Petição
$[processo_comarca], $[geral_data_generica].
À
EMPRESA BRASILEIRA DE INFRA-ESTRUTURA AEROPORTUÁRIA
DIRETORIA COMERCIAL
AEROPORTO $[geral_informacao_generica] – $[processo_comarca] - $[processo_uf]
Ref.: Contrato de Concessão de Uso - Revisão
$[geral_data_generica], inscrita no CNPJ nº $[parte_autor_cnpj], localizada no $[parte_autor_endereco_completo], por seu representante legal, $[parte_autor_representante_nome_completo], inscrito ao CPF sob o nº. $[parte_autor_cpf], vem à presença desta Diretoria, dizer e requerer o que segue:
O Aeroshopping é tendência mundial inovadora, que possui o intuito principal de diversificar, apoiar, expandir e, principalmente, internacionalizar o comércio nos aeroportos, sendo que diversos países aderiram à proposta, e o Brasil, em plena expansão econômica, passou a utilizar o mesmo modelo internacional.
Em junho de 2001, com o objetivo principal de ampliar recursos, a Infraero inovou, quando Aeroporto $[geral_informacao_generica], em $[geral_informacao_generica], propôs um modelo nacional de aeroshopping, o qual foi utilizado por diversos outros estados, como por exemplo, $[geral_informacao_generica], $[geral_informacao_generica], $[geral_informacao_generica], entre outros.
O Aeroporto $[geral_informacao_generica] foi o primeiro a construir o Aeroshopping, o qual abriga mais de 70 (setenta) estabelecimentos, entre lojas, lanchonetes, restaurantes, além de um cinema multiplex.
Após uma séria de reforma, foi construído um novo setor, onde o aeroshopping passou a funcionar; assim, todas as empresas que já possuíam contrato de concessão de uso em vigor à época, e ainda, faziam parte do setor de prestação de serviços, foram compulsoriamente transferidas para a nova área.
A transferência de área proporcionou às empresas que já possuíam tais contratos, uma expectativa de lucros muito grande, visto que a Infraero vinha apresentando uma mudança radical em sua receita naquele ano.
Este é o caso da “$[geral_informacao_generica]”, a qual já possuía contrato de concessão à época da mudança.
A “$[geral_informacao_generica]” vinha cumprindo o contrato normalmente, oferecendo os serviços de cafeteria e lanches rápidos na área antiga, e já havia despendido uma boa quantia até aquele momento, a título de investimento inicial.
Ao conhecer o novo local onde passaria a se localizar, constatou-se que a empresa possuiria uma vista privilegiada, pois se localizava em frente a um enorme painel de vidro, o que garantia aos clientes uma vista panorâmica da pista de pouso.
A transferência para a área nova requereu alto investimento para atrair freguesia, visando aproveitar a visão que se teria de local – buscando proporcionar aos clientes o máximo conforto em tal situação.
Esses investimentos incluem uma área exclusiva para fumantes, a qual é responsável por grande parte do movimento da Confeitaria, não possuindo o aeroshopping este tipo de distinção, investindo, novamente, na exclusividade no atendimento.
Dessa forma, a transferência para a nova área – que se encontrava sem qualquer benfeitoria prévia – veio acompanhada da necessidade de mudança de proposta, bem como a manutenção do padrão de excelência, visando o bem estar de seus clientes.
Assim, a “$[geral_informacao_generica]” não mediu esforços, para manter o mencionado padrão, e consequentemente, conforme já mencionado, investiu quantia considerável para tanto.
Contribuiu, diga-se, para a nova proposta ventilada à época da inauguração do Aeroshopping no novo aeroporto $[geral_informacao_generica] – qual seja, o conceito de um shopping não só para quem utilizaria o terminal, mas para toda a comunidade.
Tal situação, por si só, faz projetar uma expectativa de lucro excelente, para a qual foi adequado o local, treinada a equipe – enfim, qualificada toda a empresa em prol de um movimento muito além dos freqüentadores do aeroporto.
Ademais, tem-se hoje que o Aeroshopping é um modelo diferente do originalmente concebido, sendo, na prática, freqüentado pelo mesmo público de antes, composto por quem está utilizando o terminal aeroportuário.
Assim, passaram-se mais de 9 (nove) anos da primeira concessão, e, no entanto, em razão de todas as modificações sofridas no curso do referido contrato de concessão, a “$[geral_informacao_generica]” não obteve o retorno esperado de seus investimentos.
Ora, naturalmente a mudança para a nova área gerou grande expectativa aos concessionários, pois a realidade apresentada – do moderno projeto que é o “aeroshopping” – era a de grande lucratividade, muito superior àquela que percebiam na área antiga.
Ocorre que tal mudança trouxe também certo descontentamento aos concessionários, pois a Infraero recentemente restringiu o horário de funcionamento do terminal – fechado da 01 hora às 06 horas da manhã.
Tal ato restringe a possibilidade de conseguir maior lucratividade nesses horários, afastando boa parte dos freqüentadores, que pensam que igualmente o aeroshopping estará fechado.
Pensando nessa lucratividade auferida, bem como a amortização de seus investimentos e expectativa de lucros, a “$[geral_informacao_generica]” realizou, junto a uma empresa de engenharia consultiva, o “Laudo de Avaliação Econômico-Financeira”, onde resta demonstrada a expectativa inicial e efetivamente realizado.
Sabidamente, quando se faz um investimento, se impõe uma taxa de retorno mínima, de forma a calcular sua atratividade, em comparação com outras oportunidades – abdicadas em prol de um apenas.
E justamente no custo de oportunidade que se estimam os investimentos e retornos, adequado, no caso, ao contexto em que se apresentava o aeroshopping.
Assim, se a expectativa de lucros apresentada desde o início tivesse sido a de um percentual tão baixo, a “$[geral_informacao_generica]” poderia ter revisto os investimentos realizados e sua localização no aeroporto.
A possibilidade de outros negócios a esta empresa poderiam ter sido estendidos a outros lugares naquela época – entretanto, em razão da proposta apresentada pela Infraero, da expectativa gerada, optou-se por investir no novo modelo de aeroshopping.
Além disso, a publicação da nova regulamentação para licitações, a qual não inclui as empresas que já possuem contrato em andamento, a deixa totalmente desestimulada, pois após todo o esforço empregado, não percebe a valorização de sua contribuição para o desenvolvimento do aeroshopping.
O fato da nova regulamentação não incluir os atuais concessionários configura uma indevida lacuna, visto que a não renovação dos contratos obviamente resultará em grande prejuízo a todos, inclusive a “$[geral_informacao_generica]”.
Dessa forma, sem ter qualquer equilíbrio econômico, e temendo o dano que a rescisão do contrato pode vir a causar, busca-se o reequilíbrio da relação contratual entre empresa e Infraero, de modo a retomar a equidade contratual – salutar, diga-se, a todos os envolvidos.
Da Possibilidade de Reequilíbrio Econômico Financeiro
Conforme já apresentado anteriormente, os lucros auferidos pela empresa não foram os esperados, tornando desequilibrada a manutenção de uma loja no aeroshopping em atenção à expectativa de retorno que se tinha – seja pelo local que, na prática, não continha as características apresentada, seja pela falta da clientela prometida.
Ao cotidiano, notou-se que dinâmica de um aeroshopping funciona de forma peculiar, com horários completamente avessos ao comércio geral, como também clientes diferentes, que precisam ser atendidos de forma distinta, levando o funcionário inclusive utilização de outras línguas – o que, pela qualificação, aumenta o custo operacional da empresa.
Tais afirmações são corroboradas por diversas revistas especializadas no ramo, como por exemplo, a Soluções BR Aviation, que, em sua edição de nº 3/ano 1, desde logo preceituou:
“A Infraero está implantando no Brasil o conceito do aeroshopping, uma tendência dos grandes aeroportos do mundo. Os terminais se tornarão um complexo comercial, com produtos e serviços para quem está chegando de viagem, aguardando o embarque ou apenas para consumidores que quiserem fazer suas compras. (...) O Projeto Aeroshopping da Infraero abrange o aperfeiçoamento do mix de lojas, produtos e serviços, além de treinamento do pessoal que atua nas lojas, orientação da política de promoções de vendas e implantação da comunicação visual”.
Aliás, o próprio diretor comercial da Infraero, Fernando Nicácio, em entrevista concedida ao colunista do site www.administradores.com.br, Sr. Vinícius Costa Formiga Cavaco, constatou que:
“manter uma loja em um aeroshopping é mais caro do que em um shopping tradicional.”
Incontestável a necessidade que os contratos de concessão de uso têm em assegurar estabilidade ao concessionário, uma vez que, conforme já demonstrado, os investimentos realizados são elevados.
Não se pode falar, dessa forma, em não prorrogação do prazo contratual, ou mesmo em nova licitação, pois tal atitude resultaria em grande prejuízo à empresa.
Maria Sylvia Zanella di Pietro bem ensina, sobre os prazos dos contratos de concessão de uso que:
“Este [concessionário] assume obrigações perante terceiros e encargos financeiros elevados, que somente se justificam se ele for beneficiado com a fixação de prazos mais prolongados, que assegurem um mínimo de estabilidade no exercício de suas atividades. Em conseqüência, a forma mais adequada é a contratual, que permite, mediante acordo de vontades entre concedente e concessionário, estabelecer o equilíbrio econômico do contrato e fixar as condições em que o uso se exercerá, entre as quais a finalidade, o prazo, a remuneração, a fiscalização, as sanções. A fixação de prazo, além de ser uma garantia para o concessionário, sem a qual ele não aceitaria a concessão, é exigência legal que decorre da Lei nº 8.666/93, de 21-6-93, cujo artigo 57, § 3º, veda contrato com prazo indeterminado.” (Direito Administrativo, 19ª ed, editora Atlas, pg. 662).
Os contratos de concessão em vigor foram firmados utilizando a legislação administrativa. Dessa forma, obedecendo à Lei 8.666/93, a qual define a concessão de uso de áreas da administração pública, os espaços foram concedidos.
As ofertas realizadas à época da assinatura dos contratos levavam em conta a perspectiva de custos e faturamentos referentes àquela época.
A empresa funcionaria em uma área, com determinada estrutura, porém, de forma arbitrária, a área e a estrutura concedida foram modificadas.
A transferência compulsória para a nova área a obrigou a refazer toda sua estrutura, demonstrando, dessa forma, a necessidade da …