Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem respeitosamente, perante Vossa Excelência propor a presente, por intermédio de seus advogados e bastante procuradores conforme instrumento de mandato anexo, propor a presente
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS PLEITOS
em face de $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
DOS FATOS
O autor pactuou instrumento particular de promessa de compra e venda junto a Ré, em 30/06/2015, tendo por objeto a aquisição do imóvel residencial pertencente ao Empreendimento Imobiliário denominado, “$[geral_informacao_generica]”, localizado na $[geral_informacao_generica].
A aquisição da unidade habitacional de nº $[geral_informacao_generica] do Bloco 2 se deu no valor total de R$336.762,00 (trezentos e trinta e seis mil setecentos e sessenta e dois reais).
Conforme se extraí da posição financeira da unidade o autor pagou até a presente data o montante de R$ 49.575,79.
Frise-se que o valor pago a título de comissão de corretagem não está incluído no montante supra, e não será objeto de perseguição nestes autos.
O autor trabalha como freelancer na produção de filmes ou programas televisivos, tendo referido mercado sofrido uma queda significativa, reduzindo consideravelmente as receitas do autor, não lhe restando alternativa senão a rescisão do contrato firmado com a ré.
Após várias conversas, por telefone, em março de 2018, o autor formalizou sua intenção em distratar, enviando o competente formulário (doc. anexo), devidamente preenchido, todavia a ré sempre apresentou obstáculos intransponíveis.
O autor estaria disposto a não receber a integralidade do que pagou, mas a ré chegou ao absurdo de informar ser impossível o distrato, forçando sempre a postergação da negociação.
A ré evitava responder por e-mails, sempre procurando contato telefônico, certamente para não ter registradas as tratativas, ao ponto do autor ter solicitado que as conversações ocorressem por e-mail, sendo ignorado.
Novo e-mail do autor reiterando sua intenção em distratar, desta vez informando que estava inclusive recebendo as despesas condominiais para pagar, reiterando que não possuía condições de continuar com o negócio firmado, colocando como alternativa, a devolução do valor com alguma retenção pela construtora. Não obteve resposta, apenas um e-mail dizendo que tentaram contato.
A Ré permaneceu postergando a negociação, tentando manter o autor como cliente. Chegou a indicar um funcionário do $[geral_informacao_generica] (na realidade era um intermediário) para simular um financiamento, que permaneceu fora das possibilidades do autor.
Por fim, foi recentemente surpreendido com a inclusão de seu nome nos cadastros restritivos de crédito, quando DESDE MARÇO tenta rescindir seu contrato.
Como se percebe, a ré age com flagrante má-fé, postergando um distrato iminente, com o intuito único e exclusivo de colocar o autor em mora, aumentando eventual dívida.
Ante a recursa da Ré em firmar o distrato consensual, não restou alternativas ao autor senão propor a presente demanda, buscando a tutela do Poder Judiciário.
DO DIREITO
A relação jurídica existente deve ser entendida como de consumo, prevista na Lei nº 8.078/90, envolvendo de um lado, o adquirente e de outro o vendedor.
Portanto, aplica-se ao postulante todos os preceitos insculpidos no Diploma Consumerista.
Destarte, cabe à parte autora reaver os depósitos efetuados a título de pagamento das prestações estabelecidas, corrigidas a partir da data de cada pagamento.
Para evitar um enriquecimento sem causa, previsto no Código Civil em seu artigo 413, pela vendedora, não seria justo nem certo, admitir-se a retenção das quantias pagas, bem como retê-las parcialmente, tornando-se demasiadamente oneroso ao comprador.
Segundo o disposto no artigo 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor combinados com o artigo 53 do mesmo diploma legal:
"Artigo 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - ... (omissis);
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;
III - ... (omissis);
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam, incompatíveis com a boa-fé e a eqüidade;"
"Artigo 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis, mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e retomada do produto alienado."
Outrossim, configura-se como contrato de adesão, o compromisso firmado entre as partes, pelo qual não se deu oportunidade ao promovente de analisar as cláusulas pactuadas, visto que as mesmas foram impostas unilateralmente. Neste sentido, ausente o requisito de negociação das partes, cláusula a cláusula.
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, decidiu:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNAL SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2. Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende-se razoável o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido.
(STJ - AgRg no AREsp: 807880 DF 2015/0279559-6, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 19/04/2016, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/04/2016)
Ademais o próprio STJ firmou entendimento consolidado através da sumula 543, que preceitua:
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Como acima elucidado, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido como patamar justo de retenção o valor de 10%, devendo a ré devolver ao autor 90% dos valores por ele desembolsados, devidamente corrigidos.
DAS DESPESAS A TÍTULO DE CONDOMÍNIO
O autor vem sendo cobrado das despesas condominiais, sendo certo que jamais recebeu as chaves do imóvel, tendo noticiado à Ré a intenção em distratar desde março/18, sendo da Ré, portanto, a responsabilidade pelo pagamento de tais despesas, na medida que é a possuidora do imóvel.
Tal entendimento está pacificado em nossos tribunais, veja-se:
DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALEGAÇÃO DA PARTE AUTORA DE MAJORAÇÃO DO SALDO DEVEDOR POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR, ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES E COBRANÇA INDEVIDA DAS DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ENTREGA DO IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. APELAÇAO CÍVEL INTERPOSTA PELA PARTE RÉ, PUGNANDO PELO AFASTAMENTO DAS CONDENAÇÕES AO PAGAMENTO DE VERBA COMPENSATÓRIA POR DANOS MORAIS E À DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE DESPESAS CONDOMINIAIS ANTES DO RECEBIMENTO DAS CHAVES. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA PARTE AUTORA, VISANDO À MAJORAÇÃO DA VERBA COMPENSATÓRIA POR DANOS MORAIS, BEM COMO À DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. 1) A matéria submetida à apreciação do Poder Judiciário é de ordem pública e de interesse social. Presentes os elementos da relação jurídica de consumo, a análise das práticas, das cláusulas e condições contratualmente ajustadas entre as partes se subsume ao campo de incidência principiológico-normativo do Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor, sendo indisponível e imperativa a sua aplicação. 2) Proteção contratual do consumidor - O intérprete e aplicador do Direito do Consumidor tem o dever de zelar pela satisfação das legítimas expectativas dos parceiros contratuais, permitindo ao contrato cumprir a sua função social, eliminando os eventuais excessos - decorrentes do abuso da posição de vantagem (match position) - praticados pelas incorporadoras. 3) Práticas abusivas - HERMAN BENJAMIN conceitua "práticas abusivas", em sentido amplo, como sendo aquelas em "desconformidade com os padrões mercadológicos de boa conduta, em relação ao consumidor", definindo-as como "as condições irregulares de negociação nas relações de consumo", condições essas "que ferem os alicerces da ordem jurídica, seja pelo prisma da boa-fé, seja pela ótica da ordem pública e dos bons costumes". 4) Responsabilidade Civil - Milita em prol da parte Autora, segundo os princípios e as regras do Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor, …