Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE $[PROCESSO_COMARCA] $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE CONTRATO DE LOCAÇÃO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL
que move em face de $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo]
I. DA PRIORIDADE NA TRAMITAÇÃO PROCESSUAL
Antes de adentrar no mérito da questão, cabe esclarecer que o autor é pessoa idosa, pois, conta com mais de 60 (sessenta) anos de idade, e, por isso, faz jus ao benefício da prioridade de tramitação processual, conforme prevê o artigo 1.048 do Código de Processo Civil, e artigo 71 do estatuto do idoso.
II. DOS FATOS
A parte autora celebrou com o réu/locatário, no dia 14.10.2016, contrato de locação para fins não residenciais, a sala comercial localizada na $[geral_informacao_generica], pelo prazo de 03 (três) anos (14.10.2016 a 14.10.2019), prorrogado por igual prazo, cujo aluguel mensal é de R$ 1.000,00 (hum mil reais), conforme prevê a clausula segunda do contrato que segue em anexo.
Firmado o contrato de locação, o réu/locatário, instalou na sala comercial objeto do contrato, um restaurante, cujo nome é “$[geral_informacao_generica]”.
Ocorre que, em dezembro de 2019, chegou ao conhecimento do autor/locador que a sala comercial supra teria sido sublocada ao Sr. $[geral_informacao_generica], sem qualquer assentimento seu.
A fim de averiguar tal informação, se dirigiu até o restaurante “$[geral_informacao_generica], quando, então, foi recepcionado pelo Sr. $[geral_informacao_generica] que confirmou a sublocação, vez que teria arrendado a instalação do $[geral_informacao_generica], diretamente com o réu/locatário, através do contrato de “arrendamento de instalações de restaurante”.
Referido contrato foi celebrado entre o réu/locatário e o sublocador em 16.08.2018, e registrado em cartório, mediante os selos digitais $[geral_informacao_generica], cuja consulta pode ser realizada no sítio do Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Veja-se:
Ora, a clausula nona do contrato de locação pactuado entre as partes (locador e locatário) é clara em no sentido de que: “É vedada a sublocação, transferência parcial ou não, dos direitos aqui adquiridos, ou qualquer ônus sob o imóvel locado”.
Assim, resta evidente o descumprimento contratual cometido pelo réu/locatário, vez que, sublocou a sala comercial sem o consentimento do autor.
E pasme, excelência, desde o mês de agosto de 2018, o réu vem auferindo renda com a sublocação ilícita, pois, os valores do aluguel de sublocação (R$3.800,00) ultrapassam os valores por ele pago a título de aluguel ao locador/autor (R$1.000,00).
Dessa forma, é fácil perceber que a intenção do réu é lucrar com a sublocação, fato que evidencia o seu enriquecimento ilícito.
Embora o contrato pactuado entre o réu/locatário e o sublocatário tenha sido de arrendamento de restaurante, é fato que o sublocatário se encontra na posse do imóvel, o que por si só já caracteriza a infração contratual—sublocação.
Ainda sobre o valor pago pelo sublocatário ao réu, mediante o contrato de arrendamento, é fato que o valor também engloba o aluguel da sala comercial, que mesmo considerando a metade de R$3.800,00, (R$1.900,00), ainda ultrapassa o valor que é pago pelo réu ao autor, no valor de R$ 1.000,00.
Dessa forma, o artigo 21, da Lei de Locações é claro em dispor que: “o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação.”
Portanto, diante de todo o exposto, o autor/locador, não contente com a situação, e, sentindo-se lesado, procurou o locatário/réu para esclarecer tal fato, bem como rescindir o contrato de locação, tendo em vista a infração contratual cometida pelo mesmo. Todavia, o réu/locatário, negou-se a rescindir o contrato de locação, bem como desocupar o imóvel, motivo pelo qual o autor propõe a presente demanda.
Logo, diante da infração contratual cometida pelo réu, requerer, a rescisão contratual do contrato de locação, com a consequente condenação do mesmo ao pagamento de multa contratual, bem como o pagamento das diferenças de valores que o mesmo aufere com a sublocação ilícita no valor de R$ 900,00 (novecentos reais), desde agosto de 2018 até a efetivação da rescisão contratual.
III. DO DIREITO
De acordo com o artigo 13, da Lei 8.245/91: “A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.
Acerca do assunto, colhe-se da doutrina:
“A cessão, a sublocação e o empréstimo do imóvel locado são modos translativos inter vivos do contrato de locação, dependentes de anuência prévia e escrita do locador. Se faltar consenso prévio e escrito do locador, a transferência estará eivada de ilicitude; nem mesmo o tempo ou a inércia do locador a convalidará; é inadmissível o consentimento tácito do senhorio; logo, a sua demora em manifestar, de modo formal, a sua oposição não é indicativa de seu consentimento, nem de sua renúncia ao exercício de se opor a esses atos.” (DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada, 13 ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 112-113).
[...]
“Logo, se não for comprovada a existência da referida autorização, o sublocatário, por exemplo, tornar-se-á estranho à relação ex locato [...]” (Lei de locações de imóveis urbanos comentada, 13 ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 112-113).
Acerca da sublocação ilegítima, esclarece a jurisprudência que: “A sublocação ilegítima, não consentida, não gera qualquer efeito jurídico, nem confere direitos ao sublocatário, que fica na desconfortável situação de intruso, nem mesmo sendo necessário que se lhe dê ciência de eventual ação de despejo, assestada em face do inquilino” (Souza, Sylvio Capanema de. Da locação do imóvel urbano: direito e processo. Rio de Janeiro: Revista Forense, 1999, p. 133) (TJSC, Apelação Cível n. 2006.038804-3, de Blumenau, rel. Des. Jorge Schaefer Martins, Segunda Câmara de Direito Comercial, j. 24-5-2010).
Portanto, tendo o réu, sublocado o imóvel a terceiros, feriu o contrato entabulado, e, tal fato, enseja no desfazimento da locação em face da infração contratual, conforme prevê o artigo 9° da Lei de Locações, in verbis:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
[…]
II – em decorrência da prática …