Petição
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA FEDERAL DA SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA FEDERAL DE $[processo_comarca] - $[processo_estado].
Processo n.º $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo], já devidamente qualificada nos autos do processo em epígrafe, por intermédio de seu advogado infra firmado, vem à douta presença de Vossa Excelência apresentar
CONTESTAÇÃO
em todos os seus termos a Ação Ordinária proposta por $[parte_reu_nome_completo] e outro, aduzindo os fundamentos que passa a expor:
1 - DA VERDADE DOS FATOS
A Sr.ª $[geral_informacao_generica], ora Ré, no início de abril do ano de 2013, adquiriu dos autores um imóvel residencial urbano, por intermédio de contrato particular de mútuo com obrigações de cancelamento do registro de ônus e constituição de alienação fiduciária em garantia, mediante Sistema Financiamento da Habitação – SFH.
A aquisição do imóvel foi realizada obedecendo todos os critérios e exigências da Caixa Econômica Federal, principalmente, com relação ao trâmite de toda a documentação como é de praxe da referida instituição.
É importante registrar Excelência que em momento algum a contestante foi informada pelos AUTORES, principalmente, o Sr. $[geral_informacao_generica], de que o terreno sobre o qual a casa estava sendo construída era proveniente de um financiamento anterior, entre este e a Caixa Econômica Federal.
A Sr.ª $[geral_informacao_generica] só veio tomar conhecimento que o referido terreno era financiado no momento da assinatura do contrato e, consequentemente, no momento posterior quando o Sr.º $[geral_informacao_generica] recebeu a quantia menor do que se esperava, devido à compensação do débito do contrato anterior.
Ressalte-se ainda Excelência que a contestante fora devidamente orientada pelos funcionários da CEF – Caixa Econômica Federal, no momento da assinatura do contrato, principalmente, com relação ao financiamento anterior, de modo que, não tinha conhecimento de que o imóvel era fruto de um financiamento com alienação fiduciária anterior, sendo tranquilizada pela instituição financeira que haveria uma quitação antecipada da dívida (financiamento anterior).
Diante dessa orientação, as partes firmaram o contrato de n.º $[geral_informacao_generica], celebrado no dia $[geral_data_generica].
Ora Excelência, como uma pessoa pode pretender vender um imóvel com alienação fiduciária, continuando pagando as prestações mensais e, ainda por cima, receber o valor integral do imóvel?
A presente ação judicial é destituída de fundamento jurídico. Senão vejamos.
2 - DO MÉRITO
As operações de habitação têm suas condições definidas em regras, leis e normas, principalmente, nas leis 9.514/1997 e 8.004/1990, cujos contratos de financiamentos são elaborados com base nos ditames estabelecidos nesses documentos legais.
Ora, é de conhecimento notório que um imóvel financiado com alienação fiduciária não pode ser vendido, ou seja, trata-se de inalienabilidade.
Como a operação garantida pela alienação fiduciária foi feita no âmbito do SFH (Sistema Financiamento da Habitação), o devedor só poderá transferi-lo, a qualquer título, com a expressa anuência do credor, conforme determina o art. 1º, Parágrafo Único, da Lei 8.004/90:
Artigo 1º - O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação – SFH pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.
Parágrafo Único – A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativo a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financeira.
Em nenhuma hipótese o imóvel poderá ser transferido mediante compra e venda, doação etc., pois o bem já foi excutido da propriedade do devedor e transferido ao credor. O que se pode fazer, nestes casos é a cessão de direitos a terceiros, com a devida anuência do agente financeiro, que nesse caso é a Caixa Econômica Federal, pois o devedor não possui a propriedade plena do imóvel (e sim direito aquisitivo), não podendo aliená-lo, uma vez que, tal patrimônio é retirado de sua propriedade e transmitido, em caráter resolúvel, ao credor, por conta da alienação fiduciária. Portanto, o que o devedor pode fazer é ceder os direitos ao terceiro com a anuência do credor, como são transmitidos quaisquer direitos expectativos.
Assim reza o artigo 29 da Lei 9.514/97:
Artigo 29 – O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
O devedor deixa de ter a propriedade plena do bem no momento do registro da alienação fiduciária, ficando apenas com o domínio direto.
Vejamos o que nos ensina Melhim Namem Chalhub:
"No momento inicial da aplicação da Lei nº 9.514/97, houve quem pensasse que a transmissão dos direitos do devedor fiduciante poderia ser contratada mediante compra e venda, e não por meio de cessão. Pouco importando a denominação que se atribua ao contrato, pois a cessão se rege pelas regras aplicáveis à compra e venda, o certo é que a venda de bens incorpóreos, aí compreendidos os direitos, denomina-se cessão. Não tem finalidade de transferência do domínio propriamente dito, visto que este só se exerce sobre bens corpóreos, vale dizer, sobre coisas. Com efeito, a compra e venda é definida no Código Civil e tem por objeto a transferência do domínio de certa coisa' (art. 481). Sucede que, na estrutura da alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário é que é titular do domínio, e não o devedor fiduciante; este é titular de direito aquisitivo e, portanto, só tem legitimidade para transmitir esse direito, donde, obviamente, não pode celebrar o contrato definido no art. 481 do Código Civil, que é o de transferência "de domínio de certa coisa." (CHALHUB, Melhim Namem. "Negócio Fiduciário", 4ª ed. rev. …