Direito Civil

[Modelo] de Recurso Especial em Ação de Cobrança de Taxas Condominiais | Divergência de Interpretação do Código Civil

Resumo com Inteligência Artificial

Interposição de recurso especial visando a reforma de acórdão que interpretou de forma divergente artigos do Código Civil sobre a responsabilidade por taxas condominiais. Alega contrariedade à jurisprudência do STJ e busca o reconhecimento da ilegitimidade dos promitentes vendedores após alienação do imóvel.

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Sobre este documento

Petição

EXCELENTÍSSIMO PRESIDENTE DO EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE ESTADO

 

 

 

 

 

Processo n° Número do Processo

 

 

 

 

 

Nome Completo,  devidamente representado por seus advogados que esta subscrevem, na ação de cobrança de débitos condominiais pelo procedimento comum (nos embargos à execução de débitos condominiais) que lhes move Razão Social, não se conformando, data venia, com o v. acórdão da ___ Câmara que decidiu o recurso de apelação, vem, respeitosamente, interpor o presente

RECURSO ESPECIAL C/C PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO 

Nos termos do art. 105, III, “a” e “c” da Constituição Federal de 1988 c/c art. 1.029 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e razões a seguir expostos: 

 

Para melhor exposição desta matéria, vejamos o OBJETO DESTE RECURSO:

 

É obter a reforma da decisão do Egrégio Tribunal que:

 

a) deu ao Código Civil, arts. 1.245, 1.334, § 2°, e 1.336, interpretação diversa de acórdão do próprio Superior Tribunal de Justiça, analiticamente transcrito e comparado na parte útil, citando-se o repositório oficial de jurisprudência, cuja cópia é anexada ao presente recurso para melhor compreensão (anexo);

 

b) contrariou texto do Código Civil, arts. 1.334, § 2°, e 1.336, cujos dispositivos seguem abaixo devidamente particularizados e individualizados:

 

“Art. 1.336.  São deveres  do condômino

I – CONTRIBUIR PARA AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO NA PROPORÇÃO DE SUAS FRAÇÕES IDEAIS;

 

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados  houverem por  bem estipular,  a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

...

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários  de direitos relativos às  unidades autônomas.”

 

A reforma que ora se requer, como se depreende, está duplamente fundamentada na Constituição Federal:

 

“Art. 105.  Compete ao Superior  Tribunal  de Justiça:

...

III – julgar, em recurso especial, as causas decididas em única ou última instância,  pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios, quando a decisão   recorrida:

a) contrariar tratado ou lei federal, ou negar-lhes   vigência;

...

c)  der  a  lei  federal  interpretação  divergente  da  que  lhe  haja  atribuído noutro tribunal.”

DOS FATOS

No dia Data, por intermédio de instrumento particular de venda e compra com financiamento e pacto adjeto de hipoteca sob n.Informação Omitida, o recorrente adquiriu o apartamento Informação Omitida.

 

Todavia, no dia Data (anexo), cederam todos os direitos e obrigações a Informação Omitida, que desde então tem posse e reside no imóvel.

 

Outrossim, resta importantíssimo observar que a nova titularidade e a POSSE da unidade condominial sempre foi de conhecimento do recorrido, o que se afirma e se prova pelos documentos trazidos à colação pelo próprio Condomínio no bojo dos autos.

 

Mesmo assim os recorrentes foram acionados.

 

Nada obstante as percucientes razões apresentadas durante o processo, sem contar os inúmeros acórdãos reconhecendo a ilegitimidade de parte dos promitentes-vendedores nessas circunstâncias, a ação foi julgada parcialmente procedente, admitida a legitimidade de parte dos recorrentes.

DO DIREITO E DAS RAZÕES DO PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO RECORRIDA

Interpretação do Código Civil, arts. 1.245, 1.334, § 2°, e 1.336, divergente da atribuída por outro Tribunal (analiticamente demonstrada e comprovada por citação de repositório oficial de jurisprudência)

 

Em verdade, ao decidir que:

 

“O vínculodo condomínio-réucom o condômino-autordecorre da circunstância de, repita-se, ser o titular do direito real  de  propriedade sobre a coisa...”

 

E ainda que:

 

“O  imóvel  de  propriedade  do  réu  a  respeito  do  qual  as  despesas são cobradas têm localização, tamanho e qualidade, absolutamente consentâneas com os valores de despesas  cobradas,  despesas  essas que autorizam cobrança por decorrerem de obrigação propter rem (art. 1.336, I, do Código  Civil);”

 

Acrescentando que:

 

“Como proprietário que é (o recorrente), continua responsável por todos  os ônus do seu imóvel, até a  efetiva transferência  dele,  quese opera com o registro do título aquisitivo junto à matrícula do  imóvel.”

 

Além de manifesta contrariedade ao disposto nos artigos. 1.334, § 2º, e 1.336, I, do Código Civil, a verdade é que a intelecção do mesmo pela r. decisão colegiada dissente de julgados proferidos por outras Cortes de Justiça em hipóteses análogas.

 

Com efeito, abaixo encontram-se demonstradas analiticamente as semelhanças, bem como são transcritos os trechos do acórdão divergente e paradigma, identificado por citação do número e da página do repositório oficial onde foi publicado, também anexado ao presente recurso através de cópia, para melhor compreensão (documento 2).

 

A transcrição da ementa, de caráter meramente propedêutico, serve apenas ao reforço, sistematização e entendimento do dissídio.

Decisão do Superior Tribunal de Justiça

Repositório Oficial de Jurisprudência nos termos do art. 255, § 1º,  do RISTJ e art. 1º, V, da Instrução Normativa nº 1, de 11.02.2008, que dispõe sobre o registro dos repositórios autorizados e credenciados  da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em mídia impressa  e eletrônica, e em páginas em portais da Rede Mundial de Computadores.

 

“Compromisso de compra e venda – Condomínio – Despesas condominiais – promitente vendedor que não responde por tais encargos após a alienação do imóvel, ainda que o contrato não tenha sido registrado” (Recurso Especial n. 76.275-SP – Quarta Turma – Julgamento: 18.12.1997 – Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira – DJU 23.03.1998).

 

Extremamente  nítido o paralelismo  entre a  situação  enfocada   na decisão recorrida e a hipótese versada no aresto paradigma, cujo relatório está assim redigido:

 

“Ajuizou o recorrente ação decobrança detaxas condominiais, sustentando que a recorrida, proprietária do apartamento n.241 doEdifício Tanhauser, situado na Capital paulista, deixou de pagá-las nos vencimentos  e se recusou a adimplir a obrigação  amigavelmente. O Juiz extinguiu o processo por ilegitimidade passiva “ad causam”, uma vez que a unidade habitacional teria sido alienada, por promessa de compra-e-venda, a terceiro. Assim, não teria a anterior proprietária que responder  pelos  encargos condominiais.”

 

Em ambas as decisões, portanto, se cuida de saber se há ou não ilegitimidade passiva do proprietário, que consta do registro  imobiliário, mas que cedeu seus direitos através de compromisso de compra e venda para terceiro, que se encontra na POSSE do imóvel, usufruindo dos serviços comuns do condomínio, sendo de destaque  no corpo v. acórdão:

 

“No mais, discute-se nos presentes autos se o promitente-vendedor de unidade imobiliária em condomínio, e efetivo proprietário, podem ser responsabilizados pelo pagamento das taxas de condomínio ou se a obrigação passa ao  promissário-comprador.

Embora pelo Código Civil a propriedade se transfira pela  inscrição do título apto a transferir o bem no registro de imóveis, não é de se desconsiderar que pelo contrato de promessa de compra-e-venda, regulado no Brasil pela primeira vez em 1937, pelo Dec.-lei  58,  os direitos de propriedade passam ao promissário-comprador, que inclusive já pagou todo o preço.

Assim, se o proprietário alienou o bem por meio de promessa de compra-e-venda em caráter irrevogável e irretratável, como ocorreu no caso em exame, efetivamente não é de se lhe exigir o pagamento dos encargos condominiais, uma vez que havia se desligado do condomínio- recorrente, já que o contrato é anterior ao período cobrado....”

 

Verifica-se, portanto, que a r. decisão recorrida é completamente oposta e visceralmente divergente desta, do E. Superior Tribunal de Justiça, aqui colocada como paradigma entre tantas outras.

 

De fato, ao negar o reconhecimento da ilegitimidade de parte dos recorrentes, promitentes vendedores, que transmitiram os direitos e, principalmente, a posse do imóvel a terceiro, de que tinha pleno conhecimento o condomínio recorrido, o acórdão guerreado comete, ademais, grave injustiça, mormente que prestigia o locupletamento indevido daquele que verdadeiramente utilizou o imóvel.

 

Aliás, o conceito de obrigação propter rem, conquanto tradicionalmente originária de direito real, em que se diz incrustada, exsurge, por igual, de especial relação que mantenha seu sujeito passivo com a coisa, por via de posse.

 

Nesse sentido, é a lição sempre clara de Silvio Rodrigues, ao apontar, entre seus característicos básicos, prender o titular do direito, seja ele quem for, de tal sorte que:

 

O devedor está atado ao vínculo obrigatório não por força de sua vontade, mas em decorrência de sua peculiar situação relativamente a um bem, do qual é proprietário ou possuidor.

 

Demais disso, da leitura do acórdão paradigma verifica-se transcrição de decisão da Segunda Seção deste Egrégio Tribunal Superior, no Recurso Especial n. 74.495/RJ, da lavra do Ministro Eduardo Ribeiro, segundo o qual:

 

Não elide a responsabilidade do promitente comprador a circunstância de o contrato não haver sido registrado.

 

Justifica, pertinentemente, que o art. 1.334 do Código Civil, quando dispõe acerca da convenção de condomínio, expressamente prevê sua elaboração tanto pelos proprietários, quanto pelos promitentes- compradores, cessionários ou promitente cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidadesautônomas.

 

Outrossim, esta é a orientação mais moderna, que emana da evolução dos próprios institutos jurídicos, como asseverou o preclaro  e culto Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira no acórdãoparadigma:

 

“No mais, é de salientar-se ser de alta relevância o debate, quer pela repercussão no mundo dos negócios de compra-e-venda de imóveis, que atualmente se fazem pelos contratos de compromisso  de compra-e-venda ou, em outras palavras, pelas promessas de compra- e-venda, quer pela extraordinária evolução pela qual o instituto tem passado nos últimos tempos, sobretudo em termos de execução coativa, ante a efetividade do processo civil contemporâneo.”

CONTRARIEDADE À LEI FEDERAL

A Lei Federal contrariada – Lei 10.406/2002 – Código Civil, estabelece, de forma cristalina, que:

 

“Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados  houverem por  bem estipular,  a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

...

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários  de direitos relativos às  unidades autônomas.”

 

Entretanto, a decisão recorrida, em completa dissonância com o texto da legislação Federal acima citado, asseverou que:

 

O vínculo do condomínio-réu com o condômino-autor decorre da circunstância de, repita-se, ser o titular do direito real de propriedade sobre a coisa...

 

O imóvel de propriedade do réu a respeito do qual as despesas são cobradas têm localização, tamanho e qualidade, absolutamente consentâneas com os valores de despesas cobradas, despesas essas que autorizam cobrança por decorrerem de obrigação propter rem;

 

Data venia, em face do texto legal, há evidente e grave equívoco.

 

O texto expresso do art. 1.336, I, do Código Civil determina que a despesa de condomínio é de responsabilidade do condômino.

 

Ora, ora, ora...

 

Não há como, da expressa redação do dispositivo em tela, inferir que os recorrentes, promitentes vendedores da unidade autônoma, que transferiram a posse, com o conhecimento do recorrido, sejam condôminos,    e,    portanto,    responsáveis    pelas    despesas    de condomínio.

 

Aliás, as …

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