EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], por seu Advogado e bastante procurador ao final assinado, conforme instrumento de procuração em anexo, com escritório profissional na cidade de Aracaju, na Av. Caçula Barreto, nº 600, Farolândia, SE, onde recebe correspondências e intimações para os atos processuais, vem, respeitosamente, à honrosa presença de Vossa Excelência, com fulcro nos arts. 1.320 e seguintes do Código Civil, requerer a
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL C/C COBRANÇA DE ALUGUÉL
do imóvel localizado $[geral_informacao_generica], em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], e que deverá seguir o procedimento ordinário, pelas razões de fato e de direito que passa a expor.
I- DA MATÉRIA PRELIMINAR
I. 1- DA CONCESSÃO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA
Requer seja concedido o benefício da Justiça Gratuita nos termos da lei n.º 1.060, de 05.02.50 e alterações posteriores, e ainda no Art. 98 e seguintes do Novo Código de Processo Civil.
Nos termos do que estabelece o Art. 4º da Lei nº 1.060/50 e Art. 99, § 3º, do NCPC, a gratuidade judiciária será concedida à parte que, mediante simples afirmação da hiposuficiência, não dispuser de recursos financeiros para o pagamento das custas processuais.
Por conseguinte, a veracidade da declaração de hiposuficiência é dotada de presunção júris tantum, sendo afastada apenas nos casos de comprovação da possibilidade de pagamento das custas, valendo-se ressaltar que não se pode exigir que a parte evidencie a alegada miserabilidade econômica, notadamente quando a menção à declaração de pobreza na exordial exalta a necessidade da concessão do benefício.
Diante dessas circunstâncias, requer o Requerente lhe seja conferido o benefício da justiça gratuita, conforme disciplinado na legislação acima disposta.
II- DOS FATOS
Os litigantes em 17 de novembro de 2016, nos autos da Ação de Divórcio, processo tombado sob o número $[geral_informacao_generica], firmaram um acordo este devidamente homologado, no qual o imóvel pertencente ao casal, localizado na Rua $[geral_informacao_generica], foram estabelecidas as seguintes cláusulas:
“Quanto à partilha do bem:
Da existência, de uma casa, localizada na $[geral_informacao_generica], as partes pactuam a venda do bem no montante de R$ 500.000,00 ( Quinhentos mil reais), mediante corretor particular a ser constituído por cada [...] a concretização da venda, será feita mediante alcunha das partes litigantes, com percentual de 50% ( cinquenta por cento) para cada.
Da venda do bem supra, a parte Requerida se compromete, assim que receber sua parte devida, repassar ao Requerente o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de restituição das vendas dos seguintes bens: Terreno localizado no Abaís (Loteamento $[geral_informacao_generica]) e, do veículo automotor Fiat Pálio $[geral_informacao_generica]
As questões tributárias, bem como demais encargos serão pagos pela parte Requerida. Onde será demonstrado, mediante comprovantes de pagamentos a ser restituído com a concretização da venda do bem, na parcela de 50% gastos em questão.”
Ocorre Excelência, que desde a homologação do acordo, em 23 de janeiro de 2017, o imóvel não foi vendido, visto que o valor acordado na época para a venda do imóvel era muito superior aos padrões do mercado naquela região.
Nesse diapasão, no dia 02 de outubro de 2018, um novo acordo foi firmado no processo de nº $[geral_informacao_generica]onde as partes estipularam novo valor ao imóvel em condomínio, e quanto as responsabilidades dos tributos do imóvel, ficando assim definidas:
1) OBJETO DO ACORDO: As partes acordam que o imóvel descrito na inicial está valendo, levando em conta o valor de mercado, no importe de aproximadamente R$300.000,00 (trezentos mil) à R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil). As partes acordam ainda com um prazo de 06 (seis) meses para a venda do imóvel. Após este prazo de 06 meses que se conta a partir de hoje, em não vendendo o imóvel, reservam-se as partes de prorrogar esse período ou a realização de novo encontro entre as partes para analisar novo acordo. Ressalte-se que nesse tempo a SRA. $[parte_reu_nome_completo] ficará residindo no imóvel e responsabilizando-se com os custos do mesmo, tais como: água, energia, IPTU.
2) Advertência: o descumprimento injustificado do presente acordo ficará sujeito à execução e às penalidades legais. Ato contínuo, as partes pediram a homologação do presente acordo, declarando que são maiores e capazes, e que agiram de livre e espontânea vontade, após os devidos esclarecimentos em sessão de mediação.
Ocorre Excelência, que a permanência da parte ré no imóvel, está dificultando a venda do mesmo. O que por óbvio constata-se é que apenas um dos litigantes tem plenos poderes sobre o imóvel, e gozo sobre o bem, não tendo nenhum interesse que a propriedade seja vendida, prejudicando os interesses do Autor.
Insta ainda ressaltar que o Autor não possui imóvel próprio e vive de aluguel. O único imóvel que conseguiu adquirir, em toda sua vida de labuta, está em posse da Sr.ª $[parte_reu_nome]. Hoje atualmente aposentado, com 64 anos, o Sr. $[parte_autor_nome] suplica ao judiciário, que o imóvel seja desocupado imediatamente para facilitar a venda, com sua cota parte, possa adquirir uma nova residência própria.
III- DO DIREITO
III. 1- DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO E ALIENAÇÃO JUDICIAL
Preceitua o Código Civil, em seu artigo 1322 o direito à extinção do condomínio nos seguintes termos:
Art. 1322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condomínio ao estranho e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Trata-se de direitos dos proprietários, uma vez que a lei permite que “ a qualquer tempo os condôminos podem pretender a extinção do condomínio, com a consequente alienação do bem seja indivisível e os consortes não concordarem em adjudica-la a um só, indenizando os outros.” (NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 12 ed. Editora RT, 2017. Versão Ebook, Art. 1322).
Nesse sentido, deve ser garantido, ao condômino que não quer continuar no estado de indivisão, o direito à alienação judicial da coisa comum. Como vislumbra a decisão abaixo:
Apelação. Extinção de condomínio. Alienação judicial de imóvel comum. Sentença de improcedência.
1.Gratuidade de justiça concedia aos réus. Revogação. Padrão de vida incompatível com a concessão do benefício. Juntada de declarações de Imposto de Renda antigas, que não se prestam a comprovar situação financeira atual. 2. Mérito. Autor recebeu fração ideal de imóvel, como pagamento de dívida garantida por hipoteca. Fraude à execução não comprovada. Dívida e ônus real constituídas anos antes da constituição do crédito dos réus. Requisitos do art. 792 CPC não demonstrados. 3.Venda de bem comum indivisível. Impossibilidade de divisão cômoda. Dissolução pela via judicial. Inteligência dos artigos 1322 do Código Civil e 730 do Código de Processo Civil. 4.Honorários recursais. Inversão da verba honorária, em razão do resultado do julgamento. Apelação provida. (TJSP; Apelação Cível 1079132-61.2015.8.26.0100; Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/01/2019; Data de Registro: 01/02/2019)
Assim, caso a Ré não se manifeste sobre a adjudicação imediata da cota parte pertencente ao Autor, requer que seja alienado judicialmente o imóvel, nos termos do Art. 730 do CPC/15, observados o direito de preferência disposto no Art. 504 do Código Civil.
III. 2- DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL
Segundo o ordenamento jurídico vigente, qualquer dos condôminos pode promover a ação de divisão, obrigando os outros a partilhar o imóvel, mormente porque a indivisão deve sempre ser temporária, dado o caráter de exclusividade do direito de propriedade(CF88, art.5º inc. XXII), e também porque o uso comum da coisa gera conflitos entre os coproprietários, inviabilizando o cumprimento da sua função social(inc. XXIII), inclusive de forma plena. Inegável que, diante da impossibilidade de divisão cômoda do bem em estudo, bem assim em face da ausência de interesse na permanência da comunhão com o Réu, de conveniência a extinção do condomínio sobre o imóvel.
Nesse contexto, condômino algum é obrigado a permanecer na comunhão. É dizer, trata-se de direito potestativo dos coproprietários de, a qualquer tempo, postular judicialmente a extinção do condomínio (CC, art. 1.320).
Com esse mesmo enfoque, bom lembrar o magistério de Arnaldo Rizzardo:
Se o regime era de separação de bens, a cada cônjuge pertencerá o que trouxe consigo e o patrimônio adquirido durante a vida conjugal. Tendo sido adotado o regime de comunhão parcial, todos os aquestos serão partilhados. Se escolhido o regime de comunhão universal, tudo se divide em partes iguais, excluídos os bens que não se comunicam. No regime de participação final nos aquestos, conservam os cônjuges os bens próprios, partilhando-se unicamente o acervo conseguido pelo casal a título oneroso.
( . . . )
Uma situação comum é a partilha dos bens, mas permanecendo um ou vários deles em condomínio, e a um dos cônjuges se assegurando a ocupação. Parece tipificar-se a figura da habitação, estatuída no art. 1.414 do Código Civil (art. 746 do Código revogado), o que não impede a extinção do condomínio, com a venda judicial se indivisível o bem [ ... ]
Nesse interim, é de suma importância que seja Expedido o Mandado de Desocupação Imediata do Imóvel, para que seja facilitado todo o trâmite de venda da propriedade.
Em comunhão com a legislação civil brasileira é o entendimento jurisprudencial a seguir consignado:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ALIENAÇÃO DE COISA COMUM. CONDOMÍNIO ENTRE EX-CÔNJUGES. MEAÇÃO. USO EXCLUSIVO DO IMÓVEL. ALUGUEL. INDENIZAÇÃO. TERMO FINAL. ALIENAÇÃO OU DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INSUFICIÊNCIA FINANCEIRA NÃO COMPROVADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. A divisão da coisa comum é possível e qualquer condômino pode solicitá-la (art. 1.320 do CC/02). Porém, se um dos condôminos obtiver para si frutos percebidos do condomínio ou causar danos à coisa comum, deverá responder aos demais sobre os lucros obtidos ou prejuízos causados, na medida de cada quinhão (arts. 1.319 e 1.326 do CC/02). 2. Residindo apenas um dos condôminos na casa havida em copropriedade, …
