Modelo de Notificação | Inquilino | Pagamento IPTU | Proprietário notifica locador para que pague os valores referentes ao IPTU e taxa de lixo não adimplidas e suportadas pelo notificante.
O locatário é obrigado a pagar IPTU e taxa de lixo do imóvel alugado pela lei do inquilinato?
Depende do que foi ajustado no contrato. A Lei do Inquilinato, no art. 22, inciso VIII, estabelece que o proprietário é o responsável por tributos e encargos, salvo se houver disposição contratual em sentido contrário.
Art. 22. O locador é obrigado a:
[...]
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Ou seja, é totalmente válido transferir a obrigação para o locatário, desde que isso esteja expressamente previsto nas cláusulas do contrato de locação.
Se o contrato for omisso, presume-se que os encargos permanecem com o proprietário, e tentar imputá-los ao inquilino sem respaldo contratual pode resultar em negativa de pagamento.
Já se a obrigação estiver descrita, a inadimplência por parte do locatário autoriza medidas como cobrança extrajudicial com aviso de recebimento, ou até mesmo a retomada do imóvel via ação judicial de despejo por descumprimento contratual.
Como notificar o locatário para pagar o IPTU e a taxa de lixo que ele deixou de quitar?
A notificação deve ser feita de forma clara, objetiva e preferencialmente por meio físico, com aviso de recebimento, identificando:
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O valor exato do débito (incluindo juros, se aplicável);
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O prazo para regularização dos pagamentos (recomenda-se 10 dias úteis);
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A origem da obrigação (cláusula contratual que a justifique);
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A consequência do não pagamento (ex: possível desocupação, cobrança ou despejo).
Esse comunicado serve como prova de que o locatário foi notificado, e resguarda os proprietários, sejam pessoas físicas, empresas, ou profissionais liberais, no momento de eventual ajuizamento.
Se houver resistência ou silêncio, o próximo passo é consultar um advogado de confiança para avaliar a melhor estratégia, que pode ir desde o simples protesto até a adoção de medidas judiciais para atingir o objetivo final: o recebimento dos valores e a preservação do patrimônio.
O município pode cobrar IPTU diretamente do inquilino quando o contrato de locação com o poder público não prevê essa obrigação?
Como já vimos, não basta o locatário estar ocupando o imóvel para que se presuma que ele assumiu todos os encargos. Quando o imóvel é alugado de um ente municipal, a cobrança do IPTU diretamente contra o inquilino só é válida se houver cláusula contratual expressa autorizando essa transferência. Se isso não estiver escrito com todas as letras no contrato, o município não pode simplesmente executar o locatário como se a obrigação fosse dele.
E não adianta tentar “empurrar” a cobrança via execução fiscal — o Judiciário tem sido claro: sem previsão contratual, o débito de IPTU é nulo em relação ao locatário.
Nesse tipo de situação, a Justiça tem determinado que a petição inicial seja emendada para excluir o imposto e, no máximo, manter a taxa de lixo, se for o caso, e só a partir da vigência do contrato:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. COBRANÇA DE IPTU E TAXA DE COLETA DE LIXO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM O ENTE MUNICIPAL SEM PREVISÃO EXPRESSA DE PAGAMENTO DE IMPOSTO PELO LOCATÁRIO. NULIDADE DO DÉBITO RELATIVO AO IPTU. NECESSIDADE DE EMENDA A INICIAL PARA COBRANÇA EXCLUSIVAMENTE DO VALOR DAS TAXA DE COLETA DE LIXO DEVIDA A PARTIR DA VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação, N° 00046143920218190024, Segunda Camara De Direito Publico - Antiga 10ª Câmara, TJRJ, Relator: Eduardo Antonio Klausner, 11/03/2024)
Em resumo:
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IPTU não é automaticamente de responsabilidade do inquilino;
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Se o contrato de locação com o município for omisso, o débito não pode ser cobrado dele;
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A cobrança legítima se restringe àquilo que estiver claramente ajustado;
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E mesmo no caso da taxa de lixo, ela só é exigível no período em que o imóvel estiver locado.
Esse tipo de cuidado evita distorções, protege o ocupante contra cobranças indevidas e reforça a necessidade de contratos bem redigidos — especialmente quando o locador é o próprio Poder Público.
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