Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ PRESIDENTE DO E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESTADO
Apelação nº Número do Processo
Nome Completo, por seus advogados e procuradores, na ação de cobrança de débitos condominiais pelo procedimento comum (nos embargos à execução de débitos condominiais) que lhes move Razão Social, não se conformando, data venia, com o v. Acórdão da ___ Câmara que decidiu o recurso de apelação, vem, respeitosamente, interpor o presente
RECURSO ESPECIAL COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO (CPC, ART. 1.029, § 5º)
o que faz tempestivamente, exibindo, desde logo, o comprovante do pagamento do preparo (documento 1), e duplamente fundamentado no art. 105, III, a e c da Constituição Federal de 1988 c/c art. 1.029 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e razões a seguir expostos:
Para melhor exposição desta matéria, vejamos o
I – OBJETO DESTE RECURSO
É obter a reforma da decisão do Egrégio Tribunal (...) que:
a) deu ao Código Civil, arts. 1.245, 1.334, § 2º, e 1.336, interpretação diversa de acórdão do próprio Superior Tribunal de Justiça, analiticamente transcrito e comparado na parte útil, citando-se o repositório oficial de jurisprudência, cuja cópia é anexada ao presente recurso para melhor compreensão (documento 2);
b) contrariou texto do Código Civil, arts. 1.334, § 2º, e 1.336, cujos dispositivos seguem abaixo devidamente particularizados e individualizados:
“Art. 1.336. São deveres do condômino
I – Contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais;
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
...
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”
A reforma que ora se requer, como se depreende, está duplamente fundamentada na Constituição Federal:
“Art. 105. Compete ao Superior Tribunal de Justiça:
...
III – julgar, em recurso especial, as causas decididas em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios, quando a decisão recorrida:
a) contrariar tratado ou lei federal, ou negar-lhes vigência;
...
c) der a lei federal interpretação divergente da que lhe haja atribuído outro tribunal.”
Isto posto, vejamos a
II – EXPOSIÇÃO DOS FATOS
No dia Data, por intermédio de instrumento particular de venda e compra com financiamento e pacto adjeto de hipoteca sob n. Informação Omitida, o recorrente adquiriu o apartamento Informação Omitida.
Todavia, no dia Data, cedeu todos os direitos e obrigações a Informação Omitida, que desde então tem posse e reside no imóvel.
Outrossim, resta importantíssimo observar que a nova titularidade e a POSSE da unidade condominial sempre foi de conhecimento do recorrido, o que se afirma e se prova pelos documentos trazidos à colação pelo próprio Condomínio no bojo dos autos.
Mesmo assim os recorrentes foram acionados.
Nada obstante as percucientes razões apresentadas durante o processo, sem contar os inúmeros acórdãos reconhecendo a ilegitimidade de parte dos promitentes-vendedores nessas circunstâncias, a ação foi julgada parcialmente procedente, admitida a legitimidade de parte dos recorrentes.
Vejamos, então, a
III – EXPOSIÇÃO DO DIREITO DAS RAZÕES DE REFORMA DA DECISÃO
1. Interpretação do Código Civil, arts. 1.245, 1.334, § 2º, e 1.336, divergente da atribuída por outro Tribunal
Em verdade, ao decidir que:
“O vínculo do condomínio-réu com o condômino-autor decorre da circunstância de, repita-se, ser o titular do direito real de propriedade sobre a coisa...”
E ainda que:
“O imóvel de propriedade do réu a respeito do qual as despesas são cobradas têm localização, tamanho e qualidade, absolutamente consentâneas com os valores de despesas cobradas, despesas essas que autorizam cobrança por decorrerem de obrigação propter rem (art. 1.336, I, do Código Civil);“
Acrescentando que:
“Como proprietário que é (o recorrente), continua responsável por todos os ônus do seu imóvel, até a efetiva transferência dele, que se opera com o registro do título aquisitivo junto à matrícula do imóvel.”
Além de manifesta contrariedade ao disposto nos artigos. 1.334, § 2º, e 1.336, I, do Código Civil, a verdade é que a intelecção do mesmo pela r. Decisão colegiada dissente de julgados proferidos por outras Cortes de Justiça em hipóteses análogas.
Com efeito, abaixo encontram-se demonstradas analiticamente as semelhanças, bem como são transcritos os trechos do acórdão divergente e paradigma, identificado por citação do número e da página do repositório oficial onde foi publicado, também anexado ao presente recurso através de cópia, para melhor compreensão (documento 2).
A transcrição da ementa, de caráter meramente propedêutico, serve apenas ao reforço, sistematização e entendimento do dissídio.
1.1. Decisão do Superior Tribunal de Justiça
Repositório Oficial de Jurisprudência nos termos do art. 255, § 1º, do RISTJ e art. 1º, V, da Instrução Normativa nº 1, de 11.02.2008, que dispõe sobre o registro dos repositórios autorizados e credenciados da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em mídia impressa e eletrônica, e em páginas em portais da Rede Mundial de Computadores.
“Compromisso de compra e venda – Condomínio – Despesas condominiais – promitente vendedor que não responde por tais encargos após a alienação do imóvel, ainda que o contrato não tenha sido registrado” (Recurso Especial n. 76.275-SP – Quarta Turma – Julgamento: 18.12.1997 – Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira – DJU 23.03.1998).
Extremamente nítido o paralelismo entre a situação enfocada na decisão recorrida e a hipótese versada no aresto paradigma, cujo relatório está assim redigido:
“Ajuizou o recorrente ação de cobrança de taxas condominiais, sustentando que a recorrida, proprietária do apartamento n. 241 do Edifício Tanhauser, situado na Capital paulista, deixou de pagá-las nos vencimentos e se recusou a adimplir a obrigação amigavelmente.
O Juiz extinguiu o processo por ilegitimidade passiva “ad causam”, uma vez que a unidade habitacional teria sido alienada, por promessa de compraevenda, a terceiro. Assim, não teria a anterior proprietária que responder pelos encargos condominiais.”
Em ambas as decisões, portanto, se cuida de saber se há ou não ilegitimidade passiva do proprietário, que consta do registro imobiliário, mas que cedeu seus direitos através de compromisso de compra e venda para terceiro, que se encontra na POSSE do imóvel, usufruindo dos serviços comuns do condomínio, sendo de destaque no corpo v. Acórdão:
“No mais, discute-se nos presentes autos se o promitente-vendedor de unidade imobiliária em condomínio, e efetivo proprietário, pode ser responsabilizado pelo pagamento das taxas de condomínio ou se a obrigação passa ao promissário-comprador.
Embora pelo Código Civil a propriedade se transfira pela inscrição do título apto a transferir o bem no registro de imóveis, não é de se desconsiderar que pelo contrato de promessa de compraevenda, regulado no Brasil pela primeira vez em 1937, pelo Dec.-lei 58, os direitos de propriedade passam ao promissário-comprador, que inclusive já pagou todo o preço.
Assim, se o proprietário alienou o bem por meio de promessa de compraevenda em caráter irrevogável e irretratável, como ocorreu no caso em exame, efetivamente não é de se lhe exigir o pagamento dos encargos condominiais, uma vez que havia se desligado do condomínio-recorrente, já que o contrato é anterior ao período cobrado.
...”
Verifica-se, portanto, que a r. Decisão recorrida é completamente oposta e visceralmente divergente desta, do E. Superior Tribunal de Justiça, aqui colocada como paradigma entre tantas outras.
De fato, ao negar o reconhecimento da ilegitimidade de parte dos recorrentes, promitentes vendedores, que transmitiram os direitos e, principalmente, a posse do imóvel a terceiro, de que tinha pleno conhecimento o condomínio recorrido, o acórdão guerreado comete, ademais, grave injustiça, mormente que prestigia o locupletamento indevido daquele que verdadeiramente utilizou o imóvel.
Aliás, o conceito de obrigação propter rem, conquanto tradicionalmente originária de direito real, em que se diz incrustada, exsurge, por igual, de especial relação que mantenha seu sujeito passivo com a coisa, por via de posse.
Nesse sentido, é a lição sempre clara de Silvio Rodrigues, ao apontar, entre seus característicos básicos, prender o titular do direito, seja ele quem for, de tal sorte que:
O devedor está atado ao vínculo obrigatório não por força de sua vontade, mas em decorrência de sua peculiar situação relativamente a um bem, do qual é proprietário ou possuidor.
Demais disso, da leitura do acórdão paradigma verifica-se transcrição de decisão da Segunda Seção deste Egrégio Tribunal Superior, no Recurso Especial n. 74.495/RJ, da lavra do Ministro Eduardo Ribeiro, segundo o qual:
Não elide a responsabilidade do promitente comprador a circunstância de o contrato não haver sido registrado.
Justifica, pertinentemete, que o art. 1.334 do Código Civil, quando dispõe acerca da convenção de condomínio, expressamente prevê sua elaboração tanto pelos proprietários, quanto pelos promitentes-compradores, cessionários ou promitente cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas.
Outrossim, esta é a orientação mais moderna, que emana da evolução dos próprios institutos jurídicos, como asseverou o preclaro e culto Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira no acórdão paradigma:
“No mais, é de salientar-se ser de alta relevância o debate, quer pela repercussão no mundo dos negócios de compraevenda de imóveis, que atualmente se fazem pelos contratos de compromisso de compraevenda ou, em outras palavras, pelas promessas de compraevenda, quer pela extraordinária evolução pela qual o instituto tem passado nos últimos tempos, sobretudo em termos de execução coativa, ante a efetividade do processo civil contemporâneo.”
2. Contrariedade à Lei Federal
A Lei Federal contrariada – Lei 10.406/2002 – Código Civil, estabelece, de forma cristalina, que:
“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
...
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”
Entretanto, a decisão recorrida, em completa dissonância com o texto da legislação Federal acima citado, asseverou que:
O vínculo do condomínio-réu com o condômino-autor decorre da circunstância de, repita-se, ser o titular do direito real de propriedade sobre a coisa...
A jurisprudência atual/vigente se faz majoritária no sentido de que as taxas condominiais são rateadas pela fração ideal, conforme alguns julgados abaixo transcritos.
TJ-RS Apelação cível AC 70032576407 (TJ-RS)
Ementa: CONDOMÍNIO. NULIDADE DE ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA. QUORUM. DESPESAS. FORMA DE RATEIO. Aprovação, em Assembleia Geral Extraordinária, de alteração da Convenção condominial. Previsão de quórum de maioria simples na Convenção anterior observada. Ausência de irregularidade. Art. 9º, § 3º, i, Lei 4591 /64. Rateio das despesas de acordo com a fração ideal de cada condômino. Conformidade com a legislação vigente à época e a superveniente. Art. 12, § 1º, Lei 4561 /94. Art. 1336, I, CCB/2002. Enriquecimento injustificado não configurado. Ação improcedente. Negaram provimento. (Apelação Cível Nº 70032576407, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Rafael dos Santos Júnior, Julgado em 27/10/2009)
TJ-SP Apelação APL 10002977820158260223 SP
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO DECLARATÓRIA VISANDO À ALTERAÇÃO DE CLÁUSULA QUE ESTIPULA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL DE ACORDO COM A FRAÇÃO IDEAL DE CADA UNIDADE - COTAS COBRADAS DE ACORDO COM DISPOSIÇÃO CONSTANTE DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS COM BASE NA FRAÇÃO IDEAL – LEGALIDADE - ARTIGOS 1336, INCISO I DO CÓDIGO CIVIL E 12, § 1º DA LEI Nº 4.591 /64 - IMPROCEDÊNCIA BEM RECONHECIDA -RECURSO NÃO PROVIDO. As cotas condominiais devem ser cobradas de acordo, com o estabelecido na Convenção do condomínio, não havendo qualquer ilegalidade na disposição que prevê o rateio das despesas na proporção da fração ideal. (Grifos nossos)
A contribuição das despesas condominiais, seguindo a proporção da fração ideal, portanto, sendo norma cogente. Com a promulgação da Lei nº 10.931, de 2004 do artigo 12, § 1º da Lei nº 4.591/64 - Condomínio e Incorporação Imobiliária - …
