Modelo | Recurso Administrativo | Multa | Limpeza | Terreno | Parte apresenta defesa administrativa esclarecendo que não realizou a limpeza do terreno pois adquiriu o mesmo em leilão, ainda não exercendo a posse.
A ausência de notificação prévia pode anular a multa por limpeza de terreno?
Sim. A ausência de notificação prévia ao proprietário compromete a validade da penalidade aplicada, pois impede o exercício do contraditório e da ampla defesa, princípios assegurados no art 5º da Constituição Federal.
O Tribunal de Justiça de São Paulo reforçou esse entendimento:
APELAÇÃO – AÇÃO ANULATÓRIA – MULTA POR FALTA DE LIMPEZA DE TERRENO – NOTIFICAÇÃO PRÉVIA - Pretensão dos autores de declarar nulo os créditos decorrentes do serviço de roçada e multa por limpeza do térreo em razão da inexistência de notificação prévia - Sentença de procedência pronunciada em Primeiro Grau – Decisório que merece subsistir – Municipalidade que não comprovou a expedição de notificação prévia ao proprietário pra proceder com a limpeza do terreno e sanar a irregularidade – Inteligência dos art. 148 e ss. do Código de Posturas do Município de Araraquara – Lei Complementar Municipal no 18/97 – Precedentes - Sentença mantida – Recurso improvido.
(Apelação Cível, N° 1011697-55.2021.8.26.0037, 1ª Câmara De Direito Público, TJSP, 22/11/2022)
Em situações como essa, o advogado deve pedir o cancelamento da multa, focando na falta de documento que comprove a regular intimação.
O adquirente em leilão responde imediatamente pela limpeza do imóvel?
Não de forma automática. A responsabilidade pela limpeza de terreno depende da efetiva imissão na posse, e não apenas da arrematação. Sem o uso concreto do imóvel, não há como exigir do adquirente obrigações decorrentes da propriedade, especialmente em fase de transição.
A defesa deve demonstrar:
-
Que não houve assinatura da carta de arrematação;
-
Que o documento de posse ainda não foi expedido;
-
Que não há condições práticas de acesso ao terreno.
Nessa linha, é essencial a análise dos atos administrativos e das condições reais para o cumprimento da obrigação, sob pena de violação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade pela administração pública.
A multa por limpeza de terreno pode ser questionada no processo administrativo?
Sim. No âmbito do processo administrativo, a multa pode ser atacada tanto sob o ponto de vista da ausência de prévia notificação, quanto da falta de fundamentos suficientes no ato sancionador.
O proprietário pode alegar:
-
Irregularidade na forma de notificação;
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Ausência de oportunidade para regularização;
-
Não comprovação da situação de risco ao meio ambiente ou à segurança pública.
O protocolo correto de impugnação deve ser feito nos termos previstos no próprio edital ou regulamento municipal aplicável, independente da aceitação inicial da cobrança. A base da defesa é o direito ao contraditório, à ampla defesa e ao devido processo legal.
É fundamental também destacar que o simples pagamento da multa não representa o reconhecimento da regularidade da cobrança, especialmente quando ausentes os requisitos formais indispensáveis.
A defesa pode se valer de diversos meios de prova — tais como documentos, fotos ou perícias — para demonstrar a inexistência de irregularidade ou a inadequação da autuação.
Além disso, a ausência de comprovação da necessidade efetiva de execução de obras ou serviços de limpeza é elemento que enfraquece ainda mais a validade do auto de infração, tornando viável o pedido de nulidade do ato administrativo.
A imposição de multa substitui a obrigação de limpar o terreno?
Não. A imposição de multas não substitui o cumprimento da obrigação principal, que é a limpeza de terreno para resguardar o interesse público e a proteção à saúde e segurança coletivas.
A multa funciona apenas como meio coercitivo para forçar a regularização da área, e não como substituição da responsabilidade. Mesmo que o pagamento da taxa seja realizado, o proprietário continua obrigado a promover a limpeza, sob pena de novas autuações.
A decisão administrativa deve deixar claro que a obrigação persiste, devendo o imóvel ser mantido em conformidade, conforme previsto de forma geral nas leis de posturas municipais. A multa é apenas uma consequência acessória ao descumprimento da obrigação principal.
É possível, em determinadas situações, buscar acordo com a municipalidade, nos limites da legislação local, para estipular prazos ou condições para cumprimento da obrigação, sobretudo se existirem motivos justificados para o atraso na execução da limpeza.
Importante destacar que a existência de multa quitada ou impugnada em processo administrativo não desonera o proprietário do dever de manter o imóvel regularizado perante a sede do Município, onde se concentram os registros fiscais.
Por fim, é essencial que toda a documentação relacionada ao imóvel, inclusive notificações e comprovantes de regularização, seja devidamente arquivada em anexo à defesa administrativa, para fins de prova e controle da situação perante o cadastro municipal.
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