Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS, ENCARGOS ACESSÓRIOS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA
em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], consubstanciada nos fatos e fundamentos jurídicos a seguir aduzidos:
DOS FATOS
A Requerente, através de sua procuradora administradora, realizou contrato de locação nº 110 com o Requerido, no valor inicial de R$ 2.000,00 (dois mil reais) e pagamento de IPTU proporcional a duração do contrato em 11/05/2015 até 10/05/2016.
Ocorre, que o Requerido descumpriu o contrato especificamente as cláusulas 3ª, 3ª §6º, 12ª, 12ª §1º, 14ª, 14ª §ú e 15ª §ú, do contrato de locação nº 110 entabulado entre as partes (anexo).
Vale ressaltar, que a Requerente vem passando por dificuldades financeiras, sendo o imóvel sua fonte de renda. Várias oportunidades já foram dadas para o Requerido quitar sua obrigação. Porém, em nenhuma delas o inquilino cumpre o que promete.
No caso em tela, a Requerente inclusive Notificou Extrajudicial a parte Requerida do descumprimento contratual e rescisão contratual do contrato em tela, com recebimento no dia 06/07/2016. Todavia, novamente, fica o Requerido sem cumprir o avençado, permanecendo em mora e onerando a vida financeira da Requerente, a qual precisa do seu imóvel para gerar renda. Até mesmo foi realizado um acordo extrajudicial de mútuo, mas mesmo assim o Requerido deixou de cumprir (anexo).
Por isso, a execução do despejo é medida que se impõem.
Ademais, pode a cumulação de pedidos entre o despejo e a cobrança de alugueis e seus acessórios, desta forma discrimina abaixo os valores e período em aberto, conforme planilha abaixo e cálculos anexos:
Pelo exposto, depreende-se a impossibilidade da permanência do inquilino, que além de não cumprir suas obrigações pecuniárias, vem ocasionando todos os tipos de problemas que impactam diariamente em prejuízos financeiros e psicológicos à Locadora.
Portanto, serve-se da presente para requerer o deferimento de tutela de urgência com o fito de determinar o Despejo Forçado da parte Requerida, e prosseguimento do feito quanto as cobranças, por ser medida de direito e Justiça!!!!!!!!!!!!!!
DO DIREITO
Quanto a rescisão do contrato, como já narrado várias foram as cláusulas não cumpridas, destaca-se 3ª, 3ª §6º, 12ª, 12ª §1º, 14ª, 14ª §ú e 15ª §ú. A Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê em seu art. 5º, que somente poderá o Locador reaver seu imóvel através do despejo.
E ainda o art. 9º, descreve que a Locação pode ser rescindida, nos seguintes casos:
Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:
[...]II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III– em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Desta sorte, além das cláusulas acima citadas o Requerido vem descumprindo ainda os ditames do Art. 23, I, VIII, XII, da mesma lei.
Como cediço, é inescusável a obrigatoriedade da primeira ré em arcar com o pagamento ajustado a título de aluguel, bem como pelas despesas ordinárias de condomínio e demais encargos que recaem sobre o imóvel. Conforme se extrai dos documentos colacionados a esta peça de ingresso, deste do mês de junho o Requerido não paga as cotas condominiais, e taxas extras de salão de festas e espaço Gourmet. Além dos alugueis vencidos a partir do mês de abril. Ambos até a presente data sem pagamento. Inclusive o IPTU, o qual é obrigação contratual da parte Requerida.
O Requerido pratica flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio de determinado do imóvel, quando por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Sem prejuízo do recebimento dos débitos já verificados, a Autora tem o inequívoco direito de ser imitida na posse direta do imóvel que lhe pertence.
Convém destacar que, em decorrência da cláusula resolutiva expressa no contrato e em observância ao conteúdo normativo da Lei nº 8.245/91, a completa falta de pagamento por parte da parte Requerida enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel.
Tem-se por evidente que a falta de pagamento dos aluguéis que der causa à rescisão do contrato importará em aplicação da cláusula penal prevista na cláusula 19ª, c/c §2º do contrato entabulado. Conforme consta a multa equivale a 3 (três) alugueis vigentes, que atualmente com a correção anual encontra-se no valor mensal de R$ 2.221,86 (dois mil, duzentos e vinte e um reais e oitenta e seis centavos).
Nos ensinamentos de Maria Helena Diniz, perdas e danos estão presente, quando não cumprida a obrigação no modo e no tempo pactuados, vejamos:
“Os Art. 389 e 395 do Código Civil, ao prescreverem que, não cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos, responderá o devedor por perdas e danos mais juros, atualização monetária e honorários advocatícios. Pelos prejuízos sejeitar-se-ão o inadimplente e o contratante moroso ao dever de reparar as perdas e danos sofridos pelo credor, inserindo o dano (material ou mora) como pressuposto de responsabilização civil contratual, pois sem ele impossível será a ação de indenização.”
O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:
“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.”
Outrossim, a autora detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual respondem os réus, encontrando-se a primeira ré legalmente constituída em mora, nos termos definidos pelos artigos 395 e 397, do CÓDIGO Civil.
In casu, requer-se a declaração de rescisão contratual na forma definida pelo Art. 475, do Código Civil, vejamos:
Art. 475 - A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Portanto, alicerçados nos ditames da Lei de Locações e Código Civil, bem como as reiteradas práticas de infração de obrigação legal, pontuadas nesta exordial, vem ocasionando irreparáveis danos à Locatária, comprovado o descumprimento de todo tipo de norma, inobservados os preceitos legais, não cabe outra opção senão o restabelecimento da Requerente ao seu imóvel.
Ademais, descumpre a requerida suas obrigações pecuniárias, não se preocupando com o básico de qualquer relação comercial que, além da conduta de urbanidade, impõe a necessidade de quitação de suas obrigações. Desta forma, torna-se imprescindível o resguardo do direito que abarca o locatário e demais locadores, ora pleiteado pelo requerente.
Ademais, perfeitamente cabível a cumulação de pedidos de rescisão da locação com a cobrança de alugueis e acessórios, assim determina o art. 62, I, Lei nº 8.245/91. Repise que as planilhas de débitos encontram-se em anexo. Outrossim, conforme determinação o período em aberto do aluguel encontra-se a partir do mês de abril de 2016, quanto as taxas de condomínios a partir do mês de junho de 2016. Sendo certo, ainda que não foi pago nenhum valo pelo IPTU.
Por fim, resta ainda comprovada a realização de Notificação Premonitória, considera-se o locatário a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora. Por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pecuniários, haver a existência de descumprimentos contratuais, anexa-se ao presente o comprovante da entrega da notificação ocorrida na data de 06/07/2016, presente os requisitos do art. 57, da Lei de Locações.
Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Em especial, a taxa de condomínio a qual é obrigação própria da coisa, sendo assim, na execução e no envio ao cadastro de inadimplentes será remetido o nome e CPF da Autora.
Desta feita, presente aqui também o risco da demora ao final do …