEDADE DO BEM OBJETO DA AÇÃO
A Autora contratou com a empresa ré Informação Omitida. Em Data, contrato para a aquisição de um apartamento de nº 202 no Condomínio Informação Omitida, pelo valor total de R$ 1.049.580,00 (um milhão, quarenta e nove mil, quinhentos e oitenta reais) com entrada de R$ 361.181,73, com saldo devedor a ser pago em 60 sessenta parcelas no importe total de R$ 929.812,17, ser pago a partir de 15/01/2014 com termo em 15/12/2017 como comprova o em Instrumento Particular de Compra e Venda em garantia, avençado entre as partes na data de Data. (doc.01).
Adiante, por problemas de crise econômica de nosso país, não conseguiu mais pagar em dia as prestações, até mesmo pelas abusividades contratuais, as quais serão discutidas em ação própria, assim sendo, teve a mora notificada pela ré em Data, conforme documentos emitidos pela própria tabeliã responsável de competente Registro de Imóveis do Guarujá, sendo que na referida notificação foi apontado um débito R$ 225.722, 22, no entanto, naquele momento a autora, já havia pago, referente as parcelas contratuais o importe de R$ 550,.028,44, CONFORME PLANILHA ENVIADA PELA PROPRIA RÉ, EM R$ 02/ 2015.
Neste ínterim, procurou o departamento financeiro da empresa ré na tentativa de renegociação, em conversas por e-mail junto ao jurídico da empresa ré-, representado por Informação Omitida, conforme compravam os documentos acostados (doc.02), sendo que a princípio, o jurídico da ré a renegociação das parcelas, as quais a Autora conseguiu adimplir.
A autora, tendo ciência da dificuldade econômica, na qual permanecia, mesmo com a notificação da mora acima já citada, procurou a empresa ré, pelo seu departamento jurídico, conforme já mencionado acima, e deu-se início por livre vontade de ambas as partes, uma negociação amigável, inclusive com substituição de imóvel de menor valor, conforme e-mails anexos (doc.03).
Adiante, ocorreram acordos formulados entre as partes, inclusive com indicação da empresa ré, para que a autora comparecesse ao feirão promovido pela ré no Informação Omitida, e ainda, com indicação de um corretor para pronto atendimento de escolha de imóveis integrantes da carteira da ré, para possível troca da garantia do contrato por outra unidade para se fazer uso do crédito, advindo dos valores pagos pela autora, toda negociação comprovada pelo e-mail trocado com a Informação Omitida.
Assim sendo, o procedimento de troca do imóvel foi formalizado entre as partes, sendo que inclusive exarou documento de concordância com a referida troca. (docs.05 e 06)
Apesar de toda a negociação havida pelas partes, e autorizadas pela diretoria da ré, esta, com total falta de informação junto a cliente e má-fé da empresa ré, ingressou com procedimento de retomada judicial de propriedade gravada com alienação fiduciária, em Informação Omitida.
Com o transcorrer do prazo do § 7 do artigo 26 da lei 9514/97, a ré realizou junto ao CRI de Guarujá, a averbação na matrícula do imóvel, da consolidação de propriedade em seu nome.
Na data de 30/04/2015, foi realizado o primeiro leilão do imóvel de acordo com o § 1º do artigo 27 do citado diploma legal, sendo o valor do lance para arrematação no valor de R$ 1.360.555, 42, tendo restado negativo, por ausência de lances.
Neste momento, verifica-se de forma clara e cristalina a primeira nulidade no procedimento executivo, JÁ QUE A AUTORA, A QUAL POSSUIA INCLUSIVE PREFERENCIA PARA ARREMATAÇÃO DO IMOVEL, NÃO FOI DE QUALQUER FORMA CIENTIFICA PARA PODER PARTICIPAR DO LEILÃO.
Adiante, foi realizado o segundo leilão na data ocorrido em Data no valor mínimo de venda de R$ 1.080.836,12 conforme §§ 2º do artigo 27 do citado diploma legal, tendo restado negativo, por ausência de lances.
Neste outro momento, verifica-se claramente a má-fé da ré/ exequente no procedimento ora discutido, a qual, além de não convocar a autora de forma pessoal, para os leilões do bem do qual era proprietária, sendo que a mesma possui domicilio, no local onde foi citada para purga da mora, arrematou o bem em leilão por valor absolutamente vil.
Ora, a ré deu ciência do valor para purga da mora do bem, objeto da ação, sendo que, para purga da mora, a ré deu ciência a autora naquele endereço, no entanto para os leilões, não era suficiente o endereço no qual obteve êxito para citação da purga da mora.
Adiante, a ré encaminhou a autora, carta de quitação, dando-se por encerrado os débitos relativos ao imóvel, para que de forma arbitraria, a ré consolidasse a propriedade do imóvel, pelo menor valor da dívida, ou seja, Informação Omitida(doc. 07).
Vale ressaltar que além da autora ter sido encontrada no referido endereço para recebimento da citação para purga da mora na data de 14/08/2014, a ré, mostrado claramente que sabia onde encontrar a autora, ora executada, respeitando o artigo § 6º do artigo 27 daquele diploma legal, encaminhou a referida notificação de quitação da dívida no endereço.
Enfim, o imóvel foi consolidado na propriedade da ré em Data, no valor de R$ Informação Omitida, nada mais restando a autora, vendo-se despossuída do seu bem mais valioso, verificando todas as falhas havidas no procedimento de retomada judicial realizada pela ré, pleitear a este MM. Juízo, com o poder que lhe é atribuído de verificar a legalidade de todos os atos jurídicos, apreciar todo argumentação e documentação ora apresentadas, para fins de convencido das nulidades apontadas, declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial de protocolo Informação Omitida, do imóvel matriculado sob o número Informação Omitida.
Ademais, não havido trânsito em julgado do meritum causae a ensejar a interposição de ação rescisória, o que abre a plena possibilidade, com a ausência de ação de mérito julgada em definitivo, para apresentação da presente.
2- DO DIREITO
2.1-DO CABIMENTO DA PRESENTE AÇÃO ANULATÓRIA
Na esteira do que pontifica a mais reputada doutrina, uniformemente, cabível a interposição de ação anulatória do procedimento executório extrajudicial de acordo com a lei de alienação fiduciária, conforme entendimento sedimentado junto ao Egrégio Tribunal de Justiça, vejamos:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.367.704 - RS (2013/0035337-1) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO RECORRENTE: CLAIR MARLI TEMPAS DEL ROIO ADVOGADO: JEFERSON MARIN E OUTRO (S) RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: BRUNO BUDDE E OUTRO (S) MARINÊS FRONZA MORBINI RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OFENSA AO CONTRADITÓRIO E A AMPLA DEFESA. FALTA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA 284/STF. VIOLAÇÃO AO ART.51 DO CDC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. 1. "No âmbito do Decreto-Lei nº70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97" (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014).
2. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de recurso especial interposto por CLAIR MARLI TEMPAS DEL ROIO, com base na alínea a do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, manejado contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, assim ementado: PROCESSUAL ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE MÚTUO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. Mantida a decisão agravada. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados. Em suas razões, às fls. 245/256, alega a parte recorrente violação dos arts. 37 e 39 da Lei n.º9.514/97; art. 36 do Decreto-Lei n.º 70/66, e art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Argumenta, primeiramente, que houve ofensa aos institutos do contraditório e ampla defesa, uma vez que as instâncias ordinárias não permitiram a regular produção de provas pela recorrente, a fim de comprovar a realização de leilão extrajudicial do imóvel. Aduz, em seguida, que deve ser anulado o leilão extrajudicial, eis que "não houve intimação pessoal do devedor acerca do leilão realizado pela Caixa, mediante inadimissível cerceamento de defesa". Afirma, por fim, que deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidorao caso dos autos, possibilitando a análise das cláusulas contratuais abusivas. Não houve contrarrazões. É o relatório. Passo a decidir. A irresignação recursal merece parcial acolhida. De saída, no que tange à aventada ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa, em face da inexistência de dilação probatória na origem, observa-se que não há, na fundamentação do recurso, a indicação adequada da questão federal controvertida, tendo deixado a recorrente de apontar os dispositivos de lei federal tidos por violados, incidindo, na espécie, o óbice da Súmula 284 do STF. De outra parte, com relação à suposta ofensa art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, o recurso especial não pode ser conhecido, pois, sobre a matéria de que trata essa norma, não houve emissão de juízo pelo acórdão recorrido, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, fazendo incidir a orientação disposta na Súmula 211/STJ. Por outro lado, quanto à aventada violação aos arts. 37 e 39 da Lei n.º9.514/97 c/c o art. 36 do Decreto-Lei n.º70/66, o recurso merece prosperar. Pretende a recorrente, essencialmente, a anulação do leilão extrajudicial realizado, tendo em vista a inexistência de intimação pessoal do devedor da realização do leilão pelo credor fiduciário. Noticiam os autos que a recorrente CLAIR MARLI TEMPAS DEL ROIO ajuizou ação ordinária contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando anular leilão extrajudicial realizado sob o rito da Lei n.º 9.514/97, cumulada com pedido de revisão de encargos financeiros. O juízo de primeiro grau declarou extinto o feito em relação ao pedido de nulidade das cláusulas contratuais e julgou improcedente o pedido de anulação do leilão extrajudicial, sob o fundamento de que nenhum leilão foi efetivamente realizado, tendo havido, apenas, a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária (e-STJ fls. 100/103). Interposta apelação pela parte autora, o Tribunal de origem manteve a improcedência dos pedidos, pronunciando-se nos seguintes termos (e-STJ fls. 187/191): Trata-se a hipótese de 'CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO, MÚTUO PARA OBRAS, E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA, CARTA DE CRÉDITO COM RECURSOS DO SBPE, NO ÂMBITO DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH - UTILIZAÇÃO DO FGTS DO (S) DEVEDOR (ES) FIDUCIANTE (S)'. A Lei nº 9.514/1997, Alienação Fiduciária em Garantia de bens imóveis, estabelece que, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. O prazo para a purgação da mora é de 15 dias, conforme previsto no artigo26, §§ 1º e 7º, da Lei nº 9.514/1997. Estabelecemos artigos 26e 27 da Lei nº 9.514/97: (...). Transcreve-se da cláusula décima sexta do contrato entre as parte celebrado, verbis: CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA - Em garantia do pagamento da dívida decorrente do financiamento, bem como do fiel cumprimento de todas as obrigações contratuais e legais, o (s) DEVEDOR (ES)/FIDUCIANTE (S) aliena (m) à CAIXA, em caráter fiduciário o imóvel objeto deste financiamento, ao final descrito e caracterizado, nos termos e para os efeitos dos artigos 22 e seguintes da Lei 9.514/97. Verifica-se nos documentos contidos no EVENTO 1 (PET14 E OUT15) que a autora e seu marido foram notificados em 13 de outubro de 2008 pelo Registrador do Oficio de Registros e Tabelionato de Protestos da Comarca de Carlos Barbosa para o pagamento de encargos contratuais, de números 06 a 10, vencidos no dia treze dos meses compreendidos entre maio e setembro de 2008, inclusive, sem fosse comprovado o pagamento. No mesmo ato, através do mesmo documento, a autora e seu marido foram notificados de que se não fosse cumprida a obrigação em 15 dias, haveria a consolidação da propriedade da CEF, na forma do art., 26, § 7º, da Lei nº 9.514/97. O STF entende que a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei70/66 é constitucional. Igualmente, entende constitucional o procedimento de consolidação da propriedade em alienação fiduciária de coisa móvel (HC 81319, pleno, julgado em 24.4.02). Com igual razão, é constitucional a consolidação da propriedade na forma do art. 26 da Lei9.514/97. (...). Em que pese a inconformidade da autora, não se verifica a presença do direito reclamado, posto que a atuação da CEF, na qualidade de credora fiduciária, foi conforme o estabelecido na legislação de regência, eis que não foram pagas parcelas do mútuo no prazo do contrato, em lapso de tempo superior a 120 dias, sendo tomadas as cautelas de notificação do devedor, sem qualquer iniciativa de purgação tempestiva da mora. Conforme documentos acostados à apelação e que se tratam das anotações do Ofício de Registros Públicos da Comarca de Carlos Barbosa na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade da CEF foi anotada em 21 de janeiro de 2009 e a arrematação ocorreu em 9 de setembro de 2009, após a consolidação da propriedade. Também em razão disso resta afastada a possibilidade de discussão …