Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
ProOrd $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo], devidamente qualificado nos autos do processo em epígrafe, por intermédio de sua procuradora que esta subscreve, vem à ilustre presença de Vossa Excelência, apresentar
IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO
apresentada no ID nº $[geral_informacao_generica], o que o faz nos seguintes termos:
Síntese da Contestação
Em síntese a Requerida alega que não há como estabelecer uma correlação entre o valor do imóvel e o valor do saldo devedor do financiamento; que utiliza o sistema de atualização de créditos impostos pelo legislador às instituições que atuam no Sistema Financeiro da Habitação, e por isso não teria liberdade para adotar sistema diferenciado; aduz que não descumpriu nenhuma cláusula contratual, que não agiu com má fé e que a evolução do saldo devedor do contrato do mutuário original é consequência da inflação que vigorava no país na época em que firmou o contrato (1989); alegou inexistir onerosidade excessiva;
Teceu outras considerações, citou artigo de lei e jurisprudência e ao final propugnou pela improcedência dos pedidos formulados na inicial.
DA REALIDADE DOS FATOS
Inicialmente é oportuno destacar que a Requerida na tentativa de induzir este juízo em erro realizou afirmações que destoam totalmente da realidade fática a qual se faz questão de pontuar.
Conforma já informado, na data de 24/10/1989, o Requerente firmou o Contrato Particular de Abertura de Crédito para Construção de Unidade Habitacional em Lote Próprio, com Pacto Adjeto de Hipoteca e Fixação de Condições de Pagamento, de n. 202/15, no valor de NCz$ 149.995,03.
Dentre as condições financeiras, ficou convencionado que a primeira prestação seria em 24/6/1990, de um total de 240 mensais e sucessivas, ou seja, o período do financiamento seria de 20 (vinte) anos.
Passados mais de 25(vinte e cinco) anos em que o Requerente vem realizando mensalmente o pagamento à parte Requerida entendeu o demandante que já havia em muito quitado as obrigações contratuais, e, por estar com mais de 70 (setenta) anos e não poder mais morar sozinhos na residência construída, procederam à NOTIFICAÇÃO da POUPEX para que:
a) Se abstivesse de descontar qualquer valor referente ao empréstimo imobiliário dos proventos de aposentadoria do notificante/autor;
b) Desse a devida baixa na matrícula do imóvel dado em garantia hipotecária, constante da Matrícula n. $[geral_informacao_generica], do Registro de Imóveis do 1º Tabelionato de $[geral_informacao_generica].
c) Em caso de pagamento a maior pelo notificante que fossem devolvidos os valores devidamente atualizados.
Entretanto, após o recebimento da notificação a Requerida, e entre várias tentativas de composição amigável, a ré apenas em 29/5/2017, após muita insistência dos Requerente, enviou um Extrato de Evolução de débito, que para surpresa deste informa um saldo devedor ainda no valor de R$ 493.304,05 (quatrocentos e noventa e três mil, trezentos e quatro reais e cinco centavos), de um empréstimo realizado e pago por mais de 25 (vinte e cinco) anos de nCZ$ 149.995,03.
Percebe-se que o agente financeiro afastou-se da legislação do SFH, para impor condições excessivamente abusivas, conforme será exposto na ação principal, e que vieram a onerar o valor da sua dívida, causando-lhe aumento abusivo, o que levou os autores buscar judicialmente a adequação do contrato de mútuo habitacional à normas que regem o Sistema Financeiro da Habitação.
Excelência, vale ressaltar que, não obstante as parcelas mensais do financiamento começaram a serem pagas apenas em 24/6/1990, consignada na folha de pagamento do devedor, o autor firmou o contrato de financiamento no mês 11/1989, prevendo neste um período de carência, que justamente seria em razão do período para término da construção do imóvel.
Nessa primeira fase da operação financeira, o autor recebia o mútuo em parcelas, conforme se observa no quadro resumo do contrato.
Somente após o término da construção, é que, por aditamento contratual se ratificou as condições definitivas de financiamento, no qual específicas avenças foram firmadas, a exemplo de prazo, preço, taxas, encargos e forma de pagamento, conforme demonstrado no quadro resumo abaixo:
Valor do Financiamento .....NCz$ 149.995,03
Prazo de Amortização................. .........240 meses
Taxa de Remuneração Nominal e Efetiva .................9,7% e 10,4% a.a.
CAC.................................................................................................................2%
DIF ....................................................................................................... 0,02402%
MIP....................................................................................................... 0.14428%
ITBI ........................................................................................... NCz$ 44.572,59
Fundhab ...........................................................................................................2%
Sistema de Amortização ..................................PRICE
Plano de Reajuste EQPL/CES .....................................................................1,150
Correção....................................................................................Mensal/Poupança
Prestação ................................................................................... NCz$ 24.224,51
Pelos dados esposados, percebe-se que as parcelas seriam calculadas e amortizadas pelo método PRICE, em contrapartida, o saldo de devedor do contrato será reajustado, mensalmente, pelo mesmo indicador que reajustará os saldos de poupança, cumulativamente ao IPC, se não bastasse, que o valor das parcelas seria ainda reajustado pelo mesmo índice que represente o ganho real de aumento salarial da categoria bancária, na qual pertence o devedor/requerente, que no caso dos autos era Escriturário do Banco do Brasil (Tabela de reajuste anexa).
Assim, resulta da analise fática que as cláusulas pactuadas no contrato 202/15 são incompatíveis com o método de amortização escolhido, uma vez que o saldo devedor sofre reajustes mensais e as parcelas de pagamento são reajustadas periodicamente, na ocasião do reajuste salarial da categoria.
Cabe ressaltar que a característica principal do método de amortização contratado se dá pelo pagamento fixo das parcelas e pela amortização progressiva dos juros, até sua total quitação. Durante a vigência contratual verifica-se que a maior parte das correções salariais ocorreu no intervalo de 12 meses, ou seja, com periodicidade anual. Em contrapartida, a correção do saldo devedor ocorreu mensalmente.
Essa flagrante desproporcionalidade de base (mensal/anual) gera o desequilíbrio do contrato em desfavor dos requerentes, visto que, por mais que promova a quitação das parcelas com assiduidade (desconto em folha de pagamento), como verificado, o saldo devedor do contrato evolui, pois, o valor dos juros moratórios é superior ao valor pago, não restando crédito para a amortização. Tal anomalia decorre, frise-se, do fato de que o saldo devedor é corrigido mensalmente, enquanto a parcela só pode ser corrigida anualmente.
Em um exercício matemático de reconstrução do financiamento pelos autores, considerando em seus cálculos o limite de juros de anual da época, com taxa de juros mensais simples, mais a evolução da prestação mensal de acordo com a variação salarial do autor, e o adotando-se o sistema de amortização previsto no art. 6o, da Lei n° 4.380/64, para o saldo devedor, extirpando ainda outros índices de reajustes que não foram autorizados pela Lei n° 4.380/64, alcançou-se um saldo credor em favor dos autores conforme planilha anexa.
Apenas para exemplificar, em análise comparativa entre as cláusulas contratuais e alguns dispositivos legais que disciplinam os contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, poder-se-ia resumir as ilegalidades praticadas pelo Réu agente financeiro, na seguinte forma:
a) os juros previstos para aplicação em operações financeiras do Sistema Financeiro da Habitação - SFH - estão legislativamente limitados em 10% ao ano, conforme a alínea "e" do art. 6o da lei n° 4.380/64, e não como quer exigir o Réu, impondo além da distinção de juros nominais e efetivos, hipótese não foi contemplada pelo legislador, mas abstendo-se de limitar anualmente em tão somente 9,9% ao ano;
b) em momento algum o contrato aludido pode referir-se a outra atualização monetária inclusive para saldo devedor, que não seja aquela que reflita tão somente a perda de poder aquisitivo da moeda, consoante como disposto no § 1o, do art. 5o da Lei 4.380/64, modificado pelo Decreto-Lei n° 19, de 30 de agosto de 1966;
d) a forma de atualização imposta pela Ré, autoriza o agente financeiro a processar a correção monetária antes da amortização, gerando com isso mais uma perda para os mutuários-autores, e em oposição ao disposto na alínea "c", do artigo 6o, da Lei 4.380/64;
e) cobrança ilegal do percentual de 1,15% a título de CES - coeficiente de equivalência salarial, que, em muitas perícias em processos similares, peritos contábeis têm afirmado não contribuir para liquidação do saldo devedor;
DO PRINCÍPIO DA EQUIVALÊNCIA - GARANTIA DO EQUILÍBRIO PRESTAÇÃO/RENDA DO MUTUÁRIO
Explicitamente, foi criado o plano de equivalência salarial, por força do Decreto - Lei n.° 2.164/84, com as alterações dos Decretos - leis n.os 2.240/85, 2.283/86 e 2.284/86, repita-se com status de lei complementar, de modo a permitir o equilíbrio econômico - financeiro do contrato de mútuo habitacional, ao vincular os reajustes das prestações do financiamento e do saldo devedor à evolução da política de reajuste salarial do mutuário, qual seja, manteve o equilíbrio da equação financeira do contrato, visto que o indexador que reajustar o salário deverá ser sempre o mesmo para a prestação e o saldo devedor, no mesmo período e em idêntico percentual.
Nesse mesmo sentido, aliás, o art. 1o do Decreto - lei n° 19/66, manteve o critério de correção monetária para atualização do saldo devedor dos contratos. Ressalte-se, ainda, que dita correção estava atrelada às Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional, que, por sua vez, os seus valores eram reajustados mediante aplicação que refletiam os índices de preços, à época o IPC.
Pelo sistema, face o intervencionismo estatal, a fim de permitir o equilíbrio econômico - financeiro do contrato, o indexador que se aplica às variações do salário é o mesmo que serve para corrigir as prestações e o saldo devedor.
Portanto, há OBRIGATORIEDADE da observância do princípio da equivalência salarial - repita-se, garantidor para o SFH da manutenção do equilíbrio financeiro do contrato de mútuo pelo adquirente mutuário - e cujo entendimento já houve de ser esposado por nossos tribunais, a saber:
“ APELAÇÃO CÍVEL N° 00268-0, DE CURITIBA - 21a VARA CÍVEL AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO - PRESTAÇÕES DA CASA PRÓPRIA CONTRATO QUE OBSERVA AS REGRAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - REAJUSTE PELO PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO- RECURSO PROVIDO.
ACÓRDÃO N° 4423. C. Cível (....) omissis No caso dos autos, tendo em vista o contido no preâmbulo do instrumento e o estabelecido nas cláusula vigésima sétima, parágrafo único, e vigésima oitava, em que se invoca dispositivos da Lei n° 4.380 de 21 de agosto de 1964, não há a menor dúvida de que nesta operação se adotou as normas do Sistema Financeiro da Habitação, em razão de que o reajuste das prestações não poderá ser superior a respectiva equivalência salarial. Disto tudo, se conclui que tendo o contrato sido celebrado sob a égide do Sistema Financeiro da Habitação, como é a hipótese em debate, não há dúvida que o reajustamento das prestações deve seguir o comando das equivalência salarial. A Jurisprudência, como não poderia deixar de ser, tem chancelado este entendimento, valendo destacar a posição adotada pelo E. Superior Tribunal de Justiça, a saber: ADMINISTRATIVO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH -REAJUSTE - EQUIVALÊNCIA SALARIAL.
Firmou-se no STJ o entendimento de que a legislação posterior à Lei n° 4.380/64 não derrogou a regra de que o reajuste das prestações por financiamento da aquisição da casa própria deve observar a equivalência salarial". (Relator Ministro Humberto Gomes de Barros, DJU, 21/06/93, pág. 12.348)
Mais:
“ADMINISTRATIVO, SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO, PRESTAÇÃO DA CASA PRÓPRIA. CRITÉRIO DE REAJUSTE, ÍNDICE DE CORREÇÃO DOS SALÁRIOS, PLANO DE EQUIVALÊNCIA SALARIAL, PROCEDENTE. Com a instituição do Sistema Financeiro da Habitação pela Lei n° 4.380/64, foi adotado o princípio de que a prestação da casa própria deve ser reajustada pótà índices equivalentes aos adotados para a correção dos salários dos mutuários. Tal critério, imprescindível à manutenção do equilíbrio econômico do contrato e previsto expressamente em sucessivas resoluções do Banco …