Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Autos nº. Número do Processo
Nome Completo, já devidamente qualificado nos autos do processo em epígrafe, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por meio de seus advogados que subscrevem, não se conformando com a sentença, interpor tempestivamente
RECURSO DE APELAÇÃO
em face de Nome Completo, cujas razões seguem a seguir.
Requer que Vossa Excelência receba o presente recurso, no efeito devolutivo, determinando o seu processamento, com a posterior remessa para a Instância Superior, para análise e julgamento.
Deixa-se de juntar o comprovante de pagamento de preparo, tendo em vista que a parte Recorrente é beneficiária da gratuidade da justiça concedida pelo magistrado em primeira instância.
Nestes termos,
Pede deferimento.
CIDADE, Data.
Nome do Advogado
Número da OAB
RAZÕES DO RECURSO DE APELAÇÃO
Autos nº. Número do Processo
Origem: Vara ___da Comarca de CIDADE
Recorrente: Nome Completo
Recorrido: Nome Completo
EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA,
EMÉRITOS JULGADORES
1. BREVE RELATO DOS FATOS
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada por Informação Omitidaem face de Imobiliária Informação Omitida.
Em síntese, a lide é originada em razão de: a) Atrasar em diversas oportunidades o repasse do valor obtido a título de aluguel do imóvel do Recorrente; b) Não cobrou do locatário o valor referente aos bens móveis que foram furtados; c) Erroneamente deu plena quitação do imóvel, deixando o bem em estado deplorável de uso; d) Agiu com negligência com relação a relação contratual entre o Recorrente e os inquilinos; e) Demorou para comunicar o Recorrente os prejuízos de grande monta que ocorreram em seu imóvel em decorrência de chuva de granizo; f) Não repassou os recibos mensais e não prestou contas, desrespeitando o contrato de locação; g) Deixou de observar que o último locatário deixou valores em aberto de água e energia elétrica, gerando imenso prejuízo ao Recorrente ante a pendência de débitos; h) Em razão das contas em aberto dos locatários, por absoluta negligência da imobiliária, o nome da mãe do Recorrente foi inscrito no rol de inadimplentes; entre outras situações que ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano.
Sobreveio sentença nos autos que julgou procedentes em parte os pedidos formulados pela parte Recorrente.
Assim, faz-se necessário interpor o presente recurso inominado, visando à reforma da sentença nos termos que serão demonstrados posteriormente a fim de julgar procedentes os pedidos elencados na exordial, sobretudo no que se refere à indenização por danos materiais e morais.
2. DO DIREITO
2.1. DA JUSTIÇA GRATUITA
A parte Recorrente não tem condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo do sustento próprio e de sua família, razão pela qual, corretamente deferido em primeira instância o benefício da justiça gratuita em favor da parte Recorrente, que deve ser mantido por Vossas Excelências, nos termos da Lei nº. 1.060/50.
2.2. DAS RAZÕES AO APELO
Pretende a parte Recorrente por meio do presente Recurso de Apelação, reformar a sentença proferida pelo M.M Juíza Informação Omitidaque julgou procedentes em parte os pedidos da inicial, conforme se demonstra:
[…]
Em função do Magistrado julgar procedentes em parte os pedidos do Recorrente, impõe-se a interposição do presente recurso, objetivando a retorma da sentença proferida no juízo a quo, nos termos a seguir expostos.
No dia Informação Omitida, por meio do Contrato de Administração Imobiliária e Outorga de Mandato (anexo com a inicial), envolvendo as partes, o Recorrente conferiu à Recorrida, por intermédio da funcionária Valéria, a administração do imóvel localizado na Avenida Informação Omitida, n°. Informação Omitida, Bairro Informação Omitida, na cidade de Informação Omitida.
Em relação ao valor do aluguel, acordaram as partes a quantia de R$Informação Omitidamensais, sendo que deste valor, havia o desconto de 10% (dez por cento) em relação à Comissão Administrativa, por parte da imobiliária Recorrida que seria responsável por zelar pelo bem do Recorrente.
Ademais, extrai-se do contrato com a imobiliária, a responsabilidade da Recorrida na prestação de contas de sua administração, todo dia Informação Omitida, ou seja, mensalmente, oportunidade em que repassaria o valor líquido obtido a título de aluguel apurado no mês anterior.
Contudo, em diversas ocasiões, a Recorrida descumpriu o contrato ao deixar de cumprir com suas responsabilidades e obrigações, eis que:
a) Atrasou em diversas oportunidades o repasse do valor obtido a título de aluguel do imóvel do Recorrente; b) Não cobrou do locatário o valor referente aos bens móveis que foram furtados; c) Erroneamente deu plena quitação do imóvel, deixando o bem em estado deplorável de uso; d) Agiu com negligência com relação a relação contratual entre o Recorrente e os inquilinos; e) Demorou para comunicar o Recorrente os prejuízos de grande monta que ocorreram em seu imóvel em decorrência de chuva de granizo; f) Não repassou os recibos mensais e não prestou contas, desrespeitando o contrato de locação; g) Deixou de observar que o último locatário deixou valores em aberto de água e energia elétrica, gerando imenso prejuízo ao Recorrente ante a pendência de débitos; h) Em razão das contas em aberto dos locatários, por absoluta negligência da imobiliária, o nome da mãe do Recorrente foi inscrito no rol de inadimplentes; entre outras situações
O contrato pactuado com a imobiliária Recorrida perdurou até meados do mês Informação Omitida, período em que Informação Omitidainquilinos moraram no imóvel aduzido, sendo que todos os três saíram do imóvel com pendências relativas ao pagamento mensal do aluguel e/ou algum tipo de dano ao imóvel que não foi ressarcido, demonstrando a conduta negligente da Imobiliária Informação Omitidaque além de descumprir o contrato com o Recorrente, não zelou pelo bem e gerou inúmeros prejuízos para o proprietário do imóvel.
Frisa-se que o último inquilino, após a sua saída do imóvel, não quitou os valores relativos à água e energia elétrica, deixando os referidos valores em aberto, gerando atrasos que comprometeram o nome da mãe do Recorrente, Sra. Informação Omitida, haja vista que as contas estavam em nome desta, fazendo com que seu nome fosse inserido no rol de maus pagadores, conforme extratos juntados com a inicial.
Acerca da necessidade de quitação dos débitos no ato da devolução do imóvel em favor do proprietário, cita-se a cláusula Informação Omitidado referido contrato que determina:
[...]
Em razão da ausência do cumprimento contratual por parte da empresa Recorrida, o Recorrente contatou a imobiliária em diversas oportunidades, sobretudo para cobrar o repasse do aluguel, pois era prática comum da Recorrida repassar o valor após o prazo estipulado, cabendo ao Recorrente mensalmente efetuar a cobrança dos valores que deveriam ser repassados em seu favor automaticamente pela imobiliária, conforme demonstram os e-mails anexos, extraindo-se:
[...]
Conforme relatado, a imobiliária Recorrida sempre tratou o Recorrente com desídia e negligência em relação à locação do imóvel deste, haja vista que sequer prestava contas ou emitia os recibos, que, conforme pactuado no contrato em questão, era de sua obrigação. Por tal motivo, o Recorrente incansáveis vezes, teve que buscar a Recorrida para o recebimento de tais documentos, conforme se extrai dos e-mails igualmente juntados com a inicial:
[...]
Não bastasse a cobrança incessante pelo Recorrente para fazer com que a Recorrida cumprisse o mínimo, qual seja, repassar sua verba referente a locação, merece destacar que o imóvel em questão foi entregue para locação para a Imobiliária Informação Omitidacom os seguintes bens móveis, nos termos do laudo de vistoria apresentado aos autos: “Informação Omitida”.
Contudo, em razão de desconfiar da empresa Recorrida que deixava de prestar os serviços contratados reiteradamente, o Recorrente resolveu verificar o imóvel e se deparou com o fato de que TODOS OS BENS MÓVEIS NÃO SE ENCONTRAVAM MAIS NA RESIDÊNCIA, ou seja, possivelmente foram furtados por algum dos inquilinos que residiram no local.
Ressalta-se que, na vigência do último contrato de aluguel, foram furtadas até mesmo as portas da residência, reiterando-se que em momento algum a imobiliária Recorrida agiu com a devida cautela para zelar pelo bem do Recorrente, deixando de cumprir o mínimo previsto no contrato.
Ademais, constata-se, pelas fotos anexas, que a COR interna da residência em questão não é a mesma que constava no contrato, contudo, a Recorrida, demonstrando mais uma vez sua incapacidade na administração do imóvel, não questionou o locatário da época, deixando de regularizar tal situação.
O lastimável estado de conservação em que se encontrava a residência é ilustrado a partir das fotografias acostadas aos autos e reiteradas no presente recurso no tópico dos “danos materiais”, datadas em Informação Omitida, ou seja, em plena vigência contratual.
No momento em que o Recorrente contratou a imobiliária Recorrida para zelar por seu imóvel, aquele esperava que o serviço fosse prestado nos termos contratuais, sobretudo, no que se refere ao cuidado com o bem, logo, se o Recorrente entregou o imóvel com bens móveis em seu interior, por óbvio, após o término da locação, os bens móveis deveriam ser entregues em conjunto com o imóvel, respeitando o laudo de vistoria, salvo eventual depreciação pelo uso.
Todavia, lamentavelmente no momento que findou o contrato de locação, o Recorrente percebeu que os bens móveis que deveriam estar no interior da casa não estavam no local, não sabendo a Recorrida informar o que havia ocorrido, tampouco ressarcindo o Recorrente pelos prejuízos do “sumiço” de seu patrimônio.
Outrossim, apesar da residência em questão ter sofrido danos pelo mau uso, forças naturais e descaso, a Recorrida não comunicava o Recorrente sobre o estado de conservação da casa, muito pelo contrário. Sempre que o Recorrente se deslocava até a cidade de Informação Omitida, esse tinha que averiguar a situação do imóvel e entrar em contato com a Recorrida para que providenciasse orçamentos, o que é um absurdo.
Incontroverso, Excelências, que a imobiliária Recorrida PERMITIU, em sua vistoria final, que os bens móveis fossem retirados indevidamente, não contestando o respectivo inquilino sobre tal fato, demonstrando completa NEGLIGÊNCIA na administração do imóvel.
Para registrar novamente a sua insatisfação com a Recorrida, mais uma vez, o Recorrente entrou em contato com a Imobiliária Informação Omitida, conforme se observa dos e-mails transcritos abaixo:
[...]
Destarte, incontroverso que a Recorrida não agiu com transparência na administração do imóvel do Recorrente, sendo que esse teve de solicitar que a imobiliária enviasse todos os documentos referentes às locações ocorridas na residência em questão, contudo, NÃO OBTEVE RESPOSTA, conforme se observa:
[...]
Portanto, Excelências, estão claramente demonstrados todos os percalços criados pela Recorrida na “administração” do imóvel em questão e, ainda, os prejuízos financeiros e psicológicos sofridos pelo Recorrente durante a contratação, haja vista que a Recorrida não cumpriu seu dever contratual de zelar pelo imóvel do Recorrente.
Assevera-se que ao final do contrato, a Recorrida sequer entregou todas as chaves oriundas do imóvel, portanto, presume-se que alguém deixou de entregar o molho de chaves por completo, ou então, a Recorrida reteve em sua posse, demonstrando, mais uma vez, a completa negligência na condição de imobiliária responsável pela locação do imóvel do Recorrente.
A partir da narrativa aludida, bem como diante dos demais tópicos que seguem, impõe-se a interposição do presente recurso, objetivando majorar os valores arbitrados em primeira instância, a fim de reduzir os prejuízos materiais e morais que o Recorrente teve ante a negligência inquestionável da imobiliária Recorrida.
2. DO DIREITO
2.1. DA REVELIA
Compulsando os autos, infere-se que a Recorrida foi devidamente citada, contudo deixou transcorrer in albis o prazo para apresentar contestação, conforme demonstra a certidão acostada no evento Informação Omitida, requerendo-se, portanto, que seja decretada sua revelia.
Acerca da revelia, extraise do artigo 344 do Código de Processo Civil “Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor”.
A partir do aludido, a sentença a quo não observou os efeitos da revelia no que se refere a presunção da veracidade dos fatos articulados pelo Recorrente, logo, correto que Vossas Excelências reanalisem os autos, reformando a sentença, a fim de julgar totalmente PROCEDENTE a lide em favor do Recorrente.
Desta forma, reitera-se em sede recursal a revelia da parte Recorrida, pugnando-se para que Vossas Excelências apliquem o artigo 344 do Código de Processo Civil, reformando a sentença e julgando totalmente procedente a ação em favor do Recorrente, nos termos dos pedidos iniciais.
2.2. DA NEGLIGÊNCIA DA RÉ NA ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL EM QUESTÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL CONFIGURADA
Por meio do Contrato de Administração Imobiliária e Outorga de Mandato juntados com a inicial foi conferida à Recorrida a administração do imóvel localizado na Avenida Informação Omitida, n°. Informação Omitida, Bairro Informação Omitida, na cidade de Informação Omitida.
Entre as obrigações da administradora Recorrida, constam, em síntese, a locação do imóvel, recebimento de alugueis e repasse do produto líquido ao locador, ora Recorrente, promover ações de despejos e execuções dos aluguéis contra o locatário e seu fiador, ou outra forma de garantia, apresentar mensalmente, até o dia Informação Omitida de cada mês a prestação de contas, entre outros.
Para melhor elucidar o alegado, extrai-se da Cláusula das Obrigações Gerais das Partes e Demais Condições do referido contrato: “[...]” (Grifou-se).
Portanto, incontroverso que incumbia à Recorrida, a partir da aceitação do mandato supracitado, o dever de executar fielmente o encargo que lhe foi atribuído na condição de gestor de direitos, aplicando a diligência e o zelo que empregaria se seus fossem os bens ou os negócios geridos, sob pena de responder pelos prejuízos que, por culpa sua, experimentou o mandante, como preconizado pelo artigo 667 do Código Civil.
Ademais, a imobiliária que administra bem imóvel de terceiro tem a obrigação de, ao término do contrato, restituir a coisa nas condições em que o recebeu, impondo junto ao locatário para que proceda os reparos e as recuperações dos danos a que, porventura, tenha dado causa. Contudo, não agindo dessa forma, percebe-se que existe a negligência da imobiliária ao permitir que o inquilino devolva o bem sem os reparos necessários, logo, é da administradora a responsabilidade pela satisfação dos prejuízos acarretados ao proprietário.
Outrossim, a responsabilidade civil tem como coluna de sustentação a conexão entre a causa do evento e a sua consequência, com vinculação à culpa do suposto causador do dano para o qual busca a parte a correspondente indenização.
O proprietário de imóvel, ora Recorrente, firmou contrato com a Recorrida outorgou-lhe uma procuração com poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses, mediante o pagamento de uma taxa pela prestação de serviços, passando, consequentemente, a figurar como mandatário do proprietário.
Assim, advém a responsabilidade prevista no art. 667 do Código Civil, obrigando-se a indenizar o proprietário por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa, qual seja:
Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente. (Grifou-se).
Observa-se, portanto, que a administradora de imóveis é responsável por locação realizada sem as cautelas que a atividade recomenda, sendo obrigada a satisfazer o proprietário naquilo que ele deixou de receber. Sobre o tema, manifesta-se a jurisprudência:
MANDATO - INDENIZAÇÃO - COMPROVAÇÃO DE CULPA DA IMOBILIÁRIA - NEGLIGÊNCIA NA ADMINISTRAÇÃO DO IMÓVEL - RESPONSABILIDADE - ADMISSIBILIDADE. Tendo a administradora de imóveis atuado com negligência na administração da locação, não fiscalizando o pagamento dos débitos de água pelos inquilinos, deve arcar com a indenização. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação nº 992.05.137565-5, da Comarca de Limeira, 27 CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, TJSP) (Grifou-se).
No mesmo sentido, já decidiu o Superior Trbiunal de Justiça:
[…] A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). […]. 2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. […] (REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013). (Grifou-se).
A responsabilização da imobiliária é configurada quando esta: a) não age com diligência na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, b) não exige qualquer comprovação da capacidade econômica para cumprir o contrato; c) não faz pesquisa apurada sobre a sua situação de solvência; d) não faz vistorias iniciais e/ou finais; e) não acompanha e verificar eventual depreciação do imóvel; f) ao constatar a depreciação do bem não comunica o proprietário sobre tal questão; g) quando atrasa os valores recebidos a título de aluguel ao proprietário do imóvel; h) quando se mantém inerte em face dos requerimentos dados pelo mandante, entre outros.
Ademais, a falta de diligência por parte da imobiliária, pode ser evidenciada a partir da aprovação do cadastro, vez que aquela não exige comprovação documental dos bens imóveis do fiador, tampouco comprovação de renda do locatário, implicando em risco ao propritário no que se refere ao pagamento do aluguel mensal.
Excelências, sabe-se que o cadastro para locar imóvel deve ser completo, conter as certidões negativas forenses, movimentação bancária, declaração de imposto de renda, além do extrato dos bancos de dados de proteção ao crédito, sobre o inquilino e fiador.
Ademais, importante que a imobiliária exija certidão atualizada dos imóveis anualmente, com o intuito de resguardar o recebimento dos aluguéis pelo proprietário, agindo com prevenção de eventual inadimplemento.
Cabia à Recorrida, como fiel administradora do imóvel, fiscalizar e exigir que o locatário devolvesse o imóvel no estado em que o recebeu, conforme o contrato celebrado entre as partes, portanto, se aquela não prestou seu serviço com eficácia, desrespeitando o teor do contrato, cabe a imobiliária Recorrida suportar as expensas advindas de sua negligência e irresponsabilidade.
Ainda, a responsabilidade da Recorrida se perfaz a partir do momento em que deu quitação aos inquilinos devedores, não exigiu os reparos do imóvel ou sequer a devolução de móveis retirados unilateralmente, sem autorização do Recorrente, fazendo com que este não possa imputar responsabilidade pelos danos materiais do imóvel aos locatários da época.
Ora Excelências, a Recorrida assumiu o dever contratual de zelar pela integridade do imóvel entregue à sua gerência, obrigação esta claramente não cumprida, porquanto restituiu o imóvel ao Recorrente em deplorável estado de conservação e, ainda, com diversas dívidas contratuais (luz, água, aluguéis, etc.).
Sobre o tema, cita-se entendimento doutrinário: “Administradora de imóveis é responsável por locação realizada sem as cautelas que a atividade recomenda, sendo por isso obrigada a satisfazer o proprietário naquilo que ele deixou de receber”. (Grifou-se).
No mesmo sentido, extrai-se da jurisprudência do STJ:
PROCESSO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INOCORRÊNCIA DA PRESCRIÇÃO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. APROVAÇÃO CADASTRAL DE LOCATÁRIO SEM CAPACIDADE ECONÔMICA. DÉBITOS RELATIVOS A ALUGUERES, COTAS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ART. 667 C/C 186 DO CC. (...) A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva. 2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual. […] (REsp 1103658/RN, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 04/04/2013, DJe 23/04/2013). (Grifou-se).
Ademais, os danos causados no imóvel do Recorrente não podem ser atribuídos apenas ao desgaste natural provocado pela ação do tempo, eis que o imóvel foi restituído completamente depreciado, sem nenhuma condição de habitalidade, demonstrando o descaso e a negligência da Imobiliária ___ perante o imóvel do Recorrente.
Assevera-se, ainda, que além do estado deplorável do imóvel do Recorrente, a Recorrida não conduziu a cobrança aos inquilinos da maneira acordada e devida, eis que, ao final das locações, haviam débitos e danos ao imóvel que não foram restituídos ao Recorrente, motivo pelo qual está demonstrada a negligência da Recorrida na gerência contratual.
2.3. DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E A CONSEQUENTE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
A relação jurídica entre as partes restou configurada, tratando-se de relação de consumo, conforme preceituam os artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. No que tange à aplicabilidade, esta deve considerar o caso em apreço, e, caso surjam eventuais dúvidas, deve ser interpretado do modo mais favorável ao consumidor.
Evidente que os fatos narrados acima caracterizam a relação de consumo, eis que o referido artigo versa que: “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”.
A partir disto, conclui-se que a administração de imóveis é um serviço regido pela legislação consumerista.
Destarte, o artigo 14 da referida lei manifesta de forma expressa que o fornecedor de serviços, in casu, a imobiliária Recorrida, responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
Por esta norma, ainda que não exista culpa da imobiliária, se ficar demonstrado que os danos foram causados em razão dos serviços terem sido prestados de forma defeituosa, ou ainda em razão de falta de informações e esclarecimentos sobre segurança e riscos, haverá o dever de indenizar, portanto, tal dispositivo é aplicado no caso em comento. A respeito, manifesta a jurisprudência:
CIVIL. …