Modelo de Distrato | Contrato de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel | Distrato formalizando a rescisão consensual do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com quitação mútua e ajuste final de valores e corretagem.
A rescisão consensual de um contrato de promessa de compra e venda impede a cobrança de multa contratual originalmente prevista entre as partes?
Sim. Quando o distrato é formalizado de maneira consensual, o advogado precisa compreender que a natureza jurídica desse negócio jurídico extingue não apenas o contrato, mas também qualquer penalidade associada ao inadimplemento. Trata-se de uma solução de conformidade com a lei civil, especialmente porque o acordo bilateral desfaz os efeitos do contrato de promessa e devolve as partes ao estado anterior, sem culpa de nenhum lado.
A jurisprudência recente tem reforçado essa linha interpretativa, reconhecendo que a rescisão consensual é incompatível com a imposição de multa ou com a manutenção de cláusula penal, pois não há inadimplemento a ser punido. É o que demonstra o julgado abaixo, que consolida essa visão de forma técnica e segura:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C COBRANÇA DE MULTA, DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME: Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, declarando a rescisão do contrato e julgando improcedentes os pedidos de aplicação de multa contratual, lucros cessantes e danos morais.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: Há duas questões em discussão: (i) a aplicabilidade da multa contratual prevista na cláusula décima primeira do contrato após a rescisão consensual; (ii) a existência de danos morais e materiais decorrentes do alegado inadimplemento contratual.III. RAZÕES DE DECIDIR: 1. A rescisão contratual acordada em audiência de conciliação caracteriza um distrato, extinguindo as obrigações contratuais e, consequentemente, a cláusula penal por inadimplemento. 2. O distrato, por sua natureza consensual, afasta a aplicação de penalidades contratuais, conforme os artigos 233 e 184 do Código Civil. 3. Não há elementos nos autos que comprovem a existência de danos morais ou materiais, sendo o mero descumprimento contratual insuficiente para ensejar indenização por dano moral. 4. A alegação de venda de veículos pela apelante para cumprir compromissos não foi devidamente comprovada. 5. A posse do imóvel sequer transferida devido ao não pagamento da primeira parcela.IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso desprovido.Apelação Cível nº 50058655220228210109, TJRS, Rel. Leandro Raul Klippel, Julgado em 23/06/2025.
O ponto de partida para o advogado é compreender que, se o contrato original foi dissolvido por consenso, não subsiste base para pleitear penalidades, pois o promitente vendedor e o adquirente renunciaram reciprocamente a eventuais alegações de inadimplemento. Assim:
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A instrumentalização do distrato deve conter declaração expressa de quitação;
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É prudente inserir cláusula que exclua qualquer requisitos de compensação posterior;
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O cartório de registro de imóveis pode, inclusive, registrar o distrato, garantindo segurança jurídica na matrícula do bem;
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Por fim, o advogado pode orientar o cliente a manter todas as comunicações documentadas, a fim de evitar futuras discussões sobre suposta multa ou prejuízo.
Em síntese, a espécie de extinção contratual por acordo (distrato) elimina a incidência de penalidade, desde que o termo reflita claramente o consenso das partes e observe os arts. 472 e 473 da lei 10.406/02 (Código Civil), assegurando eficácia e validade plena ao ato:
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.
No distrato de promessa de compra e venda de imóvel, em que momento incidem os juros de mora sobre valores a restituir ao adquirente?
A definição do marco inicial dos juros de mora em contratos imobiliários depende da espécie de rescisão. Quando o contrato tipo é desfeito por sentença judicial que reconhece culpa de uma das partes, aplica-se a regra consolidada pelo STJ no Tema 1.002, fixando a incidência apenas após o trânsito em julgado:
Tese Firmada
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
REsp 1740911/DF
Já nas hipóteses de distrato extrajudicial, formalizado por acordo antes do processo, a contagem segue o disposto no art. 405 da lei 10.406/02, iniciando-se a partir da citação.
Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.
A jurisprudência a seguir reforça essa distinção essencial, que orienta a atuação do advogado ao calcular os valores de restituição e a propor eventual ação de cobrança:
DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO EXTRAJUDICIAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO.I – Nas hipóteses em que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda imobiliária ocorre por iniciativa ou culpa do adquirente, o STJ fixou a tese (Tema 1.002) de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que decretou a rescisão.II – Assim, a incidência de juros de mora a contar do trânsito em julgado é cabível quando o contrato de promessa de compra e venda é rescindido por decisão judicial. Sendo o contrato desfeito por acordo entre as partes, formalizado antes do processo, incide a regra do art. 405 do Código Civil, sendo devidos juros de mora a contar da citação.III – Negou-se provimento ao recurso.TJDF, Apelação Cível nº 0011836-61.2015.8.07.0005, Rel. José Divino, 6ª Turma Cível, Julgado em 29/04/2020.
O advogado que atua em direito imobiliário precisa compreender que o termo inicial dos juros impacta diretamente o valor líquido da devolução, influenciando o cálculo da correção monetária e das condições de restituição. Assim, na prática, é recomendável:
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Verificar o registro civil e a matrícula do imóvel, a fim de confirmar a data da aquisição e da rescisão;
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Analisar se o adquirente ou o vendedor deu causa ao desfazimento, pois a utilização equivocada do termo inicial pode gerar distorções significativas;
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Observar a lei de registros públicos, especialmente quanto à averbação de distratos, garantindo conformidade documental;
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Atentar à súmula 239 do STJ, que veda a restituição integral de valores quando o desfazimento se dá por iniciativa do comprador;
SÚMULA N. 239 O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
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Avaliar se o distrato foi feito por escritura pública ou instrumento particular, pois a forma pode influenciar a instrumentalização e o registro.
Cada contrato padrão de promessa de compra e venda deve, portanto, ser analisado à luz de suas condições, do sinal pago e da modalidade de pré contrato, de modo que o profissional possa fixar o termo correto e defender, com segurança técnica, os interesses do cliente perante o cartório ou o juízo competente.
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