Modelo de Notificação Extrajudicial | Reparos | Imóvel | Locatário | Proprietário notifica locador para que quite os gastos efetuados com o conserto do imóvel locado, uma vez que não foi entregue nas condições estabelecidas.
O locador precisa devolver o que o inquilino gastou com consertos?
Sim, quando o imóvel é entregue com vícios graves e em desacordo com as condições de uso, o locador responde pelos reparos realizados pelo inquilino, desde que haja comprovação da necessidade, da urgência e, principalmente, da ciência do proprietário.
Essa ciência se dá por aviso formal — o ideal é usar correspondência com aviso de recebimento, em nome do locador, para documentar o recebimento e resguardar a possibilidade de restituição futura.
A situação se ajusta perfeitamente à previsão do art. 35 da Lei nº 8.245/1991, que impõe ao locador o dever de ressarcir o locatário quando este arca com benfeitorias necessárias, como conserto de telhado, infiltrações ou estrutura comprometida.
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
O caráter da despesa deve ser preservativo, não opcional. Sem má-fé, a devolução é devida em forma simples.
Abaixo, a jurisprudência que confirma esse entendimento:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR DE OFÍCIO. ILEGITIMIDADE. ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. ACOLHIMENTO. MÉRITO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. DEFEITO TELHADO. CONSERTO. BENFEITORIA NECESSÁRIA. RESTITUIÇÃO. FORMA SIMPLES. ART. 35, DA LEI Nº 8.245/1991. MÁ-FÉ. AUSÊNCIA. CAUÇÃO. DEVOLUÇÃO. ABATIMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS EXISTENTES. DANO MORAL. INEXISTENTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MODIFICAÇÃO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA CONDENAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA.(TJDF, 3ª Turma Cível, Rel. Ana Maria Ferreira da Silva, 15/02/2024, n. 0703628-55.2022.8.07.0020)
O inquilino pode parar de pagar o aluguel se o imóvel tiver problemas?
Não. Ainda que existam problemas na estrutura, o inquilino não está dispensado do pagamento dos valores pactuados. A lei do inquilinato exige que o locador entregue o imóvel em condições de uso, mas não autoriza o locatário a descumprir os termos contratuais unilateralmente.
Se o imóvel estiver com defeitos estruturais logo no início do contrato, a via correta é notificar o locador, requerer as providências cabíveis e, se necessário, rescindir o contrato com a devida entrega das chaves.
A jurisprudência é clara: a ausência de devolução formal do imóvel (com comprovação da desocupação) mantém a obrigação de pagar aluguel:
APELAÇÃO CÍVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - COBRANÇA - ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL - ART. 22, I, LEI Nº 8.245/1991 - DESCUMPRIMENTO - COBRANÇA DOS ALUGUÉIS INADIMPLIDOS - CABIMENTO. Cabe ao locador entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina, nos termos do artigo 22, I, da Lei 8.245/91. Somente com a entrega das chaves é que ele se desobriga de cumprir com seus deveres e impossibilita de exigir direitos. Necessária a prova da efetiva devolução do imóvel com a entrega das chaves, ou a recusa do locador, para afastar a responsabilidade do locatário pelos encargos decorrentes da locação. Ainda que o imóvel locado apresente más condições de conservação, cabia à parte locatária rescindir o contrato de locação e pagar os aluguéis vencidos até a sua desocupação e não simplesmente deixar de adimplir as obrigações assumidas. (Apelação Cível, N° 1.0000.23.020561-9/001, 14ª Câmara Cível, TJMG, Relator: Marco Aurelio Ferenzini, 19/04/2023)
O inquilino sempre tem que consertar danos no imóvel?
Não. O locatário só responde por danos que tenha causado — seja ele, alguém da família, visitas ou quem aja em seu nome. Se o problema não foi provocado diretamente, não é ele quem deve consertar. Isso vale, por exemplo, pra infiltrações ou desabamento de teto, quando o defeito já estava presente ou foi se agravando sem culpa do inquilino.
A lei do inquilinato, no inciso IV e V do art. 23, deixa isso claro: o dever do inquilino é comunicar o dono do imóvel e zelar pelo uso regular.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
[...]
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
Se, mesmo avisando, o locador se mantém inerte, o inquilino pode até rescindir o contrato sem multa, como permite o art. 26, parágrafo único.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
O ponto é que não se pode transferir a responsabilidade sem nexo causal. O que cabe ao inquilino é cuidar e avisar — não arcar com o que não causou.
Qual a forma adequada de notificação?
A comunicação ao locador deve ser formal, por escrito, e acompanhada de prova do envio e recebimento — medida essencial para resguardar o locatário frente a eventuais alegações de omissão quanto à ciência dos vícios existentes no imóvel.
As formas mais seguras de notificação são:
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Carta registrada com aviso de recebimento (AR): comprova que o locador recebeu a comunicação de forma oficial, contendo as informações sobre o defeito, o local afetado e a intenção do locatário quanto à solução — seja pela realização do reparo, pela compensação econômica ou até pela rescisão contratual;
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Notificação extrajudicial via cartório de títulos e documentos: garante fé pública e evita controvérsias quanto ao teor e à data do envio, sendo recomendada especialmente quando há expectativa de judicialização;
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E-mail ou mensagem eletrônica com confirmação de leitura: desde que seja possível comprovar o efetivo recebimento e que o conteúdo da comunicação esteja completo e adequadamente instruído.
Nos casos em que o imóvel estiver vinculado a fundo de investimento imobiliário, por exemplo, a notificação deve ser direcionada ao administrador responsável, com indicação expressa do contrato de locação, das cláusulas pertinentes e do histórico da unidade.
A notificação, além de instrumento de ciência, também funciona como ferramenta probatória indispensável à responsabilização do locador. Não se trata de mero favor, mas de exigência legal e contratual que viabiliza o exercício de direitos em caso de inadimplemento.
Conteúdo da notificação
O documento deve ser claro, técnico e completo, contendo:
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Qualificação das partes: nome, CPF ou CNPJ e endereços de locador e locatário;
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Identificação do imóvel e do contrato: endereço completo, data de início do contrato, prazo e eventuais cláusulas sobre responsabilidade por reparos;
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Descrição objetiva dos defeitos: especificar o que foi constatado, com datas, localização, gravidade e anexos (fotos, laudos ou registros). É comum a ocorrência de vícios como infiltrações, comprometimento estrutural, falhas nas instalações elétricas e ausência de manutenção adequada, que exigem reforma imediata;
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Referência legal: o dever do locador de conservar o imóvel encontra amparo no art. 22, I, da Lei nº 8.245/91 e no Código Civil;
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Prazo para solução: fixação de prazo razoável (geralmente entre 5 e 10 dias úteis) para a adoção das providências cabíveis;
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Advertência de medidas legais: diante da inércia, o locatário poderá:
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realizar os reparos e descontar os valores do aluguel;
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postular a rescisão contratual, com pedido de indenização;
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ou formalizar acordo com revisão das obrigações pactuadas.
Caso a unidade faça parte de um conjunto de imóveis sob administração coletiva ou esteja vinculada a fundo, é necessário indicar a fonte de responsabilidade pela manutenção, para fins de eventual reembolso.
Recomendações finais
Como já dito e reiterado, toda a situação deve ser devidamente documentada. O locatário deve manter registros fotográficos dos defeitos, guardar orçamentos, atas de vistoria, comunicações anteriores e, se realizar reparos urgentes, exigir notas fiscais. A comprovação da necessidade, da urgência e, principalmente, da ciência do locador, é indispensável à viabilidade de ressarcimento posterior.
Essa conduta é essencial para proteger o locatário em eventual litígio e demonstrar boa-fé, sobretudo quando o objeto do contrato envolver locações com finalidade comercial ou econômica. A conservação do imóvel é condição indispensável para os resultados esperados, especialmente nos casos em que o uso está diretamente atrelado à atividade profissional, conforme demanda o próprio mercado.
Salvo em situações de urgência extrema, recomenda-se aguardar a resposta formal do locador antes de qualquer intervenção direta. Esta orientação integra o presente texto jurídico, com vistas a orientar conduta defensiva e preventiva no âmbito das relações locatícias.
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